מיטב: "קיים פוטנציאל ממשי להתקררות הנדל"ן, בדגש על מחירי הדירות"

נתוני התחלות הבנייה לרביע הראשון של השנה הצביעו על עלייה נוספת בהיקף הפעילות, כאשר הן הגיעו לקצב שנתי של קרוב ל-45 אלף ירידות דיור. רפי גוזלן, אסטרטג המאקרו של לידר שוקי הון, אומר כי בדומה לרבעונים הקודמים גם הפעם עודכנו נתוני התחלות הבנייה לשנים הקודמות כלפי מעלה, כאשר העדכון האחרון היה חריג בעוצמתו וכלל כ- 1200 דירות נוספות מעבר לנתוני הרביע האחרון של 2010.

גוזלן טוען כי "שלא במפתיע, רמות המחירים הגבוהות עושות את שלהן ודוחפות לעלייה משמעותית בהיקפי הבנייה. בהתאם לזאת נרשמה עלייה במספר הדירות בבנייה פעילה והן עלו ל-73 אלף, הרמה הגבוהה ביותר מאז 2001. ההבדל העיקרי בין התקופות הוא שב-2001 היה רכיב הבנייה הציבורית דומיננטי יותר ועמד על כ-1/3 לעומת כ- 1/8 בלבד כיום. הרמה הגבוהה של הבנייה בתהליך, תומכת בהמשך קצבי גידול גבוהים בהשקעה בבנייה למגורים בשנה וחצי הקרובות לפחות".

גוזלן מוסיף כי עליית המדרגה בהיקפי הבנייה מתחילת לתת אותותיה בעלייה במלאי הדירות החדשות, אם כי מדובר בעלייה קלה בלבד עד כה. "נראה כי אט-אט המטוטלת נעה לעבר בלימת עליית מחירי הנדל"ן כתוצאה משילוב של העלאת הריבית, הגדלת ההיצע ושינויים במס, שמפחיתים את כדאיות ההשקעה בנדל"ן למגורים. מכיוון שלהערכתינו הריבית היא אחד הגורמים העיקריים שהובילו לעלייה החדה במחירי הדירות, ובהתחשב בפיגור המוערך של כ- 4 רבעונים בין שינויים בריבית להשפעה על שוק הנדל"ן, נראה כי עיקר . ההשפעה על המחירים לא תורגש ב-2011 כי אם בשלבים המתקדמים של 2012".

רון אייכל, כלכלן ואסטרטג ראשי במיטב, אומר כי האינדיקטורים בנוגע לשוק הנדל"ן המקומי מגבירים את ההערכה כי קיים פוטנציאל ממשי לכדי התקררות בענף בחודשים הקרובים ובמיוחד בכל הקשור למחירי הדירות.

לדברי אייכל, היקף גמר הבנייה צפוי לעלות בצורה משמעותית בטווח של השנתיים הקרובות, לרמות אשר נראו לאחרונה בשנת 2000-1999. "לפי דיווח של אתר המכירות Yad2, נראה כי מספר הדירות המוצע למכירה רשם עלייה משמעותית בחודשים האחרונים, של 6% מראשית השנה. בהחלט ניתן לראות בהתפתחות זו כמעודדת התייצבות במחירי השוק, עקב העובדה שקצב הדירות המוצעות למכירה, גדל בקצב מהיר יותר מהדירות הנמכרות".

עוד מוסיף אייכל כי העלייה בחודשי ההיצע באפריל בהחלט מספקת אפשרות לכדי בלימה אפשרית בשוק הדיור. "הסביבה הכלכלית, בכל האמור לצד ההיצע (התחלות בנייה, חודשי היצע), ומעל לכל, מהלכי בנק ישראל והממשלה, תומכים בהתייצבות המחירים בטווח הארוך, ואולי אף הוזלה. אגב, הרפורמות האחרונות מצד הממשלה או בנק ישראל פגעו בצד הביקוש. לדוגמא, ההנחיה המגבילה הלוואות לדיור בריבית משתנה שהחלה בתחילת חודש מאי, או הגדלת מס הרכישה על דירה שנייה".