מהמרת על מזרח אירופה: "מחירי הדירות בפראג ובודפשט יאמירו"
בסוף השבוע הודיעה חברת ב.יאיר על השלמת רכישת מגרש בשטח 5 דונם בבודפשט, הונגריה בתמורה כוללת של כ- 3.3 מיליון יורו, וכי היא מנהלת מו"מ מתקדם לקראת רכישת קרקע בפראג, צ'כיה בשטח של כ- 19 דונם. בשני המקומות מתכננת החברה להקים פרויקטים משולבים של מגורים ומסחר. Bizportal שוחח עם עו"ד משה דנציגר, אחראי תחום מזרח אירופה בחברה, כדי לבחון אם המדינות חוזרות ללב קונצנזוס המשקיעים.
לפי נתוני הבנק הצ'כי המרכזי, מחירי הדירות בצ'כיה רשמו זינוק של 16.4% בשנה בין השנים 2000 ל-2003. לאחר תקופה זו, המחירים ירדו באופן מתון בשיעור של 0.5%-2.4% בשנה עד שנת 2007, כאשר בשנה זו נרשם זינוק של כ-8%. יצוין כי בין הרבעון השני של 2009 לרבעון השני של 2010 נרשמה צלילת מחירים של 14.36%. מחירי הבתים בהונגריה רשמו ירידת מחירים של כ-10% בין הרבעון השני של 2009 לרבעון השני של 2010.
לא מדובר בפעם הראשונה שב.יאיר פועלת בפראג. החברה השלימה לא מזמן פרויקט הכולל 251 יחידות דיור ושטחי מסחר בשטח כולל של כ- 22,000 מ"ר בו נמכרו עד כה כ- 158 דירות בסכום כולל של מעל לכ- 120 מיליון שקל.
משה, מרגישים שינוי באווירה בקרב המשקיעים? זה הזמן לשוב לצ'כיה?
"בנבדל ממקומות אחרים, השוק הצ'כי נפגע הכי פחות, יזמים הרציניים דוגמת אפריקה ישראל ודוד שלף מתכוננים להתחיל פרויקטים במדינה. אולם יש אווירה שונה לגמרי ממה שהיה לפני 3-4 שנים ולא מתחילים פרויקטים במחירים גבוהים כבעבר. הרווחיות סבירה וקצב המכירות מוכיח את עצמו".
ואין חששות בקרב הרוכשים? המצב הכלכלי באירופה הרי לא מזהיר
"יש היצע דירות בשוק שאיש לא קנה בשנה-שנתיים האחרונות, דוגמת הפרויקטים שחברת Central Group הקימה. העניין הוא שאנשים חוששים מפרויקטים גדולים וכאשר חברה מורידה 40%-50% מהמחיר אנשים חושדים שמשהו לא תקין ולא רוכשים, זאת בניגוד לירידה מתונה של 10% עד 15%".
יש גם הזדמנויות למשקיע הישראלי הבודד שמעוניין לרכוש דירה בפראג?
"מי שרוכש נכס מחוץ למולדתו צריך לקחת בחשבון את קשיי הניהול הנובעים מהמרחק, שללא ספק עלול להפחית את התשואה באופן ניכר. אנחנו לא מחפשים רוכשי דירות להשקעה, קהל היעד שלי הוא הרוכש הצ'כי הממוצע. גודלן הממוצע של הדירות המבוקשות בפראג עומד על 60-70 מ"ר ומ"ר עולה כ-1,900 אירו למ"ר, כ-114 אלף אירו סך הכל, או 550 אלף שקל. מחירי הדירות בצ'כיה יעלו, אין לי ספק. היא הרבה יותר כמו אוסטריה וגרמניה מאשר רומניה, גם מבחינת היעילות והדקדקנות שבהוצאת היתרים ושיתוף הפעולה".
מבדיקה שערכנו ניתן להשכיר דירת 60-70 מ"ר בעיר ב-600 עד 700 אירו לחודש ולהשיג 6%-7% תשואה.
בניגוד למצב בפולין ובצ'כיה, הונגריה סובלת ממשבר כלכלי חריף ביותר, אתם לא חוששים להשקיע לשם?
בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים
עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם)
למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.
ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.
בשנת 2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.
קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם
- המדריך המלא למציאת מורה פרטי (שבאמת יעזור לילד שלכם)
- פער של 30% בשכר, 60% עזבו את העבודה: דוח השכר במערכת החינוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון. במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד.
הנגיד: "פועל להעביר את הכוח מהבנקים לציבור" - האומנם?
פרופ' אמיר ירון מתעתע בציבור - מדבר על החלשת הבנקים, בפועל הוא רק חיזק אותם ופגע בציבור; האם 10 מיליונים איש אנונימיים פחות חשובים מעשרות החברים והמכרים של הנגיד במערכת הבנקאית? בסוף הכל אישי
הבנקים חזקים - הציבור חלש. אין מספיק תחרות, והבנקים מצפצפים עלינו - אפס על ריבית עו"ש ביתרת זכות, 12.2% על ריבית עו"ש ביתרת חובה. הנגיד ובנק ישראל מסבירים לנו שהם עושים הכל כדי לשנות את זה - הם מסבירים את זה כבר שנים, אבל שום דבר לא השתנה למעט דבר אחד - הרווחים של הבנקים. הם שוברים מדי שנה שיאים. על חשבוננו.
וכך מגיע היום הנגיד, פרופ' אמיר ירון לכנס על תמורות בשוק האשראי הקמעונאי ומסביר על הפעולות של הבנק, ההצלחות, הכיוון קדימה. אפשר להתרשם, וננסה להיות עדינים שהנגיד לא ממש מבין את הסיטואציה או מנסה לייצר נרטיב שגוי בעם. האמת היא שהאחריות עליו והוא לא שינה את יחסי הכוחות בין הבנקים לציבור - אפילו ההיפך. בתקופתו הבנקים הפכו לחזקים עוד יותר. הוא זה שאשם במצב לצד צמרת בנק ישראל שהמוני ישראלים לא מקבלים ריבית על העו"ש וזו רק דוגמה. מאות סעיפים של עמלות מיותרות ויקרות לצד ניצול ועושק של ציבור הדיוט, מטשטשים את היכולת לבדוק ולהבין על מה הציבור משלם. בנק ישראל יכול בלחיצת כפתור לפתור את הבעיה. הוא מדבר גבוה על הרצון לשמור על עצמאיות הבנקים - אם בעולם המערבי עושים כך, גם אצלנו אפשר, כשנזכיר לנגיד שאצלנו השוק לא תחרותי ולכן רגולטור יכול וצריך להתערב.
אבל זה לא האינטרס של הנגיד. הוא רוצה ללכת לישון כל לילה כשהוא רגוע לחלוטין שאין שום סכנה ליציבות הבנקים והדרך לעשות זאת היא לפטם אותם ברווחים. הנגיד הוא המנכ"ל על של הבנקים. הוא קובע את הרווחים שלהם דרך המרווחים על הבנקים, דרך עמלות, דרך קביעת התחרות, דרך קביעת מבנה השוק המקומי, השחקנים בו ותעריפי העמלות והריביות. כשהוא רואה שהריבית היא אפס, והוא מדבר על כך שהוא משנה את יחסי הכוחות בין הבנקים לבין הציבור, מצופה שיורה על ריבית על העו"ש. הבנקים ירוויחו במקום 16% על ההון "רק" 14% (הם בתשואות שיא על ההון). מספיק שהבנקים ישלמו כ-2.5%-3% על העו"ש כדי לשנות משמעותית לובה את המאזן כוחות בין בנקים לציבור - הוא בוחר לא לעשות זאת. למה לריב עם החברים שלך? 10 מיליון איש הם אנונימיים בלי שמות, אבל את עשרות הבכירים במערכת הבנקאית הוא מכיר אישית.
אז הנה דברי הנגיד, איכשהו הם לא ממש מתחברים למציאות - "הצעדים השונים שאנו נוקטים מהווים מהלך סדור שמטרתו לייצר שוק אשראי תחרותי, מגוון וחדשני בו הכוח עובר לצד של הצרכן וכושר המיקוח שלו מול ספקי האשראי השונים, מתעצם. אנחנו פועלים כדי להעביר את הכוח מספקי האשראי והבנקים לציבור הלווים. הדרך לכך נשענת על שני צירים מרכזיים.
- בנק ישראל רומז שהריבית תרד כבר בהחלטה הקרובה?
- בנק ישראל פיתח כלי חדש לחיזוי אינפלציה: "מנהלי החברות יודעים יותר טוב מהמודלים הסטטיסטיים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"הציר הראשון עוסק בהעצמת כוחו של הצרכן ביחס למידע הפיננסי שלו. בעידן המודרני, מידע הוא אחד הנכסים החשובים ביותר. הוא מאפשר לגופים פיננסיים להבין את צורכי הלקוח, להעריך סיכונים בצורה מיטבית, להציע מוצרים מותאמים ולפעול בסביבה תחרותית והוגנת יותר.
