האם ניתן לשמור על הזכויות בתמ"א 38, ולא להעביר ליזם?

במרכז תל אביב עומד בניין משותף בן 16 דירות, שנבנה ב-1955. הבניין, ישן, מתפורר ואינו עומד בתקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה. ואולם הסיפור שלו הוא הרבה יותר מסיפור של בטיחות הנדסית או שיפוץ מבני. זהו עימות עקרוני, נדיר מסוגו, על זכויות קניין, יזמות כלכלית ומאבק של דיירים על שיטה חלופית להתחדשות עירונית.

13 מתוך 16 בעלי הדירות בבניין התקשרו ב-2021 עם היזמית נוגה אורי לסר, לצורך ביצוע פרויקט של הריסה ובנייה מחדש. במסגרת הפרויקט, יקבל כל אחד מהם דירה חדשה, גדולה יותר, עם תוספות של ממ"ד, חניה תת-קרקעית, מחסן, מרפסת ומעלית. שלושה דיירים סירבו לחתום על ההסכם. טענתם לא היתה לגבי לעצם קיומו של הפרויקט - הם לא התנגדו להריסה ולא לבנייה, אלא למודל העסקי עצמו. בשונה משאר הדיירים שמכרו את זכויותיהם ליזם בתמורה לדירה חדשה, טענו הנתבעים שהם מעוניינים לשמר את זכויותיהם הקנייניות, ולשלם ליזם תשלום מלא עבור שירותי בנייה - כאילו שכרו אותו כקבלן, ולא כיזם. "ככל שבעלי הדירות בבית היו מסוגלים לממן את עלות הבנייה, הרי שכל אחד מהם היה משלם עבור שירותי הבנייה ביחס לחלקו ברכוש המשותף", נכתב בטענותיהם, תוך הדגשה כי מדובר באותו פרויקט, רק ללא מכירה של הזכויות. הם הדגישו כי הם לא מבקשים הטבות נוספות, אלא רק לשמור על זכויותיהם הקנייניות - מודל שכביכול עומד בקנה אחד עם חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב, עו"ד דגנית קציר-ברין, דחתה את ההתנגדות, ואף כתבה פסק דין נוקב, שקובע כי הצעתם של הנתבעים היא "מודל בלתי ישים", שעלול למוטט את הפרויקט כולו. לדבריה, "מדובר במתווה פרטני שאינו מקובל, לא על היזם ולא על יתר בעלי הדירות", וכי אין לאפשר "לבעלי דירה בודדים לפצל עצמם מהעסקה הכוללת". עוד כתבה המפקחת בהכרעתה כי, "דרישתם [של הדיירים] נועדה להכתיב ליזם מתווה ייחודי לעסקה, שיש בו כדי לסכל את ביצועו של הפרויקט הנתמך על ידי רוב בעלי הדירות… לא ניתן לדרוש מהיזם לפעול במקביל בשני מודלים כלכליים מנוגדים". היא אף הדגישה את עקרון השוויון שבבסיס התחדשות עירונית - עקרון שלפיו כל הדיירים משתתפים בפרויקט לפי מתווה זהה. "בעלי הדירות אינם רשאים לכפות על היזם ביצוע עבודות לפי מודל נפרד משלהם. יש בכך פגיעה באינטרס הציבורי לחיזוק מבנים, וסטייה מעקרונות החוק", נכתב בהחלטה של שפורסמה.

מעבר לפן המשפטי, התייחס פסק הדין גם להיבטים פרקטיים. היזם עצמו הבהיר בעדותו כי הוא לא מסכים עוד למודל של שירותי בנייה בלבד, וכי ניסיון לכפות עליו הסדר כזה "יסכל את מימוש ההסכם שהושג עם רוב בעלי הדירות". השמאי של התובעים אף העיד כי המודל שהוצע עלול ליצור "פער מהותי", שכן הדיירים המבקשים לשמר את זכויותיהם היו נהנים מהרווח הכלכלי של הפרויקט מבלי לשאת בעלויות היזמיות או במיסוי הנלווה - עובדה שפוגעת בעיקרון השוויון בין הדיירים. "רווח היזם אמור להתחלק על כל הדירות… לא ניתן לאפשר למיעוט 'לקפוץ על הרווח' ולהשאיר את העלויות על שאר הדיירים", הסביר השמאי. עוד עלה בעדות כי איש מהעדים, כולל יזמים ושמאים, לא הצליח להצביע על מקרה דומה שבו יושם מודל שכזה בפרויקט מסוג תמ"א 38 או התחדשות עירונית - מה שחיזק את מסקנת המפקחת כי, "לא מדובר במודל רווח או ישים מבחינה כלכלית ומשפטית".

• האם כל בניין שנבנה ב-1970 יכול לעבור התחדשות עירונית?
• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר

מעבר לשלושת הנתבעים הראשיים, פסק הדין התייחס גם לדיירת חמישית, שלא סירבה באופן מפורש למיזם, אך דרשה שינויים תכנוניים נרחבים, שלא התיישבו עם התכנון הכולל. לדבריה, "אני לא סרבנית - אני רק רוצה מטבח שפונה לחזית". ואולם המפקחת דחתה את הטענות האלה וקבעה כי הדרישות שהעלתה אינן ישימות מבחינה תכנונית, ואף מסכנות את המודל הכולל מבחינת אדריכלית.

פסק הדין מציין באופן ברור כי כל עיכוב בפרויקט פוגע ברוב הדיירים, שהסכימו למתווה והחלו בהליכי היתר. "הצעת הנתבעים, על פניו, מעניקה להם יתרון בלתי הוגן… זהו ניסיון לעקוף את מנגנון העסקה וליהנות מפירותיה, מבלי להשתתף בעלויותיה", נכתב בהחלטה. המפקחת ציינה גם את העובדה שעל דירת הנתבעים זלינגר רשומים עיקולים בגובה מיליוני שקלים – עובדה שמערערת את איתנותם הכלכלית ומסכנת את יכולתם לעמוד בתשלום שירותי הבנייה, לו היו מאושרים.

המפקחת קציר-ברין קבעה באופן חד-משמעית כי אין לאפשר לבעלי דירות בודדים להתנתק מהעסקה הקבוצתית ולדרוש הסדר קבלני אישי. "עסקאות תמ"א 38, כמו זו שלפנינו, נועדו בראש ובראשונה לחיזוק מבנים ישנים, והמחוקק נתן בידי הרוב כלים לכפות את ביצוע העבודות במקרים של התנגדות חסרת בסיס", סיכמה המפקחת. היא הורתה על מינוי עורך הדין של התובעים לחתום בשמם של הנתבעים על כלל מסמכי העסקה, ובכך סללה את הדרך להמשך הפרויקט.

• חיכו 14 שנה כדי שגינדי תתקן ליקויים - וזה הפיצוי
• האם עדכון מחשב הרכב מהווה חדירה לפרטיות?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מדוע בכלל מבקשים חלק מהדיירים לשלם עבור שירותי בנייה ולא למכור את זכויותיהם?

הטענה של הנתבעים נובעת מתפישה של זכות קניין עמוקה: הם סבורים שדירה אינה רק נכס כלכלי, אלא חלק מהזהות והשליטה בנכס. במקום להחליף דירה, הם רוצים לשמור על הזכויות המקוריות ולשלם כאילו שכרו קבלן - מהלך נדיר שנראה בעסקות קומבינציה במגרשים ריקים, אך כמעט שלא בפרויקטים של התחדשות עירונית.

האם יש תקדים למודלים כאלה של שירותי בנייה בלבד בהתחדשות עירונית?

כפי שעולה מהדיון המשפטי, אין תקדים ממשי לכך בפרויקטים של תמ"א 38 או בפרויקטים של הריסה ובנייה. אפילו הנתבעים עצמם לא הצליחו להציג עדות של יזם או פרויקט דומה. שמאי מטעמם הודה כי הדבר אולי קיים בעסקות על קרקעות ריקות, אך לא בבניינים פעילים שעוברים חיזוק.

מה המשמעות הכלכלית של מודל כזה עבור יתר הדיירים?

מודל שבו דייר אחד משלם ליזם על שירותי בנייה בלבד, בעוד אחרים מוסרים את זכויותיהם בתמורה לדירה חדשה, יוצר אפקט של טרמפיסט: הדייר שומר על זכויותיו, אבל נהנה גם מהשבחת הקרקע שהושגה הודות למאמץ הקולקטיבי. בפועל, הוא עלול לפגוע ברווחיות של הפרויקט, וכתוצאה מכך גם ברווחיות של היזם וביכולת להשלים את הבנייה.

האם המפקחת הביאה בחשבון את זכויות הקניין של הדיירים הסרבנים?

בהחלט. המפקחת התייחסה לטענות הקניין של הדיירים והכירה בזכותם להחזיק בנכסיהם. עם זאת, היא קבעה כי "זכות הקניין אינה מוחלטת", וכי אין להעניק לה משקל כזה שיגבר על האינטרס הציבורי לחיזוק מבנים מסוכנים. "סעיף 5 לחוק החיזוק נועד במפורש לאפשר לרוב להוציא לפועל פרויקטים גם מול מיעוט מתנגד", היא כתבה בהחלטתה.

מה ההבדל בין יזם לקבלן, ולמה זה חשוב במקרה הזה?

יזם נושא באחריות כוללת, כולל מימון, רישוי, שיווק, תכנון ותפעול הבנייה. קבלן, לעומת זאת, מספק שירותי ביצוע בלבד. כשדיירים דורשים לשכור את היזם כקבלן בלבד, הם למעשה משנים את המהות של העסקה - דבר שמחייב מודל כלכלי אחר לגמרי. פסק הדין הבהיר כי, "לא ניתן להכריח יזם להפוך לקבלן".

מה החשש שהביעה אחת הדיירות מפני שינוי במיקום דירתה?

הנתבעת החמישית טענה שהיא מעוניינת לשוב לדירה שפונה לשדרה שמול הבניין, כפי שהיתה לה במבנה המקורי. היא דרשה תכנון מחודש שיבטיח חזית פתוחה וכיווני אוויר. אלא שהמפקחת קבעה כי, "דרישותיה חרגו מהמקובל, אינן ישימות אדריכלית ופוגעות באיזון התכנוני שנקבע לשאר הדיירים".

האם יש תוקף להסכם שקובע מודל שונה לדיירים בודדים?

לפי פסק הדין, לא. כדי שמודל שונה יקבל תוקף חוקי, יש צורך בהסכמה מלאה מצד כל בעלי הדירות והיזם. המפקחת הבהירה בהחלטתה כי, "אין לאפשר ליחידים לסטות מהמתווה הקולקטיבי בלי להציג חלופה ישימה, מוסכמת ומבוססת".

האם המפקחת בחנה את יכולתם הכלכלית של הדיירים לממן את שירותי הבנייה?

כן. בית המשפט העיר על כך שעל דירתם של שניים מהנתבעים רשומים עיקולים כבדים לפקודת המסים, ובין היתר צו עיקול מ-2009. המפקחת קבעה כי, "לא שוכנעתי ביכולתם הכלכלית לממש את הבנייה כפי שהצהירו, ולכן גם מבחינה זו לא ניתן לאשר את המודל המוצע".

מה היה החשש המרכזי של הדיירים האחרים מהצעת הסרבנים?

הדיירים שתמכו בפרויקט חששו שהמודל של שירותי בנייה. לדבריהם, "יאפשר לכל אחד לפרוש מהקולקטיב ולדרוש עסקה פרטנית", מה שיביא לקריסת המודל המשותף. אחד מהם אף העיד כי, "אם כל אחד ידרוש חוזה אחר, אין פרויקט - יש כאוס".

במקרה אחר, ב-2013 נחתם הסכם בין 12 בעלי הדירות בבניין ברחוב אהבת ציון בפתח תקווה לבין הגלגל יזום ובניה קלויזנר, לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בבניין. במסגרת ההסכם נקבע כי כל בעל דירה יקבל דירה חדשה בשטח של 92 מ"ר ברוטו, כולל ממ"ד ומרפסת, וחניה תת-קרקעית. זוג דיירים שמילאו תפקיד מרכזי בהחתמת יתר הדיירים על ההסכם, זכו להבטחה נוספת במסגרת נספח שנחתם מול היזם, שלפיה יקבלו דירת גג או פנטהאוז. ואולם לאחר סיום הבנייה ב-2018, הם גילו כי הדירות שנמסרו להם קטנות משמעותית מהדירות האחרות בבניין. השניים טענו, בתביעה שהגישו ושהגיעה להכרעה במרץ האחרון, כי הדירות שקיבלו קטנות באופן חריג ביחס לדירות האחרות. בזמן שדירה טיפוסית בבניין החדש נבנתה בשטח של כ-80 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, שטח הדירות שלהם היה 63 מ"ר בלבד. אף שהוצמדו לדירותיהם מרפסות בשטח כולל של 40 מ"ר, טענו בני הזוג כי תכנון הדירות הוא פגום: המרפסות אינן שימושיות במלואן, והמבנה הפנימי של הדירות יצר מצוקה תכנונית קשה.