אופק דירוג שלילי לי.ח דמרי: "רכישת הקרקעות בעיר ימים הגדילה את המינוף"

חברת דירוג האשראי מידרוג, אישרה היום מחדש דירוג A2 עבור סדרות אג"ח ב', ג' וכ"ג אותן הנפיקה חברת הבנייה י.ח דמרי ושינתה את אופק הדירוג מיציב לשלילי.

שינוי האופק מיציב לשלילי נובע מעלייה ברמת המינוף, בין היתר, בשל רכישת מספר קרקעות בשנה האחרונה, בפרט קרקעות באזור עיר ימים נתניה, תוך קבלת ליווי בנקאי לרכישות, באופן המשליך להערכת מידרוג על פרופיל הסיכון. במידרוג מציינים כי בכוונת החברה לבצע מספר מהלכים אשר צפויים להביא לקיטון משמעותי ברמת המינוף. "רגישות החברה להעמקת האטה במגזר הנדל"ן למגורים בישראל, בשל היות חלק ניכר ממצבת הפרויקטים בביצוע בשלבים התחלתיים יחסית ובשל פגיעה אפשרית בנראות מכירת קרקעות במחירים אטרקטיביים בתנאי השוק הנוכחיים."

עוד מציינים במידרוג כי מאז דוח הדירוג האחרון שפורסם באוגוסט 2010, חלה שחיקה ביחסי האיתנות, על אף המשך הגידול בהון העצמי. "השחיקה נובעת בעיקר מגידול בחוב הפיננסי המיוחס לרכישת קרקעות. הבולטת מבין אלו הינה רכישה באזור עיר ימים נתניה, בהיקף של כ-310 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח, להקמת כ-430 יחידות דיור. האמור משפיע לרעה על פרופיל הסיכון, בייחוד לאור המחיר ליחידת דיור המשקף את עליית המחירים בשנים האחרונות וריכוז עתודות משמעותיות באזור אחד

אולם, במידרוג מוסיפים כי החברה מצויה בעיצומם של מספר מהלכים להיפוך מגמת השחיקה ביחסי האיתנות, בין היתר, באמצעות השלמת מכירת מספר קרקעות ופרויקטים בביצוע ועיבוי בסיס ההון בחברה. "במידה והחברה לא תעמוד בתחזיותיה לקיטון משמעותי ברמות המינוף בטווח הקצר-בינוני, מידרוג תשקול את השפעת האמור על רמת הדירוג של החברה."

נכון ליום 30.06.2011, לחברה יתרת נזילות של כ - 3 מיליון שקל בלבד. אולם, בשל השלמת מכירת מספר קרקעות ומהלכים נוספים שהחברה מתעדת לבצע, הנזילות צפויה לגדול באופן משמעותי. בהתאם ללוח הסילוקין של ההתחייבויות הפיננסיות, חלויות קרן אג"ח עומדות על היקף של כ-36 מיליון שקל בשנת 2012 וכ-65 מיליון שקל בשנת 2013. בנוסף, לחברה הלוואות בנקאיות בגין רכישת קרקעות בהיקף של כ-920 מיליון שקל והלוואות ליווי בנייה בהיקף של כ-77 מיליון שקל. החברה מעריכה כי תמחזר את עיקר החוב העומד בגין קרקעות, כאשר יתכן שחלק מהחוב יקטן בשל מכירת הקרקעות עצמן, וכן שהלוואות בגין ליווי בניה בפרויקטים תפרענה בהתאם לקצב קבלת מקדמות מרוכשים.

נוסיף כי לחברה מספר קרקעות ברומניה וצ'כיה, בשווי כולל בספרים של כ- 159 מיליון שקל וחלקן מובטחות בשעבוד קבוע על הקרקע, בהיקף של כ- 63 מיליון שקל. אולם, לפי מידרוג, אי הוודאות לגבי רמת הביקושים השוררת במדינות הנ"ל ולאור התאוששותן האיטית מהמשבר הפיננסי הגלובלי האחרון, החברה לא צופה את תחילת הפיתוח של הפרויקטים האמורים בתקופה הקרובה. במסגרת שיקולי הדירוג, מידרוג התחשבה בתרחיש של ירידת ערך בגין מלאי המקרקעין הנ"ל.