"רבים מרוכשי דירות להשקעה בתל אביב אינם מדווחים על הכנסות"
תל אביב, העיר ללא הפסקה, ממשיכה להיות היעד האטרקטיבי בפעילות המשקיעים בארץ, אמנם חלק לא מבוטל מהעסקאות בה מעלה שאלות לגבי טיבן - מאין מגיע הכסף ומי עיקר הרוכשים?
מניתוח האוצר עולה כי קרוב לחמישית מרוכשי הדירות להשקעה בעיר בין החודשים ספטמבר-אוקטובר השנה לא דיווחו על הכנסות. התופעה מיוחסת בחלקה לעולים, לאו דווקא חדשים. "ככל שאלו עלו ארצה אחרי ינואר 2007, יתכן ויש בבעלותם הון רב שאינו חייב בדיווח", ציינה הכלכלנית הראשית, שירה גרינברג.
לפי גרינברג, בחינת רמות השכר של משקיעים תושבי הארץ באזור, מלמדת על שונות גבוהה ביניהם: בעוד שהשכר הממוצע בחמישון העליון עמד על 222 אלף שקל ברוטו לחודש, בקרב החמישון התחתון הסתכם השכר הממוצע ב-8 אלף שקל בלבד.
רוכשי דירות להשקעה בת"א: שכר חודשי ממוצע למשק בית ומחיר הדירה שנרכשה
מקור: הלמ"ס
שיעור המשקיעים תושבי חוץ בתל אביב הוא הגבוה ביותר מסך העסקאות ברמה הארצית, אם כי עדיין מדובר ביחס נמוך של כ-3% מהיקף העסקאות באזור ו-15% מרוכשי הדירות להשקעה. לצד זאת, מציינת גרינברג כי עדיין ניתן לזהות משקיעי חוץ "סדרתיים" - כך למשל נמצא מי שרכש קרוב ל-40 דירות בארץ במהלך 6 שנים, חלק ניכר מהן בתל אביב.
- רשות המיסים הגיעה למוסכים: 200 מיליון שקל ו-146 רכבים מעוקלים
- חצי מהעסקים הקטנים העלימו מס - הישרדות או עבריינות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המשקיעים מגדילים רכישות אך גם מוכרים
בגדול נתוני האוצר מצביעים על עלייה מתונה בהיקף רכישות המשקיעים מאז השפל אשתקד, אם כי היקף המכירות עדיין נותר גבוה יותר.
בחודשי החגים, ספטמבר-אוקטובר 2019, נרשמה עלייה בשיעור של 3% ברכישות המשקיעים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר עלייה בשיעור דומה נרשמה גם בהיקף המכירות.
מבין הערים בישראל, בולטת תל אביב בה נמשכה פעילות ערה של המשקיעים עם גידול של 10% ברכישות בתקופה זו, כמו גם בסיכום עשרת החודשים הראשונים של 2019, זאת לאחר ירידה חדה של 30% אשתקד. במקביל, נרשמה עלייה של 9% במכירות המשקיעים באזור תל אביב.
- מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
- בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
לפי גרינברג, ניתוח מכירות המשקיעים באזור ת"א בחודשיים אלו מלמד כי רבע מהם מכרו לפחות עוד דירה אחת מאז בוטל הפטור ממס שבח על משקיעים בינואר 2014 - עד אותה עת, על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח היה על המשקיעים להמתין לפחות ארבע שנים בין מכירה למכירה.
לסיכום, הגידול המתון ברכישות המשקיעים במקביל לעלייה מתונה גם במכירות תרמו להמשך מגמת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. כך, בחודשים ספטמבר-אוקטובר נגרעו ממנו 813 דירות - קצב דומה לתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל, מאז אפריל 2016 עד אוקטובר השנה נגרעו כ-21 אלף דירות ממלאי המשקיעים.
- 6.יש מצב 26/12/2019 08:42הגב לתגובה זורוסית והציעו את מלוא המחיר בלי להתווכח במזומן! וזה לפני כ 10 שנים.... כשהתאוששנו ממהלם הסברנו שאין לנו אפשרות והם עדיין ניסו לשכנע וגם לתת תוספת.
- 5.ש..רשויות המס יזמנו ויקבלו תשובות מניין מקור כסף (ל"ת)דודי נעים 25/12/2019 18:35הגב לתגובה זו
- 4.יוסי 25/12/2019 13:28הגב לתגובה זושהשכר הממוצע בחמישון העליון זה אולי כ 30 אלף שקל ברוטו לחדש אבל לא 222 אלף
- גם לא נראה לי, זו טעות בוודאות (ל"ת)דניאל 25/12/2019 18:37הגב לתגובה זו
- 3.אסאדו 25/12/2019 13:04הגב לתגובה זודירה שעלתה במחיר בועה 1,2 מליון . תחתך 50% בסוף התהליך , לא תעלה יותר 600 אלף , מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים.
- צמחוני 27/12/2019 07:20הגב לתגובה זוהשבוע יצא המרצע מהשק באופן פומבי בשיחה עם רועי פולקמן. הממשלה לא מעוניינת בירידת מחירים. נקודה.
- 123Gil 25/12/2019 15:53הגב לתגובה זותמשיך לחסוך ולהתפלל. הדבר היחיד שעוד לא מצאו איך לשכפל או לייצר זה אדמה. לכן זה משאב שתמיד יהיה חסר בייחוד במדינה קטנה כמו שלנו. תמשיך לחכות לנפילה ולכתוב טוקבקים משיחיים
- 2.אספני הדירות בלחץ 25/12/2019 13:02הגב לתגובה זוהכבדת מיסוי העלו מס רכישה . מבקר המדינה כתב דוח חמור על הלבנת הון שחור בנדלן, מליארדים נגרעו מקופת המדינה מחינוך רווחה בריאות קשישים ומחוסרי דיור.
- אספן בולים 27/12/2019 07:21הגב לתגובה זוהדו"ח הבא יהיה מתון יותר.
- אדם 25/12/2019 18:03הגב לתגובה זומס כי הוא מבוזבז על פנסיות עתק ג'ובים מקורבים משכורות מנופחות ועוד...
- 1.רשעות המיסים ירדה מהפסים. (ל"ת)שטויות 25/12/2019 12:41הגב לתגובה זו
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
החברה מודיעה על הגעה לרוב דרוש ברמת אביב, אבל לפי הדוחות האחרונים קיימת ירידה חדה בהכנסות ואפס מכירות בתל אביב; בינתיים באור עקיבא החברה רושמת התקדמות בפרויקט עם 252 דירות - לאחר ההאטה הנוכחית במכירות בתל אביב, האם מהצפון יגיע חבל ההצלה?
מיי טאון חברת מיי טאון מיי טאון אגח א 0.03% , העוסקת בייזום, תכנון והקמה של פרויקטים למגורים בישראל - בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, השיגה רוב דרוש בפרויקט בצפון תל אביב. מדובר במתחם ברחוב שמעוני 11–13 ברמת אביב, שבו ייהרסו שני בניינים ישנים בני ארבע קומות ובהם 28 דירות, ובמקומם ייבנה מגדל מגורים בן 15 קומות הכולל 70 דירות חדשות, מתוכן 42 ישווקו לציבור. שטח המגורים הכולל צפוי לעמוד על כ-6.6 אלף מ"ר, בכפוף לאישורים הנדרשים.
הפרויקט הנוכחי מצטרף לשורה של עדכונים נוספים מהחברה באזור, כמו ההסכם שנחתם בחודש ספטמבר האחרון ברחוב שמעוני 19, שבו צפוי להיבנות בניין חדש עם 35 דירות במקום 14 קיימות. החברה מתמקדת בעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי דווקא באזורים שסופגים מההאטה הכבדה ביותר בשוק הנדל״ן למגורים. מנגד, בראיון אמש לביזפורטל אמר לנו המנכ״ל של חברה אחרת מתל אביב שאמנם תל אביב הייתה הראשונה להיפגע, אבל היא תהיה גם הראשונה לחזור לשגרה.
אלא שבזמן שהחברה מוסיפה פעילות בתל אביב, מהדוחות למחצית השנה של 2025 עולה כי מאז תחילת השנה היא לא מכרה אף דירה בתל אביב, לעומת 17 דירות שמכרה במהלך 2024. ההכנסות במחצית הראשונה של 2025 ירדו בכ-25% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והסתכמו בכ-32 מיליון שקל בלבד.
במקביל, החברה עברה להפסד של כ-10.7 מיליון שקל, לעומת רווח של כ-1.8 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השני לבדו נרשמה ירידה של כ-64% בהכנסות, ל-11.8 מיליון שקל בלבד והחברה הציגה הפסד גולמי של כמיליון שקל, לאחר שבשנה שעברה הציגה רווח גולמי של כ-10 מיליון שקל. זה ממחיש היטב את גודל האתגר שעמו מתמודדים יזמים הפועלים בשוק התל אביבי: קצב המכירות האט, הקונים מתלבטים, וההיצע בפרויקטים החדשים גדל. וזה מה שמוביל לתחרות גוברת וללחץ על מחירים.
- פרויקט פינוי-בינוי בהיקף מיליארד שקל יוצא לדרך ברחוב הרב לנדרס ברמת גן
- "מתמודדים עם חוסר יציבות, רואים התאוששות במכירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עם זאת, במיי טאון מדגישים כי החברה ממשיכה לשמור על מבנה מימון שמרני, עם מינוף נמוך יחסית וחשיפה מוגבלת לשוק האשראי. במקביל למהלכים בתל אביב, נראה כי מיי טאון מתחילה להפנות את מבטה גם אל מחוץ לגוש דן. לאחרונה החברה התקדמה בפרויקט רחב היקף באור עקיבא, ברחובות דוד אלעזר ומאיר סטנלי, הכולל הריסה של שני בניינים ובהם 42 דירות ישנות והקמה של שלושה בנייני מגורים חדשים עם 252 דירות - מתוכן כ-210 דירות לשיווק, בשטח כולל של כ-21 אלף מ"ר, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1.5 אלף מ"ר.
