הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
תשלום כסף
צילום: iStock

"רבים מרוכשי דירות להשקעה בתל אביב אינם מדווחים על הכנסות"

העיר ללא הפסקה ממשיכה להיות יעד האטרקטיבי לפעילות המשקיעים בארץ אך סימן שאלה גדול מרחף לגבי חלק מהעסקאות - מאין מגיע הכסף ומי עיקר הרוכשים?
מורן ישעיהו | (11)
נושאים בכתבה הון שחור תל אביב

תל אביב, העיר ללא הפסקה, ממשיכה להיות היעד האטרקטיבי בפעילות המשקיעים בארץ, אמנם חלק לא מבוטל מהעסקאות בה מעלה שאלות לגבי טיבן -  מאין מגיע הכסף ומי עיקר הרוכשים?

מניתוח האוצר עולה כי קרוב לחמישית מרוכשי הדירות להשקעה בעיר בין החודשים ספטמבר-אוקטובר השנה לא דיווחו על הכנסות. התופעה מיוחסת בחלקה לעולים, לאו דווקא חדשים. "ככל שאלו עלו ארצה אחרי ינואר 2007, יתכן ויש בבעלותם הון רב שאינו חייב בדיווח", ציינה הכלכלנית הראשית, שירה גרינברג.  

לפי גרינברג, בחינת רמות השכר של משקיעים תושבי הארץ באזור, מלמדת על שונות גבוהה ביניהם: בעוד שהשכר הממוצע בחמישון העליון עמד על 222 אלף שקל ברוטו לחודש, בקרב החמישון התחתון הסתכם השכר הממוצע ב-8 אלף שקל בלבד.

רוכשי דירות להשקעה בת"א: שכר חודשי ממוצע למשק בית ומחיר הדירה שנרכשה

מקור: הלמ"ס

שיעור המשקיעים תושבי חוץ בתל אביב הוא הגבוה ביותר מסך העסקאות ברמה הארצית, אם כי עדיין מדובר ביחס נמוך של כ-3% מהיקף העסקאות באזור ו-15% מרוכשי הדירות להשקעה. לצד זאת, מציינת גרינברג כי עדיין ניתן לזהות משקיעי חוץ "סדרתיים" - כך למשל נמצא מי שרכש קרוב ל-40 דירות בארץ במהלך 6 שנים, חלק ניכר מהן בתל אביב.

המשקיעים מגדילים רכישות אך גם מוכרים 

בגדול נתוני האוצר מצביעים על עלייה מתונה בהיקף רכישות המשקיעים מאז השפל אשתקד, אם כי היקף המכירות עדיין נותר גבוה יותר. 

בחודשי החגים, ספטמבר-אוקטובר 2019, נרשמה עלייה בשיעור של 3% ברכישות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר עלייה בשיעור דומה נרשמה גם בהיקף המכירות. 

מבין הערים בישראל, בולטת תל אביב בה נמשכה פעילות ערה של המשקיעים עם גידול של 10% ברכישות בתקופה זו, כמו גם בסיכום עשרת החודשים הראשונים של 2019, זאת לאחר ירידה חדה של 30% אשתקד. במקביל, נרשמה עלייה של 9% במכירות המשקיעים באזור תל אביב. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לפי גרינברג, ניתוח מכירות המשקיעים באזור ת"א בחודשיים אלו מלמד כי רבע מהם מכרו לפחות עוד דירה אחת מאז בוטל הפטור ממס שבח על משקיעים בינואר 2014 - עד אותה עת, על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח היה על המשקיעים להמתין לפחות ארבע שנים בין מכירה למכירה. 

לסיכום, הגידול המתון ברכישות המשקיעים במקביל לעלייה מתונה גם במכירות תרמו להמשך מגמת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. כך, בחודשים ספטמבר-אוקטובר נגרעו ממנו 813 דירות - קצב דומה לתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל, מאז אפריל 2016 עד אוקטובר השנה נגרעו כ-21 אלף דירות ממלאי המשקיעים.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    יש מצב 26/12/2019 08:42
    הגב לתגובה זו
    רוסית והציעו את מלוא המחיר בלי להתווכח במזומן! וזה לפני כ 10 שנים.... כשהתאוששנו ממהלם הסברנו שאין לנו אפשרות והם עדיין ניסו לשכנע וגם לתת תוספת.
  • 5.
    ש..רשויות המס יזמנו ויקבלו תשובות מניין מקור כסף (ל"ת)
    דודי נעים 25/12/2019 18:35
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    יוסי 25/12/2019 13:28
    הגב לתגובה זו
    שהשכר הממוצע בחמישון העליון זה אולי כ 30 אלף שקל ברוטו לחדש אבל לא 222 אלף
  • גם לא נראה לי, זו טעות בוודאות (ל"ת)
    דניאל 25/12/2019 18:37
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אסאדו 25/12/2019 13:04
    הגב לתגובה זו
    דירה שעלתה במחיר בועה 1,2 מליון . תחתך 50% בסוף התהליך , לא תעלה יותר 600 אלף , מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים.
  • צמחוני 27/12/2019 07:20
    הגב לתגובה זו
    השבוע יצא המרצע מהשק באופן פומבי בשיחה עם רועי פולקמן. הממשלה לא מעוניינת בירידת מחירים. נקודה.
  • 123Gil 25/12/2019 15:53
    הגב לתגובה זו
    תמשיך לחסוך ולהתפלל. הדבר היחיד שעוד לא מצאו איך לשכפל או לייצר זה אדמה. לכן זה משאב שתמיד יהיה חסר בייחוד במדינה קטנה כמו שלנו. תמשיך לחכות לנפילה ולכתוב טוקבקים משיחיים
  • 2.
    אספני הדירות בלחץ 25/12/2019 13:02
    הגב לתגובה זו
    הכבדת מיסוי העלו מס רכישה . מבקר המדינה כתב דוח חמור על הלבנת הון שחור בנדלן, מליארדים נגרעו מקופת המדינה מחינוך רווחה בריאות קשישים ומחוסרי דיור.
  • אספן בולים 27/12/2019 07:21
    הגב לתגובה זו
    הדו"ח הבא יהיה מתון יותר.
  • אדם 25/12/2019 18:03
    הגב לתגובה זו
    מס כי הוא מבוזבז על פנסיות עתק ג'ובים מקורבים משכורות מנופחות ועוד...
  • 1.
    רשעות המיסים ירדה מהפסים. (ל"ת)
    שטויות 25/12/2019 12:41
    הגב לתגובה זו
ריבית גרף ירידה
צילום: רוי שיינמן באמצעות Copilot

ככה תפחיתו את החזר המשכנתא שלכם - והאם הריבית שאתם משלמים טובה?

מתי כדאי לעשות מחזור משכנתא, איך זה קשור להפחתת הריבית הצפויה בשנה הקרובה, מה המסלולים הפופולאריים במשכנתא ומה הרייבת הממוצעת בכל מסלול?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה ריבית משכנתא ריבית משתנה משכנתא

מחזור משכנתא מאפשר לשנות את תנאי ההלוואה הקיימת על ידי לקיחת הלוואה חדשה שמחליפה אותה, כאשר המטרות העיקריות הן הפחתת ההחזר החודשי, קיצור או הארכת תקופת ההחזר, או שיפור התמהיל בהתאם לשינויים בשוק הריביות והאינפלציה. בדיקה כזו כדאית כל כמה שנים בודדות  או בעקבות שינויים משמעותיים כמו ירידת ריבית בנק ישראל, התייצבות אינפלציה, או שינויים במצב הפיננסי האישי - קבלת ירושה, קרן השתלמות שנפרעת,  עלייה בהכנסה או ירידה בהוצאות. 

ריבית בנק ישראל בירידה וצפויה להמשיך לרדת. האם כדאי לבדוק מחזור משכנתא, או אולי לחכות לירידה משמעותית יותר בריבית? אין תשובה חד משמעית כי זה תלוי בקצב הורדות הריבית ובתנאי המשכנתא שלכם ומשך הזמן שלה. אבל ברור שבשנה האחרונה יש לרבים כדאות למחזר משכנתא. 

מחזרי משכנתא מרוויחים בזכות המחזור סכום של עשרות עד מאות אלפי שקלים בודדים. הרבה כסף. זה החיסכון לאורך כל חיי ההלוואה. המגמה של גידול בכמות מחזרי המשכנתא תעלה בשנה הבאה במקביל לירידה בריבית וירידה בקצב האינפלציה, וגם כי אנשים רוצים למתוח את המשכנתא לעוד מספר שנים (לאריך את המח"מ שלה).

מה המסלולים הפופולאריים ואיזה מסלולים כדאי למחזר? 

מסלול ריבית קבועה לא צמודה: לווים שנטלו משכנתא במסלול זה עד 2022 נהנים מיציבות, שכן הריבית נשארה קבועה סביב 3-4% גם בעליית הריביות ב-2022. אבל מי שלקח בשנתיים האחרונות יכול להוריד תיאורטית להוריד את הריבית.מיחזור מלא לרוב פחות כדאי כאן בגלל קנסות פירעון, אבל מחזור חלקי יכול להיות טוב לכם. כל מקרה לגופו. ריבית ממוצעת במסלול זה עומדת כעת על כ-4.8% (תלוי במספר השנים ועוד) וזה נמוך ביותר מחצי אחוז ממה שהיה לפני חצי שנה-שנה. כלומר, אתם יכולים להוריד תיאורטית את ההחזרים באופן משמעותי, אבל שוב - יש כאן עניין של עמלות פירעון. 

מסלול ריבית קבועה צמודה למדד: כאן הריבית היא כ-3.1% מה שמצביע על הערכת אינפלציה של כ-1.7% בטווח הארוך. אם אתם סבורים שהאינפלציה תהיה גבוהה יותר עדיף המסלול הקבוע הרגיל. אם אתם חושבים שהיא תהיה נמוכה יותר, אז המסלול הזה מועדף. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רמת גן הראה הדמיה
צילום: מיכאלה איתן

עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית

רמ"י מכרה את שטח מחנה השלישות ברמת גן. הבסיס יעבור ב-2027, במקומו ייבנו מגדלים של 47 קומות עם 1,200 דירות

עמית בר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות שלישות רמת גן

מכירת קרקעות מחנה השלישות ברמת גן ביום האחרון של השנה הייתה אחת העסקאות הבולטות השנה. שלוש חברות בנייה רכשו מגרשים שיישארו בבעלות המדינה עד לפינוי הבסיס ב-2027, ויאפשרו בניית שכונה חדשה עם כ-1,200 דירות. סך התמורה: 1.2 מיליארד שקל, כלומר כמיליון שקל לדירה. רמ"י, הגוף המוכר מטעם המדינה הצליח בימים האחרונים של השנה להגדיל את המכירות של קרקעות לבנייה באופן משמעותי - כ-10,000 דירות במכרזים האחרונים של השנה. 

פרויקט יוקרה במרכז רמת גן

חברת הנדסה רמי שבירו תבנה כ-516 דירות בשיתוף רייסדור, וחברת צבי צרפתי זכתה במגרש ל-684 דירות. כשמחירי השוק באזור נעים בין 40-50 אלף שקל למ"ר, המחיר למשקיעים נראה אטרקטיבי. התמורה מהמכירה תשמש בין היתר למימון העתקת הבסיס לדרום.

התוכנית לפינוי מחנה השלישות, הידוע גם כמחנה מקלף או מחנה גנים, נולדה כחלק ממאמץ רחב יותר להעתקת בסיסי צה"ל מאזורי המרכז לנגב, תוך שחרור קרקעות יקרות ערך לבנייה אזרחית. המחנה, שממוקם בין רחובות בן גוריון וקריניצי, משתרע על כ-70 דונם ומאכלס כיום את מפקדת חיל משאבי האנוש/ השלישות. 

התוכנית הראשונית אושרה כבר ב-2014, במסגרת החלטות ממשלה שמטרתן לבנות 60,000 יחידות דיור על שטחי בסיסים מתפנים, אך ההתקדמות הייתה איטית בשל אתגרים לוגיסטיים ובירוקרטיים. ב-2024 פורסם המכרז לשיווק שני מתחמי מגורים, והוא נסגר בהצלחה בסוף 2025, עם הכנסות של 1.23 מיליארד שקל כולל הוצאות פיתוח.

במסגרת העסקה, קבוצת רמי שבירו ורייסדור שילמו 412 מיליון שקל עבור מגרש אחד, בעוד צבי צרפתי שילמה 821 מיליון שקל עבור המגרש השני, שיאפשר בניית 627 דירות. השכונה החדשה, שתיקרא שכונת מחנה גנים או שכונת האקליפטוסים, כוללת בנייה גבוהה עד 47 קומות בשישה מגדלים, עם שילוב של 3,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, 1,500 מ"ר מבני ציבור בכל מתחם, אזורים ירוקים, שבילי הולכי רגל, כיכר עירונית ופארק. חלק מהמבנים הקיימים יישמרו כאתרי מורשת, והתכנון מדגיש התחדשות עירונית משולבת עם סביבה ירוקה. עד ינואר 2026, החברות הזוכות החלו בהליכי תכנון מפורט, כולל הגשת בקשות להיתרי בנייה, כאשר הבנייה עצמה צפויה להתחיל לאחר הפינוי ב-2027.

להמשך הכתבה לחץ כאן