חבות במס שבח ובמס הכנסה בגין מכירת קרקע המסווגת כמלאי עסקי

עו"ד יחיאל רכטשאפן

כל מכירת זכות במקרקעין כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין חייבת במס שבח, כל עוד לא קיים פטור מפורש או החרגה אחרת. ואולם פקיד השומה יכול להעניק פטור ממס שבח, כפוף לתנאים מסוימים (מכוח סעיף 50 לחוק).
עו"ד לילך דניאל |

שאלה:

------------

נישום רכש מבנה, חילק אותו לעשר יחידות ומכר את כל היחידות. הנישום דיווח על כל העסקאות לרשויות מס שבח ושילם בגינן מס שבח, אולם רשויות מס הכנסה רואות ביחידות חלק מהמלאי העסקי שלו, ודורשות לחייב את הנישום כקבלן ולמסות אותו בגין העסקאות כהכנסה רגילה לפי סעיף 2(1) לפקודה.

השאלה:

האם הכנסות הנישום ימוסו על פי חוק מיסוי מקרקעין או על פי הפקודה?

תשובה:

------------

כל מכירת זכות במקרקעין כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") חייבת במס שבח, כל עוד לא קיים פטור מפורש או החרגה אחרת. ואולם פקיד השומה יכול להעניק פטור ממס שבח, כפוף לתנאים מסוימים (מכוח סעיף 50 לחוק).

השימוש הנפוץ בפטור זה נעשה כאשר הקרקע מסווגת כמלאי עסקי, והמוכר חשוף לתשלום מס כפול. מהרגע שבו העניק פקיד השומה פטור לפי סעיף 50 לחוק, הרי זכות המיסוי ניתנת למשרדי פקיד השומה.

יש לציין באמרת אגב כי עניין זה מורכב מכפי שהוא נראה במבט ראשון. לכאורה אפשר לומר כי בין כך ובין כך מס השבח הוא מקדמה על חשבון המס של הנישום, ואין זה משנה כלל אם זכות המיסוי נתונה לרשויות מס שבח או לפקיד השומה. ואולם, אם נתבונן לעומק נוכל לראות כי טכניקת המיסוי של רשויות מס שבח שונה מזו של פקיד השומה. די אם נזכיר את עניין שיעור המס או עניין הצמדת העלויות למדד המחירים, כדי לראות שתוצאת המס תשתנה אם זכות המיסוי נתונה לפקיד השומה.

לגופו של עניין, ההכרעה אם מדובר במלאי עסקי או ברכוש קבוע נתונה לסמכותו הבלעדית של פקיד השומה. אפשר ללמוד זאת גם מניסוחו של סעיף 5(ב) לחוק, העוסק בשינוי ייעוד.

ההכרעה תתבצע על פי המבחנים שיצרה הפסיקה לקביעת סיווגה של קרקע כמלאי או כרכוש קבוע - מבחן התדירות, מבחן הידע והבקיאות, מבחן המימון (שקרנו ירדה לאחרונה) ומבחן הנסיבות הכולל שהוא המבחן העיקרי, ולאחר קביעה זו תיגזר זכות המיסוי לפקיד השומה או למנהל מיסוי מקרקעין.

על אף האמור, בפסק הדין בעניין מנסור כינג' (עמ"ה 175/00) הטיל בית המשפט מגבלות מסוימות על סמכותו זו של פקיד השומה, בפרט בשם עקרון הוודאות והיציבות.

כמו כן, מעבר לקביעת פקיד השומה בדבר סיווג הקרקע כמלאי עסקי, שמורה לו הזכות לסווג את העסקה עצמה כעסק/עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.

מלשון השאלה לא ניתן ללמוד עד כמה מבוססת החלטתו של פקיד השומה, אולם נאמר בקצרה כי ככל שהמכירה עונה בחיוב על המבחנים שקבעה הפסיקה, כך יהיה קשה לתקוף את החלטתו של פקיד השומה במקרה זה. לפיכך, מומלץ לפנות לייעוץ נקודתי בסוגיה זו אצל מומחה מס.

המשיב - ממשרד קוסט, פורר, גבאי, קסירר ושות', רואי חשבון

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה

כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים

צלי אהרון |


רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.

מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות. 

בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.

רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.

יגדיל את הצריכה הפרטית

הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.

המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

אילוסטרציה מעצר. קרדיט: AIאילוסטרציה מעצר. קרדיט: AI

21 חשודים נעצרו בחשד לזיוף תקנים בהיקף של 15 מיליון שקל

בתום חקירה סמויה, עוכבו 21 חשודים בחשד למעורבות בביצוע עבירות שחיתות ציבורית חמורות בהן, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, שוחד, הלבנת הון, עבירות על חוק מע"מ ועל פקודת המכס ועבירות על פקודת היבוא והיצוא וחוק התקנים

רן קידר |
נושאים בכתבה הלבנת הון

במסגרת שיתוף פעולה בין היחידה הארצית למאבק בפשיעה הכלכלית (יאל"כ), להב 433, חקירות מכס מע"מ ת"א, בקרת יבוא במכס אשדוד ומשרד הכלכלה והתעשייה, עלה חשד כי אחת ממעבדות הבדיקה בתחום יבוא מוצרים לישראל, חברה לגורמים עבריינים ויחדיו קשרו לקשר שוחדי ומרמתי, במסגרתו שוחררו והופצו כמויות גדולות של מוצרים החייבים עמידה בדרישות תקנים רשמיים, מבלי שעברו את מלוא הבדיקות הנדרשות, ובנוסף לא הועבר הדיווח הנדרש לרשויות בהתאם. 

מרגע שנודעו החשדות האמורים, הוקפאה ההכרה של המעבדה לבדיקות יבוא. בנוסף, עלו חשדות על קשר בין החשוד המרכזי למעבדה במערכת שוחדית, כאשר הוא מפנה אליה יבואנים, תמורת תשלום עמלות ואילו המעבדה בתמורה, מאשרת את שחרור המוצרים. ללא ביצוע הבדיקות וללא דיווח לרגולטור, כנדרש. 

בדרך זו, עולה החשד, כי נכנסו לישראל כמויות גדולות של מוצרים החשודים כמסוכנים, ללא הבדיקות הנדרשות וללא הדיווח הנדרש לרשויות. בשלב זה, על פי החשדות, המוצרים או מרביתם הועברו לשטחים. החקירה מלווה על ידי היחידה המשפטית לתיקים מיוחדים ברשות המיסים ויחידת התביעה הפלילית במשרד הכלכלה. סך עבירות המס נכון ליום זה של החקירה הינן למעלה מ-15 מיליון שקל.

הליך היבוא התקני 

הליך יבוא תקני לישראל נבנה כך שיוודא שכל מוצר שנכנס לשוק המקומי עומד ברף בטיחות ואיכות בסיסי, כך שגם המדינה וגם הצרכן לא נפגעים. הכל מתחיל ברשימון היבוא שמוגש למכס, מסמך רשמי שבו היבואן מפרט את כל פרטי הסחורה, היכן יוצרה, מה ערכה הכספי ומה הייעוד שלה. לאחר מכן מגיע שלב קריטי של בדיקות מעבדה ותקינה: מוצרים מתחומים רגישים כמו חשמל, צעצועים לילדים, קוסמטיקה או ציוד רפואי חייבים לעמוד בתקנים ישראליים מחייבים. כאן נכנסות לפעולה המעבדות המורשות, שאמורות לבדוק אם המוצרים אכן תואמים את התקנות מבחינת בטיחות שימוש, חומרים מסוכנים או התאמה חשמלית. 

במקביל, היבואן מחויב לשלם את כלל המיסים הנדרשים, מכס, מע"מ ולעיתים מסי קנייה נוספים, לפני שהמוצרים יכולים להשתחרר מהנמל. רק כאשר כל התנאים הללו מתקיימים, מקבל היבואן אישור רשמי לשחרור הסחורה לשוק המקומי ולהפצתה לצרכנים. כאשר התהליך הזה נעקף באמצעות שוחד, זיוף אישורים או העלמות מס, נגרמת פגיעה משולשת: ראשית, הציבור חשוף למוצרים שעלולים להיות מסוכנים, החל במוצרי חשמל לא תקינים ועד צעצועים עם חומרים רעילים; שנית, נפגעת התחרות מול יבואנים שמקפידים על החוק ונדרשים להוצאות גבוהות יותר; ושלישית, נגרע כסף רב מקופת המדינה עקב אובדן מסים. 

וכך, הפרשה הנוכחית לא רק שגורעת כספים מהמדינה לטובת מוצרים שחלקם מועברים לשטחים, אלא גם חושפת את הציבור למוצרים שעלולים להוות סכנה.