מדיוני הריבית - "מסתמן מפנה בשוק הדיור; ההאטה במשק צפויה להימשך"
בנק ישראל פרסם היום (ב') את פרוטוקול החלטת הריבית לחודש פברואר אשר ירדה 0.25% לרמה של 2.5%. במסגרת הדיון המצומצם, חמישה מחברי הוועדה המוניטרית הצביעו בעד הורדת הריבית ב-0.25% וחבר ועדה אחד הצביע בעד הותרת הריבית ללא שינוי.
המשתתפים בדיון הסכימו כי הנתונים שהתווספו החודש ממשיכים להצביע על האטה בצמיחה הנובעת הן מהאטה בביקושים המקומיים והן מהאטה ביצוא. בצד היצוא, הוזכרו הירידה ברמת הייצור התעשייתי, העדכון כלפי מטה של מדד הטק פולס בארה"ב וכן הירידה בסחר העולמי בחודשים האחרונים אינדיקטורים המצביעים על ירידה בפעילות בענפי היצוא ובביקושים לייצוא. בצד הביקושים המקומיים, הוזכרו הירידה בפדיון בענפי המסחר והשירותים המהווה אינדיקטור לצריכה הפרטית, ירידה מסוימת במחירי הדירות וכן רמת האינפלציה היותר נמוכה - אלה תומכים בהערכה כי חלה האטה בקצב הגידול של הביקושים המקומיים.
בהערכת המצב הכלכלי בעולם, הצביעו חברי הועדה על התפתחויות שליליות וחיוביות שהצטברו בחודש האחרון. בצד השלילי, חברי הוועדה הביעו דאגה מנתוני הסחר העולמי בפועל המצביעים על המשך התכווצות היקפי הסחר בחודשים האחרונים, ומעדכון כלפי מטה לתחזית קצב התרחבות הסחר העולמי אשר צפויים להמשיך ולפגוע בייצוא. כמו כן, הוזכר כי רמת אי הוודאות סביב ההתפתחויות במשבר באירופה ממשיכה להיות גבוהה. בצד החיובי, צוינו העליות האחרונות בשווקי המניות בישראל ובעולם אשר יתכן והן מבשרות על שיפור במצב הכלכלה העולמית, וכן נתוני הצריכה והתעסוקה המעודדים בארה"ב.
לגבי שוק הדיור, הוערך על ידי חברי הוועדה כי מסתמן מפנה בשוק זה. בהקשר זה, ציינו חברי הוועדה את הירידה המסוימת במחירי הדירות, הירידה בהיקף המשכנתאות החדשות הניתנות, וכן את הרמה הגבוהה יחסית של מספר התחלות הבנייה. לנוכח התפתחויות אלה, והמגבלה על שעור האשראי במשכנתאות בריבית משתנה, צפויה השפעת הפחתת הריבית על מחירי הדירות להיות מתונה. בנוסף, הוערך כי מקור קשיי גיוס האשראי בענף הנדל"ן הינו כתוצאה מעליית הסיכון בענף, אשר בא לידי ביטוי, בין היתר, בסקר החברות שעורך בנק ישראל בו החברות בענף מדווחות על עלייה חדה של מגבלת הביקוש העומדת בפניהן, לצד עלייה מתונה יותר גם במגבלת המימון.
בבנק ישראל ציינו כי מחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס, ואינם נכללים במדד המחירים לצרכן, ירדו בחודשים אוקטובר ונובמבר ב-0.3%, ירידה שלישית ברציפות. החודש נמשכה גם התמתנות הקצב השנתי של עליית מחירי הדירות: ב-12 החודשים שהסתיימו בנובמבר הוא עמד על 6.9%, לעומת 8.5% ב-12 החודשים שהסתיימו באוקטובר, וזאת לאחר עליות של כ-20% בשנת 2010. בבנק ישראל סבורים כי המשך הגידול של מספר התחלות הבנייה, ההשפעה בפיגור של העלאת הריבית, צעדי בנק ישראל בתחום המשכנתאות, צעדי משרד האוצר במיסוי על נדל"ן ומאמצי שיווק הקרקעות של משרד הבינוי והשיכון ומנהל מקרקעי ישראל, צפויים להוסיף ולבוא לידי ביטוי בהמשך.
הטיעון המרכזי בעד הורדת הריבית היה המשך ההאטה בצמיחת המשק הישראלי אשר באה לידי ביטוי הן מצד הביקושים המקומיים והן מצד היצוא, והערכה כי האטה זאת צפויה להימשך. על כן, בשל הפיגור שבו משפיעה המדיניות המוניטרית, ראוי להוריד את הריבית כבר עכשיו. התומכים בדעה זו ציינו בנוסף את העדכון כלפי מטה של תחזית הצמיחה העולמית וכן, את ההאטה בהתרחבות הביקושים המקומיים, כפי שהיא באה לידי ביטוי, בן השאר, בירידה בפדיון ענפי המסחר והשירותים וירידת מחירי הדירות. כמו כן, צוין כי סביבת האינפלציה הקרובה למרכז היעד מאפשרת הורדת ריבית, וכי מגבלות בנק ישראל בתחום המשכנתאות החלישו את התמסורת בין ריבית בנק ישראל למחירי הדירות.
כתבות נוספות:
- 3.גג 08/02/2012 00:50הגב לתגובה זוכמו הקבלנים (ויותר) הבנק פוחד מירידה של עשרות אחוזים במחירי הדירות. לכן הם מעבירים מסר סלקטיבי מעוות שמסתיר ירידה הרבה יותר גדולה במחירי הדירות. בניגוד להפחדות הקבלנים מאמינים בשקרים של עצמם והבנק, ממשיכים לבנות ומלאי הדירות הריקות ממריא. זה יוריד עוד יותר את המחירים. סבלנות.
- 2.בשם-בנק,קבלן,ממשלה גנבים !! (ל"ת)אסור לחסום תגובותי 06/02/2012 17:21הגב לתגובה זו
- 1.דיור מחיר הזוי-מעל30-50%,הבועה יתפוצץ!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשלה גנבים 06/02/2012 17:10הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
תושבי חוץ מעצבים מחדש את פני הדיור בירושלים: בין מגדלי יוקרה להתחדשות עירונית
בשנה האחרונה נרשמה פעילות ערה בשוק הנדל"ן בירושלים, בעיקר בזכות רכישות נרחבות של דירות על ידי תושבי חוץ. קהילות יהודיות אמריקאיות, כמו הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק וקהילות חרדיות משנות את מפת הדיור בעיר ומשפיעות על מחירי הדירות, אופי השכונות והתחדשות עירונית
שוק הדיור בירושלים מזנק בשעה שברוב האזורים יש ירידות חדות ובמיוחד בתל אביב שבה המחירים יורדים בקצב שנתי של 9%. לפי
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות בירושלים בשיא - בשנה האחרונה בלבד זינקו מחירי הדירות בירושלים ב-6.4%. איך אפשר להסביר את הניתוק של ירושלים משאר המדינה?
ההסבר נובע מביקושים קבועים, קשיחים ואפילו עולים של אוכלוסייה חרדית ואוכלוסייה עשירה מחו"ל שרוצה לגור בבירה. במתחם כי"ח, סמוך לשוק מחנה יהודה, מפתחות חברות JTLV וב.ס.ר ארבעה מגדלים של עד 32 קומות הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה. הפרויקט, שמתוכנן ל-550 דירות, הוא חלק מהתחדשות לב העיר. בשנה האחרונה נרכשו במתחם עשרות דירות, בעיקר על ידי הקהילה היהודית-חלבית מניו יורק. מקורות בענף מדווחים כי חברי הקהילה רכשו עשרות רבות של דירות במחיר ממוצע של קרוב ל-55-60 אלף שקל למ"ר ובמחיר של כ-7-9 מיליון שקל לדירה. הדירות במגדלים תוכננו במיוחד עבור משפחות מחו"ל, עם שטח מינימלי של כ-130 מ"ר - שונה מהמקובל בפרויקטים אחרים באזור ומתאים יותר למשפחות גדולות.
דוגמה נוספת להתפתחות בעיר היא בשכונת הקטמונים. השכונה עברה תהליך התחדשות עירונית משמעותי, כאשר פרויקט הדגל הוא Berger Towers, שבו נבנות כ-400 דירות חדשות במקום 95 דירות קיימות. מאז 2024 נרכשו בפרויקט כ-130 דירות על ידי תושבי חוץ, בעיקר יהודים חרדים ודתיים לאומיים מארצות הברית. הדירות נמכרות במחיר של כ-35-38 אלף שקל למ"ר - נמוך יותר ממתחם כי"ח, אך עדיין גבוה בהשוואה לשכונות אחרות בירושלים. בשבועות האחרונים נרשמה עלייה נוספת ברכישות דירות על ידי תושבי חוץ בירושלים ונראה שהיקף הדירות שירכשו על ידי תושבי חו"ל יעלה על 1,000 דירות. זה מספר שיא והוא מצד אחד מעיד על ביקוש גדול של יהודי התפוצות, גם על רקע האנטישמיות שעולה בעולם, אבל הוא לא מבטיח שהרוכשים יעלו לישראל. יש בירושלים מעל 5,000 דירות של יהודי התפוצות שאינן משמשות למגורים באופן שוטף, אלא רק כאשר המשפחות האלו מגיעות לחופשה בישראל. לא ידוע כמובן מה המשפחות הרוכשות מתכוונות לעשות בדירה, אבל אם זה לא יהיה לצורך עלייה, הרי שהן בעצם תופסות דירה לישראלים.
על פי ההערכות חלק גדול מהרוכשים רוצה וצפוי להגיע לישראל, אך יש לא מעטים שאין להם תאריך מוגדר. כך או אחרת, עלייה כזו שחלק גדול ממנה הוא מארה"ב משנה את תמהיל האוכלוסייה בירושלים, במיוחד באזורים המרכזיים העוברים התחדשות עירונית, ובמקביל היא כאמור מעלה את המחירים בצורה חדה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התחדשות עירונית תורמת למגמה זו. בעיריית ירושלים אושרו ב-2025 תוכניות להקמת כ-4,000 דירות חדשות במסגרת פינוי-בינוי, כולל 1,880 יחידות בשכונות קריית יובל, קריית משה ופת. פרויקטים כמו "עיר מזרח" כוללים 4,000 דירות נוספות עם מגדלים עד 40 קומות, 5,300 מ"ר מסחר וחניונים תת-קרקעיים. בשכונת ארמון הנציב, תוכנית חדשה כוללת הריסת 123 דירות ישנות והקמת 1,400 חדשות. חברת טרא נדל"ן מובילה פרויקטים בשכונות מרכז העיר, בית הכרם וגילה, עם 3,000 יחידות בבנייה ועוד 4,000 מתוכננות. במתחם הנורית, זכויות הבנייה הוגדלו, והפרויקט יכלול מאות דירות חדשות.
