תקציר עמ 1176/08

לפריס אחזקות (ישראל) בע"מ נ' מנהל מע"מ גוש דן

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי בנסיבות העניין זכאית המערערת, בעלת משרדים המיועדים להשכרה, לנכות את מס התשומות הגלום בדמי הניהול ששילמה לחברת הניהול של הבניין, בתקופה שבה לא הושכרו המשרדים.

הרקע העובדתי וטענות הצדדים

המערערת היא עוסק כמשמעו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק"). בשנת 1999 רכשה המערערת כמה קומות משרדים, מקומות חניה וכן מחסנים בבניין משרדים, שהיה באותה עת בתהליכי בנייה, ברמת גן.

לעמדת המערערת, כוונתה בעת הרכישה הייתה להשכיר את הנכס לשימוש מסחרי. לפיכך, ניכתה המערערת את מס התשומות בגין רכישת הנכס כבר בעת הרכישה, וללא מחלוקת עם המשיב לעניין זה. המערערת קיבלה את החזקה על הנכס ביום 2.6.2003. עם זאת, היא לא השכירה את המשרדים אלא רק את מקומות החניה והמחסנים. שטחי המשרדים עמדו ריקים במשך כארבע שנים, עד אשר הושכרו על ידי המערערת לאחרים. במשך התקופה שבה עמדו המשרדים ריקים שילמה המערערת דמי ניהול עבור אחזקת הבניין, וניכתה את מס התשומות הגלום בחשבוניות אלו. המשיב אישר את ניכוי מס התשומות רק מעת השכרת המשרדים.

המערערת טוענת כי יש להכיר בתשומות בגין דמי הניהול גם לעניין התקופה שבה המשרדים עמדו ריקים, שכן הנכס נועד להשכרה ולשימוש נדל"ן כבר מלכתחילה. לעמדתה, היא ניסתה במהלך התקופה האמורה להשכיר את המשרדים, אך מחמת שפל בשוק הנדל"ן באותן שנים דמי השכירות שהוצעו היו נמוכים ביותר. המערערת סברה שלא יהיה זה נכון להשכיר את המשרדים במחירים נמוכים, בייחוד מפני שהשוכרים עמדו על שכירויות ארוכות טווח, וכי מן הראוי להמתין עד להתאוששות ועלייה במחיר השכירות. ציפייתה הוכחה כנכונה בדיעבד, שכן עלה בידיה להשכיר את המשרדים במחירים גבוהים משמעותית מאלה שניתן היה לקבלם במהלך ארבע השנים. המערערת מדגישה כי המשיב הכיר בניכוי התשומות עבור הרכישה, וכי יש להכיר גם בתשומות עבור דמי הניהול במהלך תקופת ההשכרה. מנגד, לטענת המשיב, דמי הניהול שולמו מדי חודש בחודשו במשך ארבע שנים, מבלי שהייתה ציפייה או סיכוי סביר ששטחי המשרדים יושכרו או שייעשה בהם שימוש אחר.

דיון

המבחן שנדרש לצורך בחינת ודאות העסקה העתידית הוא של הסתברות גבוהה. בית המשפט הציב מספר קריטריונים לצורך בחינת קיומה של זו, ובין אלה: תוכנית עסקית סבירה; מהות העסק או אופי העיסוק; רכיב הזמן; מידת מקצועיותו ובקיאותו של מבקש הניכוי; יכולת תזרימית, כמו גם מידת התקדמות קיימת; ומבחן הסל של מכלול הנסיבות. יישום מבחנים אלה בענייננו מביא לתוצאה כי דין הערעור להתקבל:

תוכנית עסקית - מבחינת קיומה של תוכנית עסקית, הוכח מהעדויות שהמערערת רכשה את הנכס אך ורק לשם השכרתו. אין לקבל את טענות המשיב כי לא הוצגה תוכנית עסקית. בענייננו, הדברים ברורים - מדובר במיזם בתחום הפעילות של העוסק, ולא בבניית מפעל או בייזום של עסק שאינו בתחום הפעילות של העוסק. זאת ועוד, המציאות טופחת על טענת המשיב, שכן הלכה למעשה, המשרדים אכן הושכרו בשנת 2007 לשכירויות ארוכות טווח, וכזה הוא מצב המשרדים גם בעת הזו, בחלוף כחמש שנים.

מהות העסק ואופי העיסוק - הוכח כי עיסוקה של המערערת הוא אך ורק בהשכרת שטחי מסחר, ואין היא עוסקת בתחום אחר, או שהיא תרה אחר ייעודים חדשים שאינם בתחום עיסוקה. ככזו היא עונה על מבחן זה.

מימד הזמן - בענייננו מימד זה אינו עמום, שכן הסתבר כי בחלוף ארבע שנים הושכרו המשרדים. הוכח כי עיסוקה של המערערת הוא אך ורק בהשכרת שטחי מסחר, ואין היא עוסקת בתחום אחר, או תרה אחר ייעודים חדשים שאינם בתחום עיסוקה. ככזו היא עונה על מבחן זה.

מידת בקיאותו ומקצועיותו של מבקש הניכוי - אין ספק כי המערערת עמדה במבחן זה. מעבר לעובדה שהמערערת נמצאת בבעלות (באמצעות שרשור) של אייל עופר, אחד מבעליה של חברת נדל"ן גדולה, המערערת מסרה את הטיפול בניהול הנכס, לרבות השכרתו, לחברת "עופר נכסים" שהיא, לפי הראיות שהובאו, חברה בקיאה ומקצועית בענף הנדל"ן, ובוודאי עונה על דרישת המבחן.

מצב השוק - הוכח בצורה חד משמעית כי המערערת בחרה לא להשכיר את המשרדים בשנים הרלוונטיות משיקולים נכונים (מחמת דמי שכירות נמוכים). ציפיית המערערת שדמי השכירות יעלו אכן אירעה בפועל. הוכח כי שכרה של המערערת, בהמתנה להעלאת דמי השכירות, אכן השתלם לה, בייחוד בשים לב לתקופה הממושכת של השכירויות.

מבחן כלל הנסיבות - גם מבחן זה, נוסף לשורת ההיגיון והשכל הישר, תומך בקבלת עמדת המערערת. לפנינו חברה עסקית בבעלות גורמים פרטיים הבקיאים בשוק המקרקעין, וחזקה עליהם שיעדיפו להשכיר את הנכס וליהנות מדמי שכירות מאשר שהנכס יעמוד ריק ללא קבלת כל תשואה, בייחוד מפני שהם מחויבים להמשיך לשלם דמי ניהול בהתעלם מאי קבלת דמי שכירות. הדעת נותנת שרק מחמת מניעה אובייקטיבית בחרה המערערת לא להשכיר את הנכס, כך שאין לזקוף לחובתה את אי ההשכרה. הדבר נכון בייחוד מפני שהוכח לבית המשפט שהנכס הושכר בדמי שכירות גבוהים מאלה שהוצעו בשנים הרלוונטיות.

תוצאה

הערעור התקבל.

בבית המשפט המחוזי בתל אביב

לפני כב' השופט איתן אורנשטיין

ניתן ב-23.2.2011