הטלת מס הכנסה על קבוצת משקיעים נודדת

בדוח ועדת רשות המסים בעניין קבוצות הרכישה הוקדש דיון קצר לסוגיית הטלת מס הכנסה על קבוצת משקיעים נודדת. נביע להלן את דעתנו ביחס להיבטי המס.

במסגרת דוח הוועדה לבחינת היבטי המיסוי של קבוצות הרכישה, עיקר הדיון הציבורי התמקד ברוכשים ובגורם המארגן (אם כי ביחס לגורם המארגן לא בהכרח הוסקו מסקנות ברורות ואופרטיביות). לצד זאת הוקדש דיון וגם הומלצו המלצות אופרטיביות ביחס למיסוי משקיעים הנודדים בעקבות מארגני הקבוצות ומשקיעים בכמה פרויקטים. מסקנת הוועדה הייתה כי יש לסמן את אותם המשקיעים ויש לשקול ברצינות רבה לחייבם במס הכנסה ועל פי שיעורי המס המלאים בעת מכירת הדירות שבהן השקיעו (במקום חיוב במס שבח בשיעור של 20% ולעתים פטור מלא ממס). עם כל הכבוד, עמדתנו שונה מעמדת רשויות המס. ראשית, לטעמנו אין להקדיש סימונים מיוחדים לנישומים, וממילא לפני המנהל קיימת שאילתא ביחס לכל נישום המראה לו בו-זמנית הן את כמות הנכסים שבידיו והן את מכירותיו. שנית, לפי מיטב הבנתנו כמות הרכישות אינה מעידה בהכרח על כך שמכירה עתידית תהיה פירותית ותתמסה במס מלא. כך לדוגמה, אם מטרת הרכישה היא תשואה להשכרה ולא מכירה מהירה, ממילא ניתן לומר שהמימוש בעתיד יהיה הוני ועל כן יחסה תחת הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") ולא ימוסה במס הכנסה. האמור בהחלט מקובל על רקע הנסיבות כיום של ריבית נמוכה, ולפיכך השקעה למטרת השכרה (בייחוד בהינתן שהתשואה השוטפת על דירות מגורים זכאית לשיעור המס הנמוך ביותר של 10%, אם כי ברוטו) יכולה לשמש מקור שוטף מכובד להכנסות ואף תחליף ראוי לפנסיה). כפי שביחס לכל פעילות במס הכנסה תוצאתה נמדדת בדיעבד (בעת הפקת ההכנסה), כך אף ביחס לפעילות זו. אף שקיים גורם מאחד בין אותם משקיעים - שהוא אמונם במארגן ואמונם אחד בשני כי יצליחו לרכוש את הקרקע בזול ולבנות עליה בזול - הרי אין הכרח כי כוונותיהם של המשקיעים לגבי המימוש יהיו זהות. ככל שמדובר בפרט או בפרטים מן הקבוצה המממשים עוד "על הנייר" בטווח זמן קצר, הרי על פי המבחנים הרגילים של הכנסה עסקית או הכנסה מעסקאות אקראי, יהיה רשאי פקיד השומה לבחון באופן ספציפי, ובהתחשב בנסיבות נוספות כמו עיסוקם הרגיל של המשקיעים, מומחיותם ועוד, האם הנישום חייב במס הכנסה או שמא יתמסה או יופטר ממס במסגרת חוק מיסוי מקרקעין. באשר לרוכשים (הסדרתיים והלא סדרתיים) אשר ממתינים להשלמת הדירות כדי למכרן בפטור ממס שבח, ממילא ניצול הזדמנות לרכישה זולה ורווח של אחת ל-4 שנים במכירה יותירם, לדעתנו, במצודתו של חוק מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, בעלי דירה יחידה אשר מוכרים אותה בקביעות אחת לשנה וחצי (אם כי רוב הרוכשים הסדרתיים ממילא לא יצליחו לנווט למצב זה) - לגביהם תחול הדילמה הרגילה בין החלת הפטור מחוק מיסוי מקרקעין לבין קביעה כי מדובר בתכיפות מכירה העשויה להיחשב פירותית וחוסה תחת כנפי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961.

הכותבים: עו"ד זיו שרון - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין; ועו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין - ממשרד אלתר עורכי דין.