הדופלקס של גדעון סער בלב ת"א מוצע ב-6.6 מ' ש'; מחיר גבוה לאזור?
שר החינוך גדעון סער, אשר התברג במקום הראשון ברשימת הליכוד, ורעייתו מעמידים את דירתם למכירה בלב תל אביב. בני הזוג נפרדו לאחרונה וסער עבר להתגורר בדירה יותר צנועה בעיר.
המחיר המבוקש עבור הדופלקס הדו מפלסי המשופץ בן החמישה חדרים בשטח בנוי של 120 מ"ר עם מרפסות בשטח כולל של 85 מ"ר הוא 6.6 מיליון שקל.
הנכס נמצא בלב אזור הביקוש, בקרבת שדרות רוטשילד ואתרי הבילוי המרכזיים בעיר. נכסים מסוג זה הינם נדירים באזור, אך נשאלת השאלה אם מדובר במחיר גבוה עבור נכס ללא מעלית או חניה.
מבדיקה שערכנו באתר מידע נדל"ן של רשות המיסים עולה כי ב-25 באוקטובר נמכרה ברחוב מזא"ה 27 דירת 4 חדרים בשטח 119 מ"ר, בקומה 5 ב-6.25 מיליון שקל. ברחוב בלפור 8 הלא רחוק, נמכרה בסוף ספטמבר דירת גן בשטח 226 מ"ר עם 3 מקומות חנייה ב-10.1 מיליון שקל.
- 12.אהוד 06/12/2012 08:53הגב לתגובה זומעניין שרק באתרים הכלכליים מתעסקים בשטות הזאת, הכל מקנאה, גדעון סער פוליטיקאי נקי, צאו לו מהכיס
- 11.יהודה 05/12/2012 22:06הגב לתגובה זואתה איש חכם! ולכל אוכלי הכובע למינהם - מה לעשות, מי שהשכיל וקנה דירה בתל אביב בעבר - הרוויח! לנו נותר רק ללמוד ממנו!
- 10.תוהה 05/12/2012 21:32הגב לתגובה זולמה, כי הוא מוכר את הדירה שלו? אבל אלה המחירים באיזור לפי מה שכתוב. לא ברור....
- 9.קול קורא 05/12/2012 20:25הגב לתגובה זוהבן אדם מוכר את הדירה שלו בפחות ממה שמוכרים באיזור לא הבנתי למה מפרסמים את זה בכלל? בגלל שמדובר כאן בשר? סתם רכילות זדונית סתמית ולא באמת מעניינת אף אחד! איש איש בדירתו יחיה!!
- 8.מוקי 05/12/2012 18:42הגב לתגובה זותשחררו
- 7.ל-1-6 אנונימי...יצאתה מהכיוון, לך לטיפול דחוף!!! (ל"ת)אבי קול 05/12/2012 12:43הגב לתגובה זו
- תלמד לכתוב בלי שגיאות כתיב לפני שאתה מאבחן אנשים!!!!!!! (ל"ת)אנונימי 05/12/2012 17:38הגב לתגובה זו
- 6.אנונימי 05/12/2012 12:18הגב לתגובה זועם כסף וכו'. מה הוא עשה??????????????
- 5.אנונימי 05/12/2012 11:41הגב לתגובה זומתי כבר הבועה תתנפץ לכם בפרצוף עם כל הכלכלה ההזויה הזאת עם שלם עובד מבוקר עד ערב למולך..... סליחה החליפו את מולך דגון בדג שמן אחר הבנקים בראשות ביבי ופישר. אנשים רעים ועם טיפש שלא השכיל להבין איך טרכטנברג דפק אותו . ועכשיו גם מצביעים לפעילי המחאה שמולי והגאונה החדשה שתציל את עם ישראל עם הזוי שנאחז בשלטון בכח. צריך לגרש אותם מהכנסת את כולם נמאסתם
- 4.אנונימי 05/12/2012 11:33הגב לתגובה זומתי כבר הבועה תתנפץ לכם בפרצוף עם כל הכלכלה ההזויה הזאת עם שלם עובד מבוקר עד ערב למולך..... סליחה החליפו את מולך דגון בדג שמן אחר הבנקים בראשות ביבי ופישר. אנשים רעים ועם טיפש שלא השכיל להבין איך טרכטנברג דפק אותו . ועכשיו גם מצביעים לפעילי המחאה שמולי והגאונה החדשה שתציל את עם ישראל עם הזוי שנאחז בשלטון בכח. צריך לגרש אותם מהכנסת את כולם נמאסתם
- 3.מי סובל אותו בכלל? מסתבר שאפילו אשתו מאסה בו! (ל"ת)אנונימי 05/12/2012 11:31הגב לתגובה זו
- 2.אנונימי 05/12/2012 11:30הגב לתגובה זושר חינוך שהרס למורים את החיים הפך אותם לבייבי סיטר של המדינה ודפק אותם במשכרת בשביל מה להיות מורה ולעבוד קשה אפשר סתם להיות פקיד במשרד ממשלתי ולהרויח אותו דבר המורים מתמוטטים כי הם מנוצלים. רק ההורים שמחים כי הם נפטרים מהילדים שלהם עוד שעתיים ביום. יופי עכשיו יקנו בכסף הזה 2 דירות צנועות??????
- 1.אנונימי 05/12/2012 10:05הגב לתגובה זובגודל סטנדרטי
- תומאס 05/12/2012 22:51הגב לתגובה זואז אלו יהיו המחירים, לפחות במרכז תל אביב. ולפי מה שכתוב הוא דורש בדיוק את המחירים המקובלים באיזור הזה אז אני לא מבין מה הבעיה...
- אנונימי 05/12/2012 11:34הגב לתגובה זואם שמולי נבחר לעבודה עם הקשקשנית שלי וסתיו שפיר אז הכל פה הזו. אנשים שלא הצליחו עם המחאה אז הם חושבים שיצליחו בכנסת? נראה אותם מפוצצים את בועת הנדלן.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
