ריט 1 פועלת בתחום קרנות הריט המקומי. קרנות הריט מהוות בהגדרתן קרנות המיועדות להשקעות בנדל"ן מניב בלבד. היתרון הגדול הוא בדמות פטור ממס חברות. המטרה העיקרית של מכשיר השקעה זה, הינה לאפשר למשקיעים שונים להשתתף באופן לא ישיר בהשקעה בנכסים מניבים, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנכס מניב מסוים.

על מנת לעמוד בתנאי קרנות הריט, על החברה לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת (ההכנסה לאחר ניכויים, קיזוזים ופטורים לצרכי מס) כדיבידנד למשקיעים. תנאי נוסף הינו, שיעור מינוף שלא יעלה על 60% משווי נכסי הנדל"ן.

ריט 1 מנהלת כיום למעלה מ-20 נכסים מניבים בעיקר לשימוש למשרדים ולמסחר בשווי נכסי של כ-1.6 מיליארד ש' בשיעורי תפוסה מקסימליים. סביר שפורטפוליו הנכסים שבניהולה ימשיך לגדול. המגבלות בתחום המינוף והעובדה שהחברה פועלת רק בתחום הנדל"ן המניב, מקטינות משמעותית את רמת סיכון החברה ביחס לחברות נדל"ן אחרות בשוק.

הסיכון לחברה נובע מהתלות שלה בשוק הנדל"ן המניב המקומי למשרדים ולמסחר, שבתקופות משבר מקומי עלול להיות מושפע מירידה בשיעורי התפוסה, קושי של שוכרים לשלם ועלייה בשיעורי היוון הנכסים שמביאה לירידת שווי של הנכסים. בנוסף, לחברה תלות בשוכר מהותי - חברת אמדוקס, שאחראית לכ-20% מהכנסותיה.

למרות הסיכונים, העובדה שחוב החברה הינו מתחת ל-60% משווי הנכסים ואמור להישאר ברמות ה-LTV המדוברות (היחס בין שווי החוב לשווי הנכסים), נותנת למשקיעי האג"ח כרית בטחון בכך שגם בתקופות שפל קשות שבהן שווי נכסי הנדל"ן עלול לרדת, יש צורך בתרחיש קיצון של ירידה חדה ביותר, על מנת שהשווי הנכסי יהיה נמוך משווי החוב.

גם מבחינה תזרימית מצב החברה טוב. החברה מייצרת NOI שנתי (הכנסות תפעוליות נטו) על הנכסים הקיימים בסך כ-120 מיליון ש'. כמו כן, לחברה מסגרות אשראי לא מנוצלות של כ-500 מיליון ש', כך שבעזרתן היא יכולה לעמוד בהחזרי הקרן והריבית בשנים הקרובות גם ללא התלות במחזור החוב. חשוב לציין, שלא קיים שעבוד על אף אחד מנכסיה, ויחס ה-FFO (רווח נקי תזרימי) לחוב הפיננסי עומד על רמה סבירה של קרוב ל-7%.

החברה מדורגת ע"י מעלות בדירוג A+. לאחרונה אישררה האחרונה את הדירוג תוך שמירה על אופק דירוג יציב. לסיכום, ניתן להיחשף לחברה תזרימית ויציבה, בעלת פורטפוליו נכסים בתהליך צמיחה, מבנה חוב קשיח, מאזן יציב ויכולת עמידה בהחזרי החוב לשנים הקרובות, גם ללא הצורך במחזור.

ראוי להדגיש, כי רכישת המניה אטרקטיבית אף יותר מרכישת האג"ח. החברה נסחרת במכפיל 0.8 על ההון העצמי, מייצרת תשואת FFO (הרווח הנקי התזרימי ביחס לשווי השוק) של מעל ל-10%, ותשואת דיבידנד של מעל ל-7%. אך מי שמעוניין בביטחון היחסי שמקנה האג"ח ביחס למניה ייאלץ להסתפק בתשואה נמוכה יותר אך כאמור בטוחה יותר.

לחברה 3 סדרות אג"ח הנסחרות בשוק (יש לציין שברמת סחירות נמוכה יחסית). אנו מעדיפים את סדרה א' הגדולה יותר (ריט 1 אגח א בהיקף של כ- 220 מליון ע.נ) בעלת משך חיים ממוצע של כ-3.1 שנים, תשואה לפדיון של כ-3.2% צמוד למדד, המהווה מרווח של כ-2% מאג"ח ממשלתית מקבילה.