נוטלי משכנתאות בישראל צריכים לעמוד בקריטריונים של הבנקים למשכנתאות על מנת לקבל אישור למשכנתה. בשנים האחרונות התגברה הרגולציה בתחום ונוספו תקנות ומגבלות רבות.  

בנוסף לחקיקה בענף המשכנתאות, לכל בנק יש מדיניות פנים באשר לאישורי משכנתה וכל בנק שומר לעצמו את הזכות לאשר בהתאם לפרמטרים שקבע. תיק המשכנתה נבחן על פי נתוני הלווים, נתוני הנכס, מיקום הנכס, רמת הסיכון ועוד.

אלו מכם שכבר נטלו משכנתה, קיבלו הסבר מהבנקאי כי ניתן לאשר משכנתה ללקוח בתנאי שההחזר החודשי אינו עולה על 40% מההכנסה נטו המוצהרת. בחלק מהבנקים, מדיניות הפנים מאפשרת לאשר משכנתה רק למי שההחזר החודשי שלו אינו עובר את 33% מהנטו. 

חשוב להדגיש כי אישור עקרוני מכיל בתוכו תנאים והתניות לאישור, והבנק בודק את הכנסות הלווים ותדפיסי הבנק עד ליום הביצוע. משמעות הדבר הוא שאם לקוח נטל הלוואה נוספת, אשר מעמידה את סך כל החזרי ההלוואות והמשכנתה מעל ל40% מנטו ההכנסות שלו, הבנק יבטל את האישור למשכנתה. כל שינוי לרעה במצב הלקוח יכול לגרום לביטול אישור או להקטנת סכום המשכנתה או להגדלת שיעור הריבית.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בעצם מטרת הבנק היא לוודא כי אנחנו יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתה לאורך זמן ולכן ההקפדה היא לא לעבור את יחס ההחזר שנקבע ברגולציה - עד 40% מהנטו. לדוגמא אם שני בני זוג מרוויחים 15,000 שקלים נטו לחודש, הבנק יוכל לאשר להם משכנתה שההחזר עליה הוא 5250 שקלים (החזר התחלתי).

אולם, אם אותם לקוחות ייקחו הלוואה נוספת שההחזר עליה הוא 2000 שקל לחודש, משמעות הדבר שסך ההתחייבויות שלהם לחודש 7250 שקלים - וזה כבר מגיע ל-48%. לכן לקוחוות אלה לא יוכלו לקבל אישור למשכנתה. 

עד כאן הרציונל ברור, והמגבלה הזו שומרת הן על יציבות הבנקים והן על טובת הלקוח. אך מה קורה לאחר שהבנק העביר את המשכנתה למוכרים? כאן יש כבר בעיה. הפיקוח למעשה נגמר, ואין אף אחד שישמור על הלקוחות. הסיבה היא שהתקנה הזו של מגבלת עד 40% מהנטו של הלווים קיימת רק לענין המשכנתה.

יום אחרי שלקוח ביצע את המשכנתה, הוא יכול לגשת לכל בנק בישראל, לפתוח חשבון ולקבל הלוואה, בחלק מהבנקים יכול להיות חשבון הלוואה בלבד, ללא העברת משכורת, הלקוח יכול לקחת הלוואה דרך כל הגורמים בשוק כמו חברות כרטיסי האשראי או גופים שמעניקים הלוואות חוץ בנקאיות. אפילו בקופה של רשת הקמעונאות שופרסל.

לעיתים ההצעה מגיעה גם מהבנק עצמו בו מתנהל החשבון, כאשר ההצעה ניתנת באינטרנט בלחיצת כפתור. הלקוחות עלולים לחשוב כי מדובר על הצעה מהבנק, והבנק הרי יודע טוב מה הוא עושה. בפועל אף אחד לא מסביר ללקוח שההחזר משתנה, כי מדובר הלוואה שמבוססת על ריבית הפריים.