אזורים מתרחבת לפינוי בינוי: היכן עתידות להיבנות 5,000 יח"ד?
חברת אזורים הודיעה היום (ב') כי תתרחב לפעילות בתחום הפינוי- בינוי, זאת בהמשך למהלך הרה-ארגון הנרחב אותו ביצעה החברה לפני כשנתיים (עם רכישת החברה על ידי הרשי פרידמן), והחלטתה להתמקד בנדל"ן למגורים.
החברה חתמה על הסכמים במרבית הפרויקטים לצורך פינוי של כ-1,200 יחידות דיור ולבניית כ-5,000 יחידות דיור חדשות במקומות הבאים: בשכונת נווה עופר בתל אביב, בשכונת השקמה וברחוב ידע עם ברמת גן, בשכונת בית הכרם בירושלים, ברחוב השבטים בבת ים ברחוב בן גוריון בגבעת שמואל וברחוב העצמאות ביהוד.
במסגרת הפרויקטים שמקדמת אזורים מוסדרים סוגיות בשיתוף עם הדיירים (בעלי הדירות), לרבות בנושא הבטוחות שיקבלו בעלי הדירות כנגד מסירת דירתם הישנה והריסתה, דמי השכירות שהם יהיו זכאים להם בתקופת הביניים (מהריסת הדירה הישנה ועד למסירת הדירה החדשה), השווי הכלכלי של הפרויקט, אופן חלוקת הדירות החדשות ועוד.
בשבועות הקרובים יוצא לדרך פרויקט הפינוי בינוי הראשון ביהוד, בהמשך להחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז המרכז, שאישרה תכנית לפינוי בינוי במתחם רחוב העצמאות שבעיר. במסגרת הפרויקט המשתרע על שטח של כ- 5 דונם, ייבנו 182 יח"ד ב-2 בניינים בני 16 קומות (91 דירות בכל בניין) כולל פיתוח פארק בין 2 הבניינים החדשים, ויהרסו שלושה בניינים המכילים 36 יח"ד באזור הרחובות העצמאות - סעדיה חתוכה. פרויקט זה משקף מקדם כלכלי של 5.05 דירות חדשות במקומה של כל דירה ישנה.
לדברי דרור נגל, מנכ"ל אזורים: "לפני מספר שנים זיהנו את הפוטנציאל הטמון בתחום הפינוי-בינוי והיינו לאחת מהחברות החלוצות בקידום הפרויקטים והחתמת דיירים במספר ערים שבאזורי הביקוש, כמו תל אביב, רמת גן, ירושלים, בת-ים וכדומה. הדבר קיבל משנה תוקף בהתבסס על האסטרטגיה העסקית שלנו לנדל"ן למגורים. אנו מזהים מגמה של עיור המתבטאת בביקושים גוברים באזורים הללו, שבאה ביחד עם מגמת צמצום הקרקעות הזמינות, וכל זאת תחת רצון לפיתוח ציבורי והתחדשות עירונית, ועל כן אנו שמים דגש מיוחד בפרויקטים הללו. אנו מברכים על תחילת הפרויקט ביהוד ומייחלים לכך שהתהליכים והאישורים לפרויקטים הבאים ייקחו פחות זמן ובהליכים פחות מסורבלים."
כתבות מעניינות נוספות:
- 2.בינוי פינוי זה העתיד לא תמ"א שממה ופלקל, רק בינוי פינוי (ל"ת)אייל 07/10/2013 18:21הגב לתגובה זו
- 1.רמון 07/10/2013 10:05הגב לתגובה זוהעיר מסירות אמיתית לעיר, חבל שבבאר יעקב מתייחסים רק לשטחים ריקים ולא מטפלים כך בשכונות הישנות והעלובות המהוות כתם על היישוב וחממת עוני ופשע.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
מנגנון מסוג אחר מגיע מחברת אמריקה ישראל, שבפרויקט המושבה בטבריה מציעה תשלום משכנתא על חשבון היזם למשך שנה. זהו פתרון שמקל משמעותית על השנה הראשונה - התקופה שבה משפחות נדרשות בו-זמנית לממן גם שכירות, גם עלויות מעבר, וגם התחלה של תשלומי משכנתא. במקרה כזה, היזם בעצם “קונה” לרוכש זמן, ומנהל עבורו את גובה ההחזר בתקופה שבה תזרים המשפחה נמצא בנקודת לחץ.
למרות שהמהלכים שונים, הרציונל מאחוריהם די דומה: השוק נמצא במצב שבו המחירון הרשמי מתקשה לרדת, בין היתר כדי למנוע פגיעה בשוויי הקרקע, בהערכות השמאיות וביכולת המימון של הפרויקטים. לכן ההטבות זזות למגרש אחר - המימון. במקום להוריד 300-500 אלף שקל במחיר, החברות מקטינות את העלות האפקטיבית דרך ריביות, תשואות או “כיסוי שנה” של תשלומים. ברמה חשבונאית זה מאפשר לקבלנים לשמור על מחיר רשמי אחיד, אך מצד הקונים - ההוצאה הסופית קטנה בצורה ברורה.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
