למדוללי כיסים: היכן נמכר קוטג' על רבע דונם ב-630 אלף שקל?
משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:
כפר סבא
דירת 4 חדרים, 142 מ"ר, רחוב החסידה, בניין בן 3.5 שנים, מרפסת שמש 12 מ"ר, מחסן, מושקעת, חנייה ומעלית, קומה 3 מתוך 8, מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-1,785,000 שקל. מחיר מבוקש 1,860,000 שקל.
דירת 4 חדרים, 128 מ"ר, ברחוב עמק עירון, בניין חדש, קומה 3, מרפסת שמש, יחידת הורים, ממ"ד ומחסן, קומה 3 מתוך 5, מוצעת למכירה חודשיים, נמכרה ב-1,670,000 שקל. מחיר מבוקש 1,760,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE
בת ים
דירת 3 חדרים ברחוב הדדי, 80 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 940,000 שקל
העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון בת ים
אלפי מנשה
דופלקס-גן 6 חדרים 180 מ"ר, 2 מרפסות, 2 חניות מקורות פונה לחזית, גינה 140 מ"ר ברחוב גולן, נמכרה ב-1,520,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס הוד והדר
חדרה
דירת 3 חדרים ברחוב חטיבת הנחל, 85 מ"ר, קומה 5, ללא מעלית וללא חנייה, נמכרה ב-825,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב השדרה, 134 מ"ר, קומה 6, עם מעלית ועם חנייה, נמכרה ב-1,310,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב רמב"ם, 80 מ"ר, קומת קרקע, ללא מעלית וללא חנייה, נמכרה ב- 650,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים
פרדס חנה-כרכור
דירת גן 4 חדרים ברחוב כורש, 100 מ"ר, בנוי על מגרש 400 מ"ר, נמכרה ב-1,160,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונת 'נווה פרדסים' כ-100 מ"ר בנוי, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-850,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס People
קוטג' 5.5 חדרים ברחוב סמטת הדולב בשכונת יפה נוף, 155 מ"ר בנוי על קרקע בשטח 225 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 1.425 מיליון שקל
העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון פרדס חנה
קיבוץ בחן
במרכז הקיבוץ, בית על מגרש של 500 מ"ר, בנוי 260, 6 חדרים וקליניקה נפרדת של 12 מ"ר, נמכר ב-2,320,000 שקל. הקונים הגיעו משכונת 'קריית השרון' בנתניה.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס כפר יונה
חיפה
דירת 3 חדרים ברחוב נשר, 75 מ"ר, קומה 2, לשיפוץ, נמכרה ב-440,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב טשרניחובסקי, שכונת כרמל צרפתי, 95 מ"ר, קומה 1, חנייה, מרפסת, נוף, נמכרה ב-1,200,000 שקל.
דירת 2.5 חדרים ברחוב אחד העם, שכונת הדר, 70 מ"ר, קומה 3, שמורה, נמכרה ב-305,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב כרמיה, שכונת כרמל צרפתי, 90 מ"ר, קומה 1, ממ"ד, מרפסת, דירה מרווחת, נמכרה ב-850,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
נתיבות
דירת 4 חדרים ברחוב סביון, 115 מ"ר+ 16 מ"ר מרפסת+ 10 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 830,000 שקל
קוטג' דו משפחתי בן 3 חדרים ברחוב התות בשכונת נווה נוי, 60 מ"ר בנוי על קרקע בשטח 250 מ"ר, נמכר ב- 630,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון נתיבות
באר שבע
דירת 3.5 חדרים ברחוב יצחק שיפר בשכונה ד', 75 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 495,000 שקל
דירת 4 חדרים ברחוב חוגלה בשכונה ה', 95 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-520,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון באר שבע
דירת-גן 4 חדרים בשכונת רמות, רחוב משה קהירי, 110 מ"ר, נמכרה ב-1,100,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים בשכונה ו' הישנה, רחוב ברנפלד, 68 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-500,000 שקל.
דירת 4.5 חדרים בשכונה ה', רחוב הצבי, 105 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-490,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים בשכונה ה', רחוב שדרות יעלים, 76 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-435,000 שקל.
דירת קרקע 2 חדרים בשכונה ד', רחוב סמטת יהונתן, 50 מ"ר, נמכרה ב-310,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
דימונה
דירת 4 חדרים ברחוב תשלוז, קומה 3/3, 92 מ"ר, ללא עמודים וללא מעלית, נמכרה ב-560,000 שקל.
קרקע 5 חדרים ברחוב נווה מדבר, 140 מ"ר, בנוי על חצי דונם, 2 שירותים, מקלחת, יחידת דיור 40 מ"ר, פינתי, משופצת, נמכרה ב-1,130,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה
שכירות
פרדס חנה
דירת 4 חדרים ברחוב דרוקר, 110 מ"ר, קומה 3 ללא מעלית וחניה, הושכרה ב- 2,000 שקל לחודש
צמוד קרקע 5.5 חדרים ברחוב היקב בישוב קציר, 150 מ"ר בנוי על שטח של 500מ"ר, הושכר ב- 3,700 שקל לחודש
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון פרדס חנה
כתבות מעניינות נוספות:
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.02% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.02% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
