ביהמ"ש קבע: "אלרוב לא תרכוש את חניון קרתא, מונופול מושלם באזור"

כך קבע ביה"ד להגבלים עסקיים: "מתן אישור לאלרוב לרכוש את החניון יקנה לחברה כוח שוק כלפי מי שאינו מבאי המתחם המסחרי"
לירן סהר | (5)

בית הדין להגבלים עסקיים (השופטת נאוה בן אור) דחה את הערר של חברת אלרוב נדלן וקיבל את עמדת הממונה להגבלים עסקיים, דיוויד גילה, כי יש להתנגד לרכישת חניון קרתא בירושלים על ידי אלרוב, שבבעלותה חניון ממילא הסמוך לחניון קרתא.

מדובר בשני החניונים העיקריים המשמשים את באי העיר העתיקה והרכישה היתה עשויה להקים מונופול מושלם באזור. בית הדין דחה את הצעת אלרוב לאשר את רכישת הקניון תוך הטלת פיקוח על מחירי החניה, וציין את חשיבות השוק שנבחן בקבעו כי "המתחם המסחרי המדובר, על שני החניונים שמתחתיו, נמצא בלב העיר ירושלים, סמוך מאוד לעיר העתיקה שלא ניתן להגזים בחשיבותה כאתר תיירות בעל ערך לאומי ובינלאומי כאחד".

בית הדין קיבל את עמדת הממונה, וקבע כי כבר היום אלרוב נוקטת באסטרטגיה של העדפת מבקרי המתחם המסחרי, ומבדילה בין לקוחות פוטנציאליים של המרכז המסחרי (קניון ממילא) לבין כאלה שאינם לקוחות. מהעדויות עלה כי החברה אינה רואה במבקרי העיר העתיקה ככאלה המביאים תועלת מובהקת וישירה למתחם המסחרי, לפחות לא בעוצמה הדרושה כדי להסיר את החשש התחרותי.

בפסק הדין קבעה השופטת בן אור כי "לא מצאתי הסבר מדוע, לאחר המיזוג תוותר העוררת (אלרוב) על הרווח המונופוליסטי שתוכל להפיק מציבור החונים שאינם באי המתחם המסחרי".

במסגרת ההליך בבית הדין אחד העדים מטעם אלרוב הסביר שמאחר שהבאים ממזרח למערב רואים את חניון קרתא ראשון, קשה מאוד לאלרוב להתחרות בו והדרך לעשות זאת היא לרכוש את החניון. השופטת העירה בעניין זה כי "רכישת החניון בידי מתחרה והפיכתו למונופול מושלם אינה נראית כהמלצה מובהקת לתחרות".

המסקנה של בית הדין היתה כי מתן אישור לאלרוב לרכוש את החניון יקנה לחברה כוח שוק כלפי מי שאינו מבאי המתחם המסחרי, וכי היכולת להפלות במחיר לרעת מי שאינו בא למרכז המסחרי קיימת, באה לידי ביטוי כבר היום, ותבוא לידי ביטוי ביתר שאת לו היה מאושר המיזוג.

בנוגע לטענה כי התמריץ הכלכלי של אלרוב שלא להעלות את המחיר יעמוד לתמיד נקבע כי תמריץ זה, גם לו היה קיים עתה, הוא תלוי נסיבות, הוא עלול להשתנות, ונקבע כי "טענה זו עומדת בסתירה להנחת היסוד של דיני ההגבלים העסקיים, כי ככלל בשוק קפיטליסטי, תחרות היא הכלי הטוב ביותר למקסום הרווחה החברתית".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

רקע

אלרוב היא בעלת הזכויות והמפעילה של מלונות "מצודת דוד" ו"מלון ממילא" בירושלים ומחזיקה, בין היתר, גם 70% בקניון ובחניון שבמתחם ממילא (חניון ממילא). קרתא היא חברה ממשלתית-עירונית שמניותיה מוחזקות על ידי מדינת ישראל (74%) ועיריית ירושלים (26%), הוקמה לשם שיקום ופיתוח אזור ממילא בירושלים, ומחזיקה, בין היתר, במלוא הזכויות בחניון קרתא, הצמוד לחניון ממילא (חניון קרתא).

ב-12 בדצמבר 2013 זכתה אלרוב במכרז לרכישת חניון קרתא, ובעקבות זאת הגישה לממונה על הגבלים עסקיים בקשה לאישור המיזוג בינה לבין החניון.

לאחר בדיקת השפעת המיזוג על התחרות בשוק הרלוונטי, הגיע הממונה למסקנה כי אין מקום לאשר את המיזוג. הממונה מצא כי חניון ממילא וחניון קרתא הם שני החניונים הציבוריים העיקריים המשרתים את באי שער יפו וקניון ממילא בעיר העתיקה בירושלים. לפיכך דחה הממונה את הבקשה של אלרוב לאישור המיזוג, ועל החלטה זו הוגש ביום 4 במאי 2014 ערר לבית הדין להגבלים עסקיים.

את הממונה על הגבלים עסקיים ייצגו בהליך סגנית היועץ המשפטי של הרשות לשעבר, עו"ד מיכל כהן, ראש צוות במחלקה הכלכלית, מר אוריאל סיטרואן, עו"ד עמנואל ברכפלד, הכלכלנית רעות חנן-ברקוביץ והמתמחה יוסי תשובה.

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    טוב שלא אפשרו פיקוח.מי היה אוכף?עד מתי?זה היה נעלם (ל"ת)
    אביחי 11/01/2015 23:25
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אנונימי מודאג 11/01/2015 21:49
    הגב לתגובה זו
    ידעתי שמשהו פה מסריח...
  • לא הוא לא !!!!!!! (ל"ת)
    אחת שיודעת 13/01/2015 12:41
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    לקוח של קניון ממילא 11/01/2015 21:31
    הגב לתגובה זו
    אין גבול לייצר הגדלות והשליטה. לא מספיק הקניון, לא מספיק המלון, לא מספיק חניון "ממילא"ץ חייבים גם את חניון קרתא. בשביל מה ? ועוד הולכים למשפט על זה ? אדון אקירוב, תן לנו קצת מרחב נשימה. תושבי ירושלים ותוריד את המחירים בחניון שלך. לא צרכים לקבל עונש אם משתהים שם קצת יותר משעתיים. מי שמביא קבלה תן לו לעמוד 2:30 או שלוש בחינם. פחות כסף לך, ויותר שקט נפשי ללקוחות.
  • 1.
    הממונה לבש מדי קרב 11/01/2015 17:24
    הגב לתגובה זו
    מוכרות באותו מחיר. החניה בפיקוח מה זה רע? העיקר להראות שהם פועלים ועובדים על כולם . כלום לא ישתנה . חכו ותראו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.