דירה ממוצעת בהתחדשות עירונית בקריית ים: 1.9 מיליון שקל
דירה חדשה ממוצעת בהתחדשות עירונית בקריית ים תעלה לכם לא פחות מ-1.9 מיליון שקל. דירה קטנה תעלה סביב 1.5 מיליון וגדולה, דירת 5 חדרים מרווחת, חוצה את רף ה-2 מיליון שקל ונמכרת סביב 2.2 מיליון - כך עולה ממחירון הדירות שהגיע לביזפורטל במסגרת הליך שיווק (שטרם החל) של הכשרת הישוב התחדשות העירונית, שקיבלה היתר בניה לשלבים א' ו-ב' בפרויקט שיכון צבא קבע בקרית ים.
הדמיית הפרויקט (בר לוי אדריכלים)
החברה תבנה שם 1,450 דירות ומעל 13,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. בשלב הראשון היא תבנה 478 יח"ד, חלף 72 יח"ד שייהרסו - כלומר, במכפיל של 6.6 בערך.
על פי ההערכות, שווי המכירות הצפוי בפרויקט הינו כ-1.8 מיליארד שקל. שלב א' בפרויקט כולל בניית 268 יח"ד בשני מבנים, מהם 40 שיימסרו לבעלי הזכויות הקיימים. שלב ב' כולל בניית 210, מהן 32 שיימסרו לבעלי הזכויות הקיימים. חלק החברה ברווח הגולמי הצפוי משלבים א' ו-ב' מוערך בכ-100 מיליון שקל, בשיעור רווח גולמי של כ-18%. הפרויקט כולו מתפרש על כ-48 דונם בלב קריית ים. 6 בנייני רכבת ישנים שהוקמו בשנות ה-60 במאה שעברה יהרסו ובמקומם יבנו 12 בנייני מגורים חדשים בני 9 עד 32 קומות.
אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית: "הפרויקט שאנו מקימים בקריית ים, זוכה לתנופה משמעותית עם קבלת היתרי הבניה לשלבים א' ו-ב' ואנו נערכים לתחילת השיווק וההקמה. הפרויקט יכלול 1,450 יח"ד בתכנון מוקפד, ישנה את פני השכונה כולה וייצור חווית מגורים מיטבית. קריית ים מצויה בתנופת פיתוח אדירה והשכונה ממוקמת בסמוך לצירי תנועה מרכזים, למוסדות תרבות וחינוך ולים. ההיתר בתנאים שהתקבל כעת מצטרף להיתר בתנאים נוסף שקיבלה החברה בחודש יולי לשלב א׳ בפרויקט בשכונת בן גוריון ברמלה. ברקע הימים המאתגרים העוברים על המדינה, אנו רואים חשיבות עליונה בהמשך הגשמת החזון של 'הכשרת הישוב' לבנות את הארץ".
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כזכור, בחודש יולי האחרון עדכנה החברה על יציאה לדרך של מגה פרויקט נוסף, בעיר רמלה. הכשרת הישוב התחדשות עירונית קיבלה היתר בתנאים לשלב א' בפרויקט בשכונת בן גוריון ברמלה. בשלב א' של התכנית יהרסו 48 יחידות דיור ובמקומן יוקמו 270 דירות חדשות. פרויקט מתחם בן גוריון ברמלה כולל הריסה של 528 יחידות דיור ישנות והקמת 2,482 יחידות דיור חדשות.
לחברה, שפועלת בייזום והשכרת נכסים מניבים גם בפולין ובגרמניה, יש בשלבי תכנון שונים למעלה מ-30 אלף יחידות דיור, מתוכם פרויקטים בשלבים המתקרבים לביצוע בהיקף מצרפי של כ-8,800 יח"ד וכ-480 יח"ד בביצוע ושיווק. מתוך כך, לחברה כ-2,329 יח"ד (כ-1,744 לשיווק) בפרויקטים שצפויים להיות בשלים לתחילת ביצוע ב-2025, עם רווח גולמי צפוי של כ-536 מיליון שקל. וכן, 2,367 יח"ד (1,767 לשיווק) בפרויקט שצפויים להיות בשלים לתחילת ביצוע ב-2026 עם רווח גולמי צפוי של כ-675 מיליון שקל.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
