חבות במס שבח ובמס הכנסה בגין מכירת קרקע המסווגת כמלאי עסקי

שאלה: ------------

נישום רכש מבנה, חילק אותו לעשר יחידות ומכר את כל היחידות. הנישום דיווח על כל העסקאות לרשויות מס שבח ושילם בגינן מס שבח, אולם רשויות מס הכנסה רואות ביחידות חלק מהמלאי העסקי שלו, ודורשות לחייב את הנישום כקבלן ולמסות אותו בגין העסקאות כהכנסה רגילה לפי סעיף 2(1) לפקודה. השאלה: האם הכנסות הנישום ימוסו על פי חוק מיסוי מקרקעין או על פי הפקודה?

תשובה: ------------ כל מכירת זכות במקרקעין כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") חייבת במס שבח, כל עוד לא קיים פטור מפורש או החרגה אחרת. ואולם פקיד השומה יכול להעניק פטור ממס שבח, כפוף לתנאים מסוימים (מכוח סעיף 50 לחוק). השימוש הנפוץ בפטור זה נעשה כאשר הקרקע מסווגת כמלאי עסקי, והמוכר חשוף לתשלום מס כפול. מהרגע שבו העניק פקיד השומה פטור לפי סעיף 50 לחוק, הרי זכות המיסוי ניתנת למשרדי פקיד השומה. יש לציין באמרת אגב כי עניין זה מורכב מכפי שהוא נראה במבט ראשון. לכאורה אפשר לומר כי בין כך ובין כך מס השבח הוא מקדמה על חשבון המס של הנישום, ואין זה משנה כלל אם זכות המיסוי נתונה לרשויות מס שבח או לפקיד השומה. ואולם, אם נתבונן לעומק נוכל לראות כי טכניקת המיסוי של רשויות מס שבח שונה מזו של פקיד השומה. די אם נזכיר את עניין שיעור המס או עניין הצמדת העלויות למדד המחירים, כדי לראות שתוצאת המס תשתנה אם זכות המיסוי נתונה לפקיד השומה. לגופו של עניין, ההכרעה אם מדובר במלאי עסקי או ברכוש קבוע נתונה לסמכותו הבלעדית של פקיד השומה. אפשר ללמוד זאת גם מניסוחו של סעיף 5(ב) לחוק, העוסק בשינוי ייעוד. ההכרעה תתבצע על פי המבחנים שיצרה הפסיקה לקביעת סיווגה של קרקע כמלאי או כרכוש קבוע - מבחן התדירות, מבחן הידע והבקיאות, מבחן המימון (שקרנו ירדה לאחרונה) ומבחן הנסיבות הכולל שהוא המבחן העיקרי, ולאחר קביעה זו תיגזר זכות המיסוי לפקיד השומה או למנהל מיסוי מקרקעין. על אף האמור, בפסק הדין בעניין מנסור כינג' (עמ"ה 175/00) הטיל בית המשפט מגבלות מסוימות על סמכותו זו של פקיד השומה, בפרט בשם עקרון הוודאות והיציבות. כמו כן, מעבר לקביעת פקיד השומה בדבר סיווג הקרקע כמלאי עסקי, שמורה לו הזכות לסווג את העסקה עצמה כעסק/עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. מלשון השאלה לא ניתן ללמוד עד כמה מבוססת החלטתו של פקיד השומה, אולם נאמר בקצרה כי ככל שהמכירה עונה בחיוב על המבחנים שקבעה הפסיקה, כך יהיה קשה לתקוף את החלטתו של פקיד השומה במקרה זה. לפיכך, מומלץ לפנות לייעוץ נקודתי בסוגיה זו אצל מומחה מס.

המשיב - ממשרד קוסט, פורר, גבאי, קסירר ושות', רואי חשבון

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן