בשוק הנדל"ן: הזדמנות במרחק של 40 דקות טיסה?
חברות רבות מציעות בתקופה זו לציבור המשקיעים שהתייאשו מלהמתין להתפוצצות בועת הנדל"ן הישראלית השקעות נדל"ן בחו"ל, כאשר אחד היעדים המועדפים אל חברות אלה הינו האי קפריסין. חברות אלו מספרות על תשואות ריאליות שנתיות של בין 8-10% מהשכרת הנכס בתוספת 8-10% כתוצאה מעליית ערך הנכס. יצאנו לבדוק עד כמה ההשקעה באי באמת אטרקטיבית.
במרחק 40 דקות טיסה מישראל שוכן האי קפריסין, האי אשר נהנה בין השנים 2002-2007 מעליות מחירים רצופות. קפריסין בעברה הייתה מדינה חקלאית, עיר המסיבות המועדפת על הקהל האירופאי והישראלי הצעיר, איה נאפה גם היא הייתה עד לפני 15 שנים מושבה חקלאית השוכנת על חוף קסום. מאז השתנה מצבה של קפריסין לחלוטין, במקום שדות חקלאיים קמו בתי מלון, מרכזים תיירותיים וכיום כעיקרון נשענת כלכלת קפריסין בעיקר על הכנסות מענפי התיירות. כתוצאה משגשוגה הכלכלי של קפריסין עקב הפיכתה לאי נופש, הפכה היא למוקד אטרקטיבי עבור משקיעים זרים, בעיקר מבריטניה ומרוסיה ורבים מהם קנו בה דירות נופש ודירות להשקעה.
בעקבות המשבר הכלכלי האחרון נפגעה קפריסין מירידת מחירים של כ-40% משנת 2007 ועד היום. וילות השוכנות על קו החוף אשר נמכרו בשנת 2007 בחיר של 500,000 אירו , מוצעות לרכישה כיום במחיר של 300,000 אירו ולדבריהם של מתווכים מקומיים המחיר הזה הינו גמיש אף הוא.
לאחר שבוע בו נסקרו הזדמנויות ההשקעה בקפריסין, מסתמן כי קפריסין הינה יעד אטרקטיבי להשקעה אך ורק עבור משקיעים היכולים להרשות לעצמם "לשכב על הנכס".
היצע הנכסים המוצעים למכירה ולהשכרה באי הינו כל-כך גבוה עד שמשקיעים רבים אינם מצליחים להשכיר את הנכס ונאלצים לשלם את המשכנתא בעצמם מדי חודש. משקיע המעוניין להשקיע כיום באי קפריסין צריך להיות בעל אורך נשימה ולהבין כי יתכן והוא יצטרך לממן את ההשקעה (במידה והינה ממונפת) עד אשר תעבור קפריסין את המשבר ומחירי הנדל"ן בה יתייצבו (אם בכלל).
בסיס הרווח כיום בהשקעת נדל"ן באי קפריסין מתבסס על הסברה כי בעוד 2-4 שנים יחזרו מחירי הנדל"ן למחירי שנת 2007, אך יתכן כי מצב זה אינו יחזור כיוון שהגורמים לעליית מחירי הנדל"ן באי אשר הגיעו לשיאם בשנת 2007 אינם גורמים ריאליים לעליית מחירי נדל"ן ? השקעת משקיעים זרים, בניית יתר אשר אינה לוקחת בחשבון את נתוני קצב הגדילה והיקף האוכלוסייה וכתוצאה מכך עדים אנו היום להיצע נכסים הגבוה בצורה משמעותית מהביקוש, דבר אשר מרמז לנו על ירידת מחירים נוספת העתידה להכות באי במיוחד נוכח המשבר ביוון ומצבו העדין של האיחוד האירופאי הכלכלי. קשה לצפות מנקודת הזמן הנוכחית את כיוונו העתידי של השוק הקפריסאי אך מספר דברים הינם בטוחים: 1) אין מספיק שוכרים עבור הנכסים המוצעים להשכרה 2) אין מספיק קונים עבור הנכסים המוצעים למכירה 3) התעניינותם של המשקיעים הזרים בשוק הקפריסאי צנחה עקב המשבר הפיננסי העולמי.
המלצתי האישית היא להימנע בנקודת זמן זו להשקיע באי כיוון שיתכן ששפל המחירים של הנדל"ן באי עדיין לא הגיע לנקודת התחתית, כיוון שרמת הסבירות "להיתקע עם הנכס" הינה גבוהה וכיוון שהמשבר הפיננסי באירופה נמשך ויתכן כי אף יעמיק.
ביקורי בקפריסין חיזק עיקרון השקעה חשוב- "לא רואה, לא קונה". ? בתור משקיעים מתוחכמים אסור לנו להסתמך על דעתם של מומחים למיניהם אשר מציעים לנו השקעות אטרקטיביות במיוחד, לגורמים אלו ברוב המקרים אינטרס מובהק והוא להרוויח. עד שלא בדקנו לעומק את ההשקעה המוצעת וביקרנו בה פיזית, עדיף להימנע מרכישה.
זכרו שכאשר אתם פועלים בשוק מרוחק שאינו מוכר לכם, רמת הסיכון ואי הודאות עולה וביצוע השקעה בהתבסס על המלצת גורם מצד שלישי עלולה במקרים רבים להוביל להפסד.
אביב אוחנה הוא מרכז תחום השקעות נדל"ן במכללת cash-flow
