יו"ר חלמיש: "נוצר ג'ונגל בו רק החזקים שורדים, האוצר לא מעוניין בדיור ציבורי"
הצתתו העצמית של משה סילמן ז"ל באמצע חודש יולי העלתה שוב למרכז השיח התקשורתי את טיפול המדינה בסוגיית הדיור הציבורי המיועד לאוכלוסיות העניות ביותר במדינה. בראיון ל-Bizportal, מתארת עו"ד רחל תורג'מן, יו"ר חלמיש, שנכנסה לתפקידה לפני כשנה כיצד החברה המשכנת פועלת לשיפור המצב.
חלמיש הינה חברה ממשלתית - עירונית הנמצאת בבעלות משותפת של משרד הבינוי והשיכון (50%) ועיריית תל אביב יפו (50%). החברה נוסדה בשנת 1961 לצורכי פינוי ובינוי מחדש של אזורי מגורים שבהם איכות החיים נמוכה ועל מנת לסייע במתן פתרונות דיור לתושבים מתקשים.
הסוגיה המרכזית עימה מתמודדת חלמיש הינה פינוי שכונת כפר שלם המוזנחת הנמשכת כבר עשרות שנים. כ-15 שנה שרר נתק מוחלט בין תושבי השכונה לחלמיש, שבבעלותה זכויות בנייה להקמתן של קרוב ל-2,000 יחידות דיור בשטח השכונה. לפני כניסתה של תורג'מן לתפקיד הגישה חלמיש תביעות פינוי נגד תושבי השכונה, ללא הבחנה בין בעלי זכויות כדין לבין פולשים טריים, צעד שגרר תרעומת גדולה בקרב התושבים. בחודש פברואר הוחלט לאפשר את הקפאת ההליכים המשפטיים.
כבר 5 עשורים חלמיש מנסה להתמודד עם פינוי כפר שלם, המקרה לא הפך כבר למבוי סתום?
"אני לא חיה באשליה שמחר בבוקר כל הדירות יפונו, אך ברגע שיפונה בית אחד ותהיה אווירה של שינוי במקום תתחיל תנופת הפיתוח שתוביל לשדרוג המקום. צריך למצוא את מרכיב הפיצוי הנכון כדי לפנותם היה נתק מוחלט בין הדיירים לחלמיש, עוינות וכעסים שיצרו מצב של ניהול 550 תביעות כספיות, ביום שנכנסתי דאגתי להקפיא את כל התביעות. הגישה הנכונה היא של הדברות יש קריטריונים קשיחים לפיהם כל מי שגר במתחם עד שנת 1987 ויש לו קשר לבית האב שהיה בסקרים של אותן שנים יהיה זכאי לפיצוי, השאלה היא גודל הפיצוי ואנו נקבע את הקריטריונים החדשים ב-2013 מאחר והסכומים שנקבעו בשנת 1996 כבר לא רלבנטיים. אם לא יהיה מנוס נשתמש בכוח, אך אני מאמינה בדרך של כבוד הדדי, הדיירים אינם אויבים."
אבל לא מעט אנשים פלשו למתחם
"אלו שנכנסו לגור במקום אחרי שנת 1987 לא זכאים, המדינה צריכה לנהוג בהם ביד קשה. אין הרבה קרקעות פנויות לחלמיש ולא ייתכן שיאפשרו עוד ועוד פלישות במקום לבנות, חייבים למצוא דרך לטפל בהם, הבעיה היא שטיפול בכל תביעה נגד פולש אורכת 5 שנים, לא ניתן להתקדם כך."
כיצד יבוצע הפיצוי? מדוע לא לאפשר מתן דירות חדשות לדיירים בפרויקטים החדשים שיוקמו לאחר פינוי הבתים?
"הפיצוי צריך לאפשר דיור חליפי באזור, לא פינוי בינוי מאחר שלהבדיל מחברת בנייה פרטית אנחנו מוגבלים על ידי הממשלה בפיצוי שאנחנו יכולים להעניק. הכסף יועבר עבור רכישת דירה בלבד. הדיירים עצמם אינם מעוניינים בפינוי בינוי אלא מעוניינים בהון כדי לרכוש דירה בשוק החופשי. לפי התוכנית כיום מתוכננות במתחם 2,000 יחידות דיור, אך אנחנו מצויים בהתדיינות מול העירייה להגדלת זכויות הבנייה למספר גדול בהרבה. בסופו של דבר כפר שלם תהיה שכונה יפיפייה בלב אזור מאוד מבוקש."
מצבה הכספי של חלמיש אינו משביע רצון
"מצבה הכספי של החברה מאוד קשה החברה הייתה עסוקה בשנים האחרונות במכירת נכסים במקום בבניית דירות. בדירקטוריון הראשון החלטנו על הקפאת מכירת הנכסים, רוקנו את החברה מנכסים במקום לבנות עבור דיור ציבורי, אני רוצה לחזור לימים של בינוי ולכן אנחנו נכנס חזק יותר לתחום של פינוי בינוי. אולם אם לא יהיה שינוי קונספטואלי בתחום הפינוי בינוי לא ייצאו לדרך מייזמים, ללא תשואה של 10% יזמים לא יצאו לדרך, המדינה חייבת למגר את הבירוקרטיה המפלצתית ולהעניק תמריצים גדולים יותר לקבלנים. מדוע לא להרוס את כל שיכוני הרכבת המגעילים ולהקים במקומם שכונות חדשות?"
כיצד מתקדם פרויקט הדיור בר השגה במתחם הגדנ"ע?
"אנו נמצאים בדין ודברים עם המדינה - חלמיש מכרה דירות לדיירים ותיקים במסגרת מבצע מכירת הדירות של החברות המשכנות בשנות ה-90. קיימת מחלוקת עם המדינה ונקבע שחלמיש צריכה להעביר 100 מיליון שקל. המדינה דרשה שנמכור קרקע בשטח 17 דונם במתחם הגדנ"ע השווה 75 מיליון שקל ומיועדת להקמתן של 300 יחידות דיור. מייד עם כניסתי לתפקיד התחלתי לנהל דיונים עם המדינה על השארת הקרקע בידי חלמיש. אנחנו נוכל לפתח את הקרקע ולהעביר למדינה דירות לדיור ציבורי. יותר נכון ליצור שילוב של דיור ציבורי ופרטי מאשר ליצור שכונות סלאמס."
איך הגענו למצב מזוויע של הצתות עצמיות?
"השקפת העולם של ראש הממשלה בנימין נתניהו ושל שר האוצר יובל שטייניץ אינה רואה את האדם במרכז וחושבת שכוחות השוק ייצרו תנאי מחייה הוגנים. נוצר ג'ונגל בו רק החזקים שורדים. האטימות הכלכלית הצליחה לייבש את המחאה החברתית המבורכת שפרצה בשנה שעברה. משרד האוצר לא עושה כלום ואינו מעוניין בדיור ציבורי. לצערי אני דיי פסימית, הכאב החברתי יגבר במדיניות הקיימת, מעשיהם מוכיחים שהמצוקה האמיתית מאיימת להשתלט על החיים של כולנו.
הממשלה פחות ופחות משקיעה בדיור ציבורי ומעדיפה לסייע בשכר דירה במקום להחזיק בדירות, לדעתי זו טעות מאחר ובמהלך קטן בחוק ההסדרים מבלי שישימו לב הם יכולים לבטל את תשלום שכר הדירה שמגיע ל-3,000 שקל."
אבל הובטחו מיליארד שקלים לשר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס בהסכם על הקיצוץ הרוחבי
"אריאל אטיאס הוא אחד הגורמים הפעילים ביותר בשנים האחרונות בנושא הדיור הציבורי, יחד עם אפי שטנצלר, יו"ר מנהל מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, מנהל מינהל מקרקעי ישראל ורון חולדאי, ראש עיריית תל אביב. הם דאגו להקפיא את כל התביעות נגד הדיירים במתחם כפר שלם. אני מקווה שאחרי החגים נצליח להוכיח התקדמות. ישנם שלושה אנשים שתרמו יותר מכל לדיור הציבורי מנחם בגין, יצחק רבין ואריאל אטיאס."
- 7.סיגלית 10/09/2012 00:42הגב לתגובה זוכל מה שמעניין אותה זה יחסי ציבור ותיכנון הקריירה הפוליטית שלה. היא חברה של הפולשים שמאורגנים פוליטית, הם יושבים על דונמים שלמים ששייך לציבור. הם הבטיחו לה תמיכה בפריימריס והיא הקפיאה הליכים משפטיים בכפר שלם. דיל פשוט על חשבון הציבור. אם זה לא שחיתות אז מהי שחיתות. איפה מבקר המדינה?
- 6.אורן 09/09/2012 10:35הגב לתגובה זוביבי ושטייניץ אטומים. לא יהיה דיור ציבורי ולא תהיה מדיניות חברתית. באמת רק החזקים ישרדו. לחזור לרחובות!!!
- 5.כשלון חרוץ של הליכוד בהפשרת קרקעות לבניה (ל"ת)אימפוטנציה אירגונית 09/09/2012 09:46הגב לתגובה זו
- 4.לימון סחוט 09/09/2012 09:07הגב לתגובה זוכלום
- 3.אריק 09/09/2012 05:06הגב לתגובה זוראשי הממשלה שלנו לא חושבים על מעמד הבניים במיוחד ביבי נתניהו יובל שטייניץ וסטנלי פישר , הם אלו האחראים לכל המצב הכלכלי שהו גרוע שנופל על מעמד הבניים שקורס תחת נטל המס הכבד ואותם צריך לסלק מהשילטון . בליכוד מעמד הבניים נחשב למת והסודנים מקבלים תנאים למחיה וכלכלה על חשבוו האזרחים !
- 2.מושון 08/09/2012 21:10הגב לתגובה זונפגש בקלפי
- 1.נפגש בקלפי (ל"ת)sc 08/09/2012 19:17הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
