מהמרת על מזרח אירופה: "מחירי הדירות בפראג ובודפשט יאמירו"

בסוף השבוע הודיעה חברת ב.יאיר על השלמת רכישת מגרש בשטח 5 דונם בבודפשט, הונגריה בתמורה כוללת של כ- 3.3 מיליון יורו, וכי היא מנהלת מו"מ מתקדם לקראת רכישת קרקע בפראג, צ'כיה בשטח של כ- 19 דונם. בשני המקומות מתכננת החברה להקים פרויקטים משולבים של מגורים ומסחר. Bizportal שוחח עם עו"ד משה דנציגר, אחראי תחום מזרח אירופה בחברה, כדי לבחון אם המדינות חוזרות ללב קונצנזוס המשקיעים.

לפי נתוני הבנק הצ'כי המרכזי, מחירי הדירות בצ'כיה רשמו זינוק של 16.4% בשנה בין השנים 2000 ל-2003. לאחר תקופה זו, המחירים ירדו באופן מתון בשיעור של 0.5%-2.4% בשנה עד שנת 2007, כאשר בשנה זו נרשם זינוק של כ-8%. יצוין כי בין הרבעון השני של 2009 לרבעון השני של 2010 נרשמה צלילת מחירים של 14.36%. מחירי הבתים בהונגריה רשמו ירידת מחירים של כ-10% בין הרבעון השני של 2009 לרבעון השני של 2010.

לא מדובר בפעם הראשונה שב.יאיר פועלת בפראג. החברה השלימה לא מזמן פרויקט הכולל 251 יחידות דיור ושטחי מסחר בשטח כולל של כ- 22,000 מ"ר בו נמכרו עד כה כ- 158 דירות בסכום כולל של מעל לכ- 120 מיליון שקל.

משה, מרגישים שינוי באווירה בקרב המשקיעים? זה הזמן לשוב לצ'כיה?

"בנבדל ממקומות אחרים, השוק הצ'כי נפגע הכי פחות, יזמים הרציניים דוגמת אפריקה ישראל ודוד שלף מתכוננים להתחיל פרויקטים במדינה. אולם יש אווירה שונה לגמרי ממה שהיה לפני 3-4 שנים ולא מתחילים פרויקטים במחירים גבוהים כבעבר. הרווחיות סבירה וקצב המכירות מוכיח את עצמו".

ואין חששות בקרב הרוכשים? המצב הכלכלי באירופה הרי לא מזהיר

"יש היצע דירות בשוק שאיש לא קנה בשנה-שנתיים האחרונות, דוגמת הפרויקטים שחברת Central Group הקימה. העניין הוא שאנשים חוששים מפרויקטים גדולים וכאשר חברה מורידה 40%-50% מהמחיר אנשים חושדים שמשהו לא תקין ולא רוכשים, זאת בניגוד לירידה מתונה של 10% עד 15%". יש גם הזדמנויות למשקיע הישראלי הבודד שמעוניין לרכוש דירה בפראג?

"מי שרוכש נכס מחוץ למולדתו צריך לקחת בחשבון את קשיי הניהול הנובעים מהמרחק, שללא ספק עלול להפחית את התשואה באופן ניכר. אנחנו לא מחפשים רוכשי דירות להשקעה, קהל היעד שלי הוא הרוכש הצ'כי הממוצע. גודלן הממוצע של הדירות המבוקשות בפראג עומד על 60-70 מ"ר ומ"ר עולה כ-1,900 אירו למ"ר, כ-114 אלף אירו סך הכל, או 550 אלף שקל. מחירי הדירות בצ'כיה יעלו, אין לי ספק. היא הרבה יותר כמו אוסטריה וגרמניה מאשר רומניה, גם מבחינת היעילות והדקדקנות שבהוצאת היתרים ושיתוף הפעולה".

מבדיקה שערכנו ניתן להשכיר דירת 60-70 מ"ר בעיר ב-600 עד 700 אירו לחודש ולהשיג 6%-7% תשואה.

בניגוד למצב בפולין ובצ'כיה, הונגריה סובלת ממשבר כלכלי חריף ביותר, אתם לא חוששים להשקיע לשם?

"המשבר לפי הערכתנו יסתיים תוך שנה עד שנה וחצי, לממשל יש תכנית לחילוץ המשק ולזירוז שוק הנדל"ן, כאשר המבט שלו הוא לאזרח. בודפשט זולה יותר מפראג והדירות מתומחרות בכ- 1,400-1,500 אירו למ"ר, אין ספק שכאשר היא תשוב למסלול של צמיחה המחירים יאמירו".