פרופ' גרין: "לא הייתי מעז לקנות בתים כרגע בערים כמו דטרויט וקליבלנד, עליית המחירים בארה"ב השנה - 2%-3%"
"המצב בארצות הברית הרבה יותר טוב, ראינו תפנית בתחילת 2012 לאחר השפל הגדול שהחל ב-2007. הגידול באוכלוסיה, הבנייה המועטה והשיפור בכלכלה הובילו לשיפור במצב", כך אמר פרופ' ריצ'רד גרין, מנהל מכון לסק לנדל"ן, אוניברסיטת דרום קליפורניה, בראיון ל-Bizportal. גרין הופיע בשבוע שעבר בכנס 'נדל"ן חוצה גבולות' של מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן במרכז הבינתחומי ו-S&P מעלות.
גרין טוען שעליית מחירי הבתים שיפרה את מצבם של אלו ששווי ביתם הפך לנמוך יותר מהיקף המשכנתא שנטלו, אוכלוסייה זו מהווה כ--20% מכלל נוטלי המשכנתאות - "פתאום יש להם יותר הון והם מצליחים למכור את בתיהם, עד כה הם לא מכרו כי לא רצו להגיע לחדלות פירעון. אין ספק שמכירת הבתים תגדיל את המלאי. מלאי הבתים קטן, אך בכל מדינה המצב שונה, בקליפורניה למשל מאוד קשה לבנות בגלל הרגולציה הקשה ולכן התחלות הבנייה מועטות, אולם בהרבה מדינות מתחילים לראות הרבה בנייה."
לפי מדד קייס שילר הבוחן את מחירי הבתים ב-20 הערים המרכזיות בארצות הברית, מחירי הבתים ברחבי המדינה עלו ב-0.3% בין החודשים ינואר ופברואר וב-12 החודשים שהסתיימו בפברואר השלימו עלייה של 9.3%.
נציין שבתקופה האחרונה יותר ויותר גורמים ישראלים פונים לשוק הבתים האמריקני בחיפוש אחר תשואה יותר גבוהה מזו שניתן להשיג בישראל, אשר לרוב אינה עוברת את ה-4%. חברת Hap לדוגמה הודיעה היום כי
בניגוד לתחזיות של 'בנק אוף אמריקה', המעריך שמחירי הבתים במדינה יעלו 8% ב-2013 ו-6.5% ב-2014, גרין הרבה פחות אופטימי - "עליית המחירים לא תהיה דרמטית, אני לא מאמין שמחירי הבתים יעלו יותר מקצב האינפלציה, קרי 2%-3% בלבד. ישנם מקומות בהם נראה עלייה חדה יותר, דוגמת סן פרנסיסקו בגלל הכלכלה החזקה המבוססת על ענף ההייטק, הבנייה המועטה וההכנסה ההולכת וגדלה."
"כמובן שהיה יותר טוב לקנות בית לפני שנה, אך עדיין יותר יקר לשלם שכירות מאשר לשלם משכנתא ולכן השקעה בנדל"ן עדיין כדאית. קשה מאוד לחזות מה יקרה, אך מי שיירכוש וימתין לפחות 5 שנים ייהנה מעליית מחירים", מסביר גרין.
בניגוד למומחי נדל"ן רבים הצופים עליות מחירים חדות בערים שסבלו מצניחת המחירים החריפה ביותר - פניקס אריזונה, אטלנטה ג'ורג'יה ומיאמי, גרין מצביע על דנבר קולורדו, מיניאפוליס, מיניסוטה וסאלט לייק סיטי יוטה כערים עם אפסייד עתידי. "אלו ערים פחות מוכרות בדרך כלל בהמלצות, הן נהנות מרמת השכלה גבוהה, אנשים מוכשרים ורמת פיתוח גבווה, מדובר בערים מאוד יפות."
ומאילו ערים ממליץ גרין לשמור מרחק כמו מאש? "במקומות כמו דטרויוט, קליבלנד ובאפלו לא הייתי מעז לקנות כרגע, הן נמצאות ב'חגורת החלודה' הכוללת את תעשיית הרכב המקרטעת. ההכנסה בערים אלו נמוכה ואוכלוסייתן מתכווצת, באזור דטרויט יש המון בתים ריקים ולא הורסים אותם, העתיד נראה רע מאוד. המצב באזור הוא כמו בבריטניה, היכן שיש את לונדון המשגשגת ופורחת ואת שאר המדינה שאין בה כלום."
מחוץ לארצות הברית גרין מאוד שורי על שוק הבתים של ברזיל. לשוק ההודי הוא לא היה מתקרב כרגע ולגבי אירופה עדיין קשה לדבריו לאמוד לאן נושבת הרוח.
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מילה 14/05/2013 17:40הגב לתגובה זוובקשר למינאפוליס, אני גרתי שם 4 שנים (עשיתי שם את התואר הראשון) ומעט האנשים השמכילים שהכרתי עזבו את המדינה. אז מה שכתבתם לא בהכרח נכון. וגם האוניברסיטה שם לא משהו.
- 6.איש לא חכם במיוחד 13/05/2013 22:58הגב לתגובה זוהיה פשוט זול אז קניתי. זה די טיפשי לקנות בזול קשה להרוויח כשקונים מאוד בזול.
- 5.גם אני לא.... (ל"ת)חי במינוס 13/05/2013 10:10הגב לתגובה זו
- 4.תום 07/05/2013 14:30הגב לתגובה זותקופה שלא תשוב
- ציפי 12/05/2013 19:30הגב לתגובה זועכשיו המחירים כבר מתחילים לעלות.
- 3.ג'ון 07/05/2013 14:12הגב לתגובה זוהשקעה בשלט רחוק מסוכנת מאוד
- 2.לא להתקרב לדירות בישראל, רק בארה"ב (ל"ת)טוני 07/05/2013 14:08הגב לתגובה זו
- 1.פה מאד זול ויעלה 10% בשנה (ל"ת)אבל בישראל כדאי 07/05/2013 14:02הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
