"רבים מרוכשי דירות להשקעה בתל אביב אינם מדווחים על הכנסות"
תל אביב, העיר ללא הפסקה, ממשיכה להיות היעד האטרקטיבי בפעילות המשקיעים בארץ, אמנם חלק לא מבוטל מהעסקאות בה מעלה שאלות לגבי טיבן - מאין מגיע הכסף ומי עיקר הרוכשים?
מניתוח האוצר עולה כי קרוב לחמישית מרוכשי הדירות להשקעה בעיר בין החודשים ספטמבר-אוקטובר השנה לא דיווחו על הכנסות. התופעה מיוחסת בחלקה לעולים, לאו דווקא חדשים. "ככל שאלו עלו ארצה אחרי ינואר 2007, יתכן ויש בבעלותם הון רב שאינו חייב בדיווח", ציינה הכלכלנית הראשית, שירה גרינברג.
לפי גרינברג, בחינת רמות השכר של משקיעים תושבי הארץ באזור, מלמדת על שונות גבוהה ביניהם: בעוד שהשכר הממוצע בחמישון העליון עמד על 222 אלף שקל ברוטו לחודש, בקרב החמישון התחתון הסתכם השכר הממוצע ב-8 אלף שקל בלבד.
רוכשי דירות להשקעה בת"א: שכר חודשי ממוצע למשק בית ומחיר הדירה שנרכשה
מקור: הלמ"ס
שיעור המשקיעים תושבי חוץ בתל אביב הוא הגבוה ביותר מסך העסקאות ברמה הארצית, אם כי עדיין מדובר ביחס נמוך של כ-3% מהיקף העסקאות באזור ו-15% מרוכשי הדירות להשקעה. לצד זאת, מציינת גרינברג כי עדיין ניתן לזהות משקיעי חוץ "סדרתיים" - כך למשל נמצא מי שרכש קרוב ל-40 דירות בארץ במהלך 6 שנים, חלק ניכר מהן בתל אביב.
- רשות המיסים הגיעה למוסכים: 200 מיליון שקל ו-146 רכבים מעוקלים
- חצי מהעסקים הקטנים העלימו מס - הישרדות או עבריינות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשקיעים מגדילים רכישות אך גם מוכרים
בגדול נתוני האוצר מצביעים על עלייה מתונה בהיקף רכישות המשקיעים מאז השפל אשתקד, אם כי היקף המכירות עדיין נותר גבוה יותר.
בחודשי החגים, ספטמבר-אוקטובר 2019, נרשמה עלייה בשיעור של 3% ברכישות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר עלייה בשיעור דומה נרשמה גם בהיקף המכירות.
מבין הערים בישראל, בולטת תל אביב בה נמשכה פעילות ערה של המשקיעים עם גידול של 10% ברכישות בתקופה זו, כמו גם בסיכום עשרת החודשים הראשונים של 2019, זאת לאחר ירידה חדה של 30% אשתקד. במקביל, נרשמה עלייה של 9% במכירות המשקיעים באזור תל אביב.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
לפי גרינברג, ניתוח מכירות המשקיעים באזור ת"א בחודשיים אלו מלמד כי רבע מהם מכרו לפחות עוד דירה אחת מאז בוטל הפטור ממס שבח על משקיעים בינואר 2014 - עד אותה עת, על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח היה על המשקיעים להמתין לפחות ארבע שנים בין מכירה למכירה.
לסיכום, הגידול המתון ברכישות המשקיעים במקביל לעלייה מתונה גם במכירות תרמו להמשך מגמת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. כך, בחודשים ספטמבר-אוקטובר נגרעו ממנו 813 דירות - קצב דומה לתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל, מאז אפריל 2016 עד אוקטובר השנה נגרעו כ-21 אלף דירות ממלאי המשקיעים.
- 6.יש מצב 26/12/2019 08:42הגב לתגובה זורוסית והציעו את מלוא המחיר בלי להתווכח במזומן! וזה לפני כ 10 שנים.... כשהתאוששנו ממהלם הסברנו שאין לנו אפשרות והם עדיין ניסו לשכנע וגם לתת תוספת.
- 5.ש..רשויות המס יזמנו ויקבלו תשובות מניין מקור כסף (ל"ת)דודי נעים 25/12/2019 18:35הגב לתגובה זו
- 4.יוסי 25/12/2019 13:28הגב לתגובה זושהשכר הממוצע בחמישון העליון זה אולי כ 30 אלף שקל ברוטו לחדש אבל לא 222 אלף
- גם לא נראה לי, זו טעות בוודאות (ל"ת)דניאל 25/12/2019 18:37הגב לתגובה זו
- 3.אסאדו 25/12/2019 13:04הגב לתגובה זודירה שעלתה במחיר בועה 1,2 מליון . תחתך 50% בסוף התהליך , לא תעלה יותר 600 אלף , מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים.
- צמחוני 27/12/2019 07:20הגב לתגובה זוהשבוע יצא המרצע מהשק באופן פומבי בשיחה עם רועי פולקמן. הממשלה לא מעוניינת בירידת מחירים. נקודה.
- 123Gil 25/12/2019 15:53הגב לתגובה זותמשיך לחסוך ולהתפלל. הדבר היחיד שעוד לא מצאו איך לשכפל או לייצר זה אדמה. לכן זה משאב שתמיד יהיה חסר בייחוד במדינה קטנה כמו שלנו. תמשיך לחכות לנפילה ולכתוב טוקבקים משיחיים
- 2.אספני הדירות בלחץ 25/12/2019 13:02הגב לתגובה זוהכבדת מיסוי העלו מס רכישה . מבקר המדינה כתב דוח חמור על הלבנת הון שחור בנדלן, מליארדים נגרעו מקופת המדינה מחינוך רווחה בריאות קשישים ומחוסרי דיור.
- אספן בולים 27/12/2019 07:21הגב לתגובה זוהדו"ח הבא יהיה מתון יותר.
- אדם 25/12/2019 18:03הגב לתגובה זומס כי הוא מבוזבז על פנסיות עתק ג'ובים מקורבים משכורות מנופחות ועוד...
- 1.רשעות המיסים ירדה מהפסים. (ל"ת)שטויות 25/12/2019 12:41הגב לתגובה זו
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."
