האופציות על הדולר משקפות עליה: "ההפוגה שמתממשת היא השורית ביותר האפשרית"
הדולר התחזק מול השקל במהלך השבוע החולף. שבוע מסחר מקוצר נוכח חג הפסח לא האיר פנים לשקל המקומי. מדד המחירים לצרכן אמנם פורסם באופן מפתיע מעל הערכות המוקדמות אולם נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, מיהר להרגיע ואמר כי להערכתו אין סכנה ללחצים אינפלציוניים בקרוב וכי האינפלציה תוסיף לרדת בתקופת טווח הזמן הקרוב.
כלכלני איזי-פורקס אומרים בסקירה השבועית שפרסמו כי "כפי שניתן היה לצפות, הדולר המשיך לדרוך במקום. מבין אפשרויות ההפוגה, ההפוגה שמתממשת היא השורית ביותר האפשרית. ישנה אפשרות שמגמת העלייה של הדולר תתחדש בקרוב".
"מהלך של הדולר מעל 4.25 ילמד על המשך מגמת העליה. ההתנגדות האופקית היא אומנם קרובה (4.30-4.35) אבל ישנה אפשרות שהדולר יעלה מעליה (לאזור ה-4.40 בשלב ראשון). תמיכה לטווח הקצר נמצאת ב-4.10 ותמיכה קריטית לטווח הבינוני ארוך ברמה של 4.02 שקלים לדולר".
לגבי הצמד דולר-אירו מציינים באיזי-פורקס כי "האירו נשאר בינתיים במסלול של מגמת ירידה. השאלה הגדולה היא האם יחזור ל-1.25 והאם יפרוץ את השער הזה למטה וירד עוד. יש לקחת בחשבון את האפשרות שאם ירד שוב ל-1.25, התמיכה לא תחזיק מעמד. מהלך מתחת ל-1.2945 ילמד על השער 1.25 כעל היעד הבא. תמיכה מעל 1.2945 ומהלך מעל 1.37 ילמדו על מעבר למגמת עליה. נכון ליום ראשון, ההסתברות נוטה עדיין כלפי ירידה".
מחברת פינוטק נמסר כי השבוע יתפרסמו מספר נתונים חשובים אשר ינחו את המסחר בשווקים: ביום שני, באוסטרליה יתפרסם מדד המחירים ליצרן רבעון לרבעון, כאשר הצפי אינו מעודד ומצביע על צמיחה של 0.6% בלבד, נתון חלש עשוי להכביד על האוזי על אף שהריבית לטווח קצר הינה הגבוהה מבין השווקים המפותחים ועומדת על 3.0% כיום. בהמשך השבוע יגיעו הפרוטוקולים של הבנק המרכזי האוסטרלי ונתוני האינפלציה עם מדד המחירים לצרכן אשר יתפרסמו ביום רביעי הקרוב.
בבריטניה, ההתמקדות תהייה בנתוני מדד המחירים לצרכן ביום שלישי אשר צפויים לרדת מרמה של 3.2% בקריאה הקודמת לרמה של 2.9%. ביום רביעי, הממלכה המאוחדת תפרסם את נתוני העבודה ותקיים פגישה של הבנק המרכזי. לבסוף ביום המסחר האחרון השבוע בריטניה תפרסם את נתוני המכירות הקמעונאיות ונתוני צמיחה ראשוניים אשר להם השפעה רבה על התנהגות השוק בסקטור ניירות הערך והמט"ח.
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיותבנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
לאור עלייה בבקשות של משקי בית לאשראי נוסף לדיור, מעבר למשכנתא הראשונה, בנק ישראל מהדק את אופן החישוב של יכולת ההחזר של משקי הבית; בו בזמן, הבנק מעדכן את אופן החישוב של שווי הנכס, בעיקר בהקשרי "מחיר מטרה" ו-"מחיר למשתכן" וכן הגדלת שיעור המימון לדירות זולות
בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא.
הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל.
עדכון מגבלת כושר ההחזר
כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו
הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).
בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת
במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.
האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
בזמן שבחוק ההסדרים הקרוב כבר מדובר על החזרת מס רכוש בשיעור של 1.5%-2% על מקרקעין פנויים, משרד האוצר פירסם היום את הדו"ח שמסביר מדוע, מבחינתו, זהו צעד מתבקש. דו"ח הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים, בראשות הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, קובע כי החזרת המס נדרשת כחלק מהיערכות תקציבית ארוכת טווח של המדינה.
בדו"ח נקבע במפורש כי ישראל ניצבת בפני מציאות תקציבית חדשה, שמחייבת חשיבה מחדש על מבנה מערכת המס. “רוב חברי הצוות התרשמו כי קיימת הצדקה בהטלה מחדש של מס רכוש על מקרקעין במדינת ישראל”, נכתב בו, וזאת “בעיקר לאור הצרכים הפיסקליים ארוכי הטווח הקשורים למציאות שנוצרה בעקבות מלחמת ‘חרבות ברזל’”. הצוות מוסיף כי מבחינה כלכלית יש “עדיפות להטלת מסי רכוש, בפרט בתחום הנדל״ן, על פני מסים אחרים, ובפרט מסים על הכנסות וצריכה”.
לפי הדו"ח, המס המוצע אינו מס כולל על דירות ומבנים, אלא מס שממוקד בקרקעות פנויות בלבד. “נכון לבחור במודל מיסוי ממוקד מקרקעין פנויים, ולא להטיל מס נוסף על קרקעות שממוסות כבר היום במנגנונים אחרים”, נכתב בסיכום. הכוונה היא לקרקעות שלא נבנו עליהן מבנים, ואינן משמשות לחקלאות פעילה.
הנתונים שמציג הצוות ממחישים את פוטנציאל ההכנסות. שווי הקרקעות הפנויות בישראל נאמד בכ-800 מיליארד שקל, במחירי 2025. מתוכן, כ-500 מיליארד שקל מוחזקים בידי חברות וכ-300 מיליארד שקל בידי משקי בית. לפי החישוב, “בהטלת מס רכוש בשיעור אחיד של 1% נאמד פוטנציאל הגבייה בכ-8 מיליארד שקל לשנה”, ואילו “בשיעור מס של 1.5% נאמד פוטנציאל זה בכ-12 מיליארד שקל”.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדו"ח חוזר גם להיסטוריה של מס הרכוש בישראל ומסביר מדוע ביטולו נחשב, בדיעבד, טעות. מס הרכוש הופחת בשנת 2000 ל-0%, והוחלף במס מכירה שנגבה בעת מכירת מקרקעין. אלא שגם המס הזה בוטל כעבור שנים אחדות. “ברור כי החלופה למס רכוש לא הוכיחה עצמה כעדיפה עליו”, נכתב בדו"ח, והמשמעות היתה כי “אי החלפתו של מס רכוש לאורך זמן הובילה דה פקטו להחמרת נטל המס על צריכה והכנסות, באופן שפוגע בצמיחה הכלכלית”.
