הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
רון שטרן מדיפאואר
צילום: מדיפאואר

מדיפאואר רכשה מתחם מסחרי בניו ג'רזי בעסקה של 37.5 מיליון דולר

חברת מדיפאואר, העוסקת בנדל"ן מניב בארה"ב, הודיעה על חתימת מכתב כוונות לרכישת מתחם מסחרי בניו ג'רזי בשווי 37.5 מיליון דולר, תוך שהיא מתמודדת עם גרעון בהון החוזר של 3.7 מיליון דולר ושווי שוק של 85 מיליון דולר
הרצי אהרון | (1)
נושאים בכתבה הון חוזר מדיפאואר רון שטרן

חברת מדיפאואר מדיפאואר 0.22% , העוסקת בנדל"ן מניב בארה"ב, הודיעה כי חברת הבת שלה, West-AM Inc. התקשרה במכתב כוונות לא מחייב לרכישת מתחם מסחרי עירוני במרכז ניו ג'רזי שבארצות הברית. המתחם כולל שישה מבנים וגם סופרמרקט, בשטח כולל להשכרה של כ-10.3 אלף מטר. מחיר הרכישה של הנכס עומד על 37.5 מיליון דולר, לא כולל עלויות רכישה והתאמות.

ה-NOI של הנכס מוערך בכ-2.5 מיליון דולר בשנה, עם שיעור תפוסה של כ-96% וממוצע חוזי של 9 שנים. החברה תבצע בדיקת נאותות מקיפה בכפוף לחתימה על הסכם רכישה מחייב, שתכלול בין השאר בחינה של הסכמי השכירות, מצב הנכס בהיבט של איכות הסביבה ותקינות המבנים וכו'. במידה והעסקה תושלם היא צפויה להסתיים ברבעון הראשון של 2025 ועד לחתימת החוזה - כל צד רשאי לסגת ממכתב הכוונות.

העסקה מסתמנת כמהותית לחברה שכן מדובר על נכס שההכנסות שלו משכירות עומדות על 2.5 מיליון דולר בשנה, סכום ששוה לכ-22% מהרווח שלה בשנה. ההון החוזר של מדיפאואר (כלומר נכסים שוטפים פחות התחייבויות שוטפות) הוא שלילי בגובה של 3.7 מיליון דולר וזה יכול להעיד על קשיי נזילות והעסקה הזו צפויה לסייע לה בנושא.

נראה שהכנסות שכירות של הנכס המדובר בני ג'רזי יכולות להועיל לחברה בשל צפי לקבלת תשלומים "אמיתיים" של הכנסות משכירות ולא של שערוכים שפחות מועילים לקשיי הנזילות בחברה.הכנסות כאלו של 2.5 מיליון דולר יכולות להוות לה כ"גלגל הצלה" ואף למחוק ברבעונים הבאים את הגרעון בהון החוזר.

למרות ההון החוזר השלילי, החברה לא נמצאת בבעיה פיננסית כי הרווחים שלה בעצם סוגרים את הסיפור.

ה-NOI של החברה ל-9 החודשים הראשונים של השנה עומד על סכום של 19 מיליון דולר בהנחה שהחברה לא נשענת על עונתיות רבה - הרווח המייצג הוא כ-26 מיליון דולר (זה גם הרווח שייצרה החברה בגינו ב2023). NOI הוא מדד חשוב למדיפאואר שכן הוא משמש למדידת התזרים שצפוי לחברה וכך ניתן למדוד אותו אל מול גובה החוב הפיננסי בגין הכנסים שלה.החברה מציינת בנוסף שהשוכרים הקודמים הוחלפו בשוכרים חדשים וזה יכול לתת לנו רקע לכך שהחוזים הם בערך ל9 שנים קדימה.

ב-FFO של החברה ניתן לראות שהרווח של החברה בגינו  לרבעון האחרון עומד על כ3 מיליון דולר וזאת בשל העובדה שמדד זה לא מכליל ברווח את השערוכים שהחברה ביצעה לנכסים שבבעלותה.

רון שטרן, מנכ

קיראו עוד ב"שוק ההון"

רון שטרן, מנכ"ל מדיפאואר; קרדיט: החברה

מדיפאואר היא אמנם תאגיד קטן בהגדרה - אבל היא מדווחת על עסקאות לאחרונה ובנוסף היא מספרת לנו בדוחות האחרונים שיש לה עוד רכישות בקנה.

עסקה זו - אם תתממש, תצטרף ל-17 נכסים מניבים של החברה בארצות הברית.

״מדיפאואר מנצלת את תנאי השוק הנוכחיים לרכישת מתחם עירוני בלב מטרופולין מרכזי וצומח ובסמיכות לקווי תחבורה מרכזיים", מסר רון שטרן, מנכל מדיפאואר. "רכישה זו הינה עליית מדרגה עבור החברה ומייצרת הזדמנות מצויינת ליצירת ערך משמעותית. מדובר בנכס דומיננטי, המשרת כמעט 3 מיליון מבקרים מדי שנה ומהווה  תוספת משמעותית לאיכות תיק הנכסים של החברה ולפוטנציאל הצמיחה בעתיד".

 

שווי שוק, מכפיל והון

שווי השוק של החברה הוא 85 מיליון דולר והיא נסחרת במכפיל 7.5, ההון העצמי שלה בספרים (כולל זכויות מיעוט) הוא 148 מיליון דולר. הרווח המייצג של החברה הוא 11,330 מיליון דולר בשנה והיא היא נסחרת ב40% מתחת להון העצמי שלה.

מניית מדיפאואר,ביזפורטל.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    קובי 08/12/2024 23:42
    הגב לתגובה זו
    אני לא אומר שהיא צריכה לעשות הכפלות, אבל להיסחר 0.9 על ההון נשמע לי כמו סביר.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



להמשך הכתבה לחץ כאן
נבות בר, מנכ"ל קיסטון קרדיט: דודי מוסקויץנבות בר, מנכ"ל קיסטון קרדיט: דודי מוסקויץ

לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם

לאומי הצליח "לגנוב" את המימון לקיסטון - יממן את שותפות אגד בעסקה שתכניס לבנק כ-100 מיליון שקל בשנה והרווח עלייה יהיה כ-30 מיליון; וגם איך שה שהבטוחה ההדרת - חברת אגד שווה פחות לביטחון מהדירה שלכם?

ליאור דנקנר |
נושאים בכתבה קרן קיסטון אגד ריבית

קיסטון קיסטון אינפרא -1.11%  , בעלת השליטה בקבוצת אגד, משלימה מימון מחדש בשותפות אגד, כשבנק לאומי מוביל מימון בהיקף של כ-1.75 מיליארד ש"ח בחיתום מלא. קיסטון נסחרת סביב ה-10 שקלים. מתחילת החודש היא עולה ב-2.2%, מתחילת השנה היא קפצה ב-74.8%, וב-12 החודשים האחרונים היא עלתה ב-71%. שווי השוק של החברה עומד על כ-1.9 מיליארד ש"ח.

המהלך מחליף שני הסכמי מימון נפרדים שהיו בעבר, וכל אחד מהם נשען על קונסורציום של כמה גופים מממנים. כעת המימון מתרכז בבנק אחד ובהסכם אחד, מה שמפשט את ניהול החוב בשוטף.

המימון החדש מיועד למחזור החוב הקיים, והוא כולל גם מסגרת למימון רכישת יתרת 13.2% מאגד במסגרת אופציית ה-PUT השנייה והאחרונה, שצפויה בפברואר 2026. מבחינת השותפות, זה גם מייצר מסגרת מימון מראש לאירוע המימוש, ולא רק מחליף חוב קיים.


מה הריבית האפקטיבית ולמה היא גבוהה יותר ממשכנתא

הריבית האפקטיבית המשוקללת בעסקה עומדת על כ-6% נכון להיום. חלק משמעותי מהחוב בריבית משתנה, כך שאם סביבת הריבית יורדת, גם עלות המימון עשויה להתעדכן כלפי מטה לפי התמהיל בפועל.

כדי להבין איך מתקבל המספר צריך להסתכל על ריביות הבסיס ועל מרווחי האשראי שמתווספים אליהן. חלק מההלוואה בריבית פריים, חלק בריבית בסיס שקלית או צמודה שמחוברת לשוק האג"ח, ובמסלול הצמוד נכנסת גם ההצמדה למדד שמעלה את העלות האפקטיבית כשמגלמים אינפלציה. סיכוי טוב שהריבית תרד בהמשך השנה הבאה. אם בנק ישראל אכן יוריד את המשכנתא בלפחות 0.5%, הריבית על החוב תרד ל-5.5%.

להמשך הכתבה לחץ כאן