מיסוי מכירת נכס מקרקעין שבבעלות בעל שליטה לחברתו

שאלה: ------- לבעל שליטה בחברה יש נכס פרטי (בית). החברה שבשליטת בעל השליטה הזה, אינה עוסקת - עד לעת זאת - בנדל"ן. ● האם יכול בעל השליטה למכור את הנכס שבבעלותו לחברה האמורה ? תשובה: --------

חברה היא אישיות משפטית נפרדת מבעלי מניותיה; ולכן, אפשר לעשות עסקאות בין בעלי השליטה לבין החברה, שאלה בעלי השליטה בה. על העסקאות להיות בתנאי-שוק, ולכן רצוי להכין הערכת שווי מאת שמאי מקרקעין. מכירת הדירה לחברה היא אירוע מס; על כן - המכירה הזו חייבת במס על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 [להלן - "החוק"]. יש צורך לבדוק, אם מתקיימים התנאים, המזכים את בעל השליטה בפטור ממס במכירת דירת המגורים על פי הוראות פרק חמישי 1 לחוק. החברה (בשל רכישתה זו) תחויב בתשלום מס רכישה על פי הוראות סעיף 9 לחוק. ● היבטי מע''מ - לא ברור מן המובא בשאלה, אם החברה מתכוונת לסחור במקרקעין או להשכיר את הדירה. בהנחה שהדירה מיועדת להשכרה למגורים - יחולו הכללים האלה: העברת הנכס לחברה מצויה בגדר "עסקת אקראי" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 [להלן - "חוק מע''מ"]. על פי הוראות סעיף 21 לחוק מע''מ ותקנה 26 לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976 - על החברה הרוכשת, האמורה, להוציא ''חשבונית עצמית''. בהנחה, כאמור, שהדירה מיועדת להשכרה למגורים - הרי לאור הוראות סעיף 41 לחוק מע''מ - לא תוכל החברה לקזז את מע''מ התשומות בחשבונית העצמית. לאור הוראות סעיף 31(4) לחוק מע''מ - בעת מכירת הדירה בידי החברה תהיה עסקת המכירה פטורה ממע''מ. מכירת הדירה בידי החברה, בעתיד, תחויב במס שבח על פי הוראות החוק. דמי השכירות, המופקים מהשכרת הדירה, מהווים הכנסה החייבת במס לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 [להלן - "הפקודה"]; ושיעורי המס החלים על ההכנסה הזו, חלים לפי סעיף 126 לפקודה. תשומת הלב בענייננו כאן מופנית לשני נושאים: (א) לפסק הדין בעניין "נטע עצמון"; (ב) לאפשרות לקבל פטור ממס על דמי השכירות, אם החברה היא "חברה משפחתית" כהגדרתה בפקודה, ודמי השכירות עומדים בתנאי הפטור ממס לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990. אם ההשכרה היא לצדדים קשורים - יש צורך לקבוע שווי שכירות ראוי, כדי למנוע ויכוחים בעתיד עם פקיד השומה.

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.