דווקא עכשיו: אג"ח בתשואה נאה עם סיכון סביר
ריט 1 פועלת בתחום קרנות הריט המקומי. קרנות הריט מהוות בהגדרתן קרנות המיועדות להשקעות בנדל"ן מניב בלבד. היתרון הגדול הוא בדמות פטור ממס חברות. המטרה העיקרית של מכשיר השקעה זה, הינה לאפשר למשקיעים שונים להשתתף באופן לא ישיר בהשקעה בנכסים מניבים, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנכס מניב מסוים.
על מנת לעמוד בתנאי קרנות הריט, על החברה לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת (ההכנסה לאחר ניכויים, קיזוזים ופטורים לצרכי מס) כדיבידנד למשקיעים. תנאי נוסף הינו, שיעור מינוף שלא יעלה על 60% משווי נכסי הנדל"ן.
ריט 1 מנהלת כיום למעלה מ-20 נכסים מניבים בעיקר לשימוש למשרדים ולמסחר בשווי נכסי של כ-1.6 מיליארד ש' בשיעורי תפוסה מקסימליים. סביר שפורטפוליו הנכסים שבניהולה ימשיך לגדול. המגבלות בתחום המינוף והעובדה שהחברה פועלת רק בתחום הנדל"ן המניב, מקטינות משמעותית את רמת סיכון החברה ביחס לחברות נדל"ן אחרות בשוק.
הסיכון לחברה נובע מהתלות שלה בשוק הנדל"ן המניב המקומי למשרדים ולמסחר, שבתקופות משבר מקומי עלול להיות מושפע מירידה בשיעורי התפוסה, קושי של שוכרים לשלם ועלייה בשיעורי היוון הנכסים שמביאה לירידת שווי של הנכסים. בנוסף, לחברה תלות בשוכר מהותי - חברת אמדוקס, שאחראית לכ-20% מהכנסותיה.
למרות הסיכונים, העובדה שחוב החברה הינו מתחת ל-60% משווי הנכסים ואמור להישאר ברמות ה-LTV המדוברות (היחס בין שווי החוב לשווי הנכסים), נותנת למשקיעי האג"ח כרית בטחון בכך שגם בתקופות שפל קשות שבהן שווי נכסי הנדל"ן עלול לרדת, יש צורך בתרחיש קיצון של ירידה חדה ביותר, על מנת שהשווי הנכסי יהיה נמוך משווי החוב.
גם מבחינה תזרימית מצב החברה טוב. החברה מייצרת NOI שנתי (הכנסות תפעוליות נטו) על הנכסים הקיימים בסך כ-120 מיליון ש'. כמו כן, לחברה מסגרות אשראי לא מנוצלות של כ-500 מיליון ש', כך שבעזרתן היא יכולה לעמוד בהחזרי הקרן והריבית בשנים הקרובות גם ללא התלות במחזור החוב. חשוב לציין, שלא קיים שעבוד על אף אחד מנכסיה, ויחס ה-FFO (רווח נקי תזרימי) לחוב הפיננסי עומד על רמה סבירה של קרוב ל-7%.
החברה מדורגת ע"י מעלות בדירוג A+. לאחרונה אישררה האחרונה את הדירוג תוך שמירה על אופק דירוג יציב. לסיכום, ניתן להיחשף לחברה תזרימית ויציבה, בעלת פורטפוליו נכסים בתהליך צמיחה, מבנה חוב קשיח, מאזן יציב ויכולת עמידה בהחזרי החוב לשנים הקרובות, גם ללא הצורך במחזור.
ראוי להדגיש, כי רכישת המניה אטרקטיבית אף יותר מרכישת האג"ח. החברה נסחרת במכפיל 0.8 על ההון העצמי, מייצרת תשואת FFO (הרווח הנקי התזרימי ביחס לשווי השוק) של מעל ל-10%, ותשואת דיבידנד של מעל ל-7%. אך מי שמעוניין בביטחון היחסי שמקנה האג"ח ביחס למניה ייאלץ להסתפק בתשואה נמוכה יותר אך כאמור בטוחה יותר.
לחברה 3 סדרות אג"ח הנסחרות בשוק (יש לציין שברמת סחירות נמוכה יחסית). אנו מעדיפים את סדרה א' הגדולה יותר (ריט 1 אגח א בהיקף של כ- 220 מליון ע.נ) בעלת משך חיים ממוצע של כ-3.1 שנים, תשואה לפדיון של כ-3.2% צמוד למדד, המהווה מרווח של כ-2% מאג"ח ממשלתית מקבילה.
- 3.3% צמוד זה מעניין? 05/10/2011 10:46הגב לתגובה זופחות מ7%על נייר כזה (והוא היה כך לפני חודש)אין מה להתקרב.... בנוסף צריך לנקות עמלות קנייה ,דמי משמרת ומיסוי.בקיצור חלש מאד
- תשובה 05/10/2011 15:19הגב לתגובה זוחברת חשמל הרבה יותר מסוכנת- תבדוק מה החוב שלה ומה צרכי ההשקעות שלה בשנים הקרובות, ואם אתה בטוח שהמדינה תעמוד מאחוריה בכל מצב אז בעלי החוב באגרסקו יחלקו עליך.
- חברת חשמל זה אגרסקו? 06/10/2011 11:18במקום לדקלם שטויות ,תלמד על החברות לפני שאתה ממליץ או גרוע מכך רוכש חברות. אחזקות,מחזורים נזילות..מעבר לזה בהצלחה.
- 2.מרווח 2% זה תשואה נאה ? (ל"ת)אוי 26/09/2011 09:18הגב לתגובה זו
- תשובה 05/10/2011 15:22הגב לתגובה זוכן, מעל כפול בתשואה מעל אג" ח ממשלתי מקביל זה תשואה נאה
- 1.ריט 2 25/09/2011 22:49הגב לתגובה זוניתוח יפה ומדויק מצפים לעוד המלצות
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם
תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים
במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות.
החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים.
יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים.
שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס.
- טלפון של חשוד יישאר בידי החוקרים לעוד 180 יום
- החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העלאות הארנונה ב-2026: האם גם לכם הארנונה תעלה?
המדינה מאשרת חריגות נקודתיות בתל אביב, ירושלים ורחובות, ודוחה מהלכים רחבים יותר. מאחורי המספרים עומד מנגנון עדכון חדש שמחזק רשויות חלשות ומצמצם מרווח תמרון לאחרות
הארנונה לשנת 2026 עולה כמעט בכל הארץ כבר בנקודת הפתיחה. העדכון האוטומטי עומד על 1.626%, והוא נגזר משילוב של ממוצע מדד המחירים לצרכן ומדד השכר במגזר הציבורי. מעבר לזה, משרדי הפנים והאוצר מסכמים בחודשים האחרונים רשימה של אישורים חריגים לרשויות שביקשו לעלות מעל האוטומטי, לצד שורת דחיות שמורידות מהשולחן דרישות משמעותיות.
לתוך המערכת הזו נכנסות
השנה 108 בקשות חריגות שהוגשו מ-96 רשויות. הרוב המוחלט מתמקד בהעלאות, ובמספרים מדובר על 95 בקשות שמכוונות לעלייה. בסך הכול זו תוספת הכנסות מוערכת של כ-250 מיליון שקל, כאשר כ-45-50 מיליון שקל מתוכה צפויים להגיע מהמגזר העסקי. זה כסף שנכנס לקופת הרשות, ולא מעט
ממנו מתגלגל אחר כך גם למחירים של שירותים ומוצרים.
מנגנון העלאה חדש שמציב תקרה ומסננת
השינוי המרכזי הוא לא רק באישור או דחייה של בקשות נקודתיות, אלא במנגנון שמגדיר מי בכלל נכנס למסלול החריג. הכללים מאפשרים העלאה רוחבית של עד 5% מעבר לעדכון האוטומטי, אבל רק לרשות שמציגה צורך פיננסי מוצדק. אחד הסמנים שנכנסו לשיח הוא יחס חובות שעולה על 30% מההכנסות, כמדד שמאותת על לחץ תקציבי.
התוצאה בשטח היא מדיניות הדוקה יותר. פחות מסלולים “יצירתיים”, יותר דרישה להצדקה מסודרת, והרבה פחות מרחב לרשויות שמבקשות לתקן עיוותים היסטוריים בלי להציג מצב תקציבי חריג או תוכנית התייעלות ברורה.
במקביל, במקומות שבהם יש תוכניות הבראה או אזורים חדשים שנכנסים למערך חיוב, המדינה מוכנה לאשר מהלכים רחבים יותר.
- מס חדש: הארנונה עלולה לזנק ב-10% ומעלה ב-2026
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רמת גן נשארת בלי האישור שבנתה עליו, דחייה שפוגעת בתקציב
ברמת גן מתקבלת דוגמה בולטת לקו המחמיר. העירייה ביקשה העלאה של 7.5% בארנונה העסקית באזור הבורסה. הטענה המרכזית היא עיוות תעריפים שנשאר מהעבר, כשאזור שהיה מזוהה יותר עם תעשייה ותשתיות הפך למרכז עסקי עמוס משרדים, בנקים וחברות טכנולוגיה, אבל התעריפים לא התיישרו בהתאם. מבחינת העירייה, זה מצב שבו עסקים גדולים משלמים לעיתים פחות מחנויות קטנות, למרות פערים ברמת ההכנסות ובשימוש בנכס.
