בפסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בהרצליה על ידי השופט צחי אלמוג, נידונה תביעה על סכום של כ-437 אלף שקל שהגיש מתווך נדל"ן נגד בעל נכס בהרצליה. התביעה עסקה בטענה שהמתווך היה הגורם היעיל במכירת הנכס תמורת 9 מיליון שקל, ולכן מגיעים לו דמי תיווך, אף שמכירת הנכס בסופו של דבר התבצעה מול רוכש אחר. הסיפור נוגע לא רק ליחסי מתווך-לקוח, אלא גם לחשיפת הכוחות והאינטרסים שפועלים בשוק הנדל"ן בישראל.

המתווך חתם עם בעל הנכס על הסכם למכירת נכס במרכז הרצליה. ההסכם העניק למתווך בלעדיות למשך שישה חודשים, כשסוכם שיקבל דמי תיווך בהיקף של 1.5% מהעסקה אם יצליח למכור את הנכס. במהלך תקופת הבלעדיות, המתווך הציג את הנכס לזוג קונים פוטנציאליים, וניהל עמם משא ומתן מתקדם על העסקה. אלא שהמשא ומתן התפוצץ מסיבות טכניות הנוגעות לקשיים בהשגת משכנתא מצד הרוכשים.

המתווך שהרוכש השני נחשף לנכס בזכות פעולות שיווק שלו צילום: ISTOCK

באותה העת, התגלה כי הנכס נמכר בסופו של דבר לרוכש אחר. המתווך טען כי הרוכש האחר נחשף לנכס בזכות פעולות השיווק שלו, כולל סרטון שצילם והפיץ ברשת. לאור זאת, טען המתווך כי מגיעים לו דמי תיווך גם בעסקה זו, אף שהעסקה נסגרה לאחר תקופת הבלעדיות. הוא דרש לקבל את דמי התיווך על סך 1.5% מתוך מחיר הנכס, שנמכר תמורת 9 מיליון שקל.

• מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
• קנה דירה 4 חודשים אחרי שמתווכת הראתה לו אותה - האם חייב לשלם תיווך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

סרטון שהפיק המתווך הופץ באינטרנט

המתווך טען כאמור כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה, וכי פעולות השיווק שביצע הביאו לחשיפת הנכס לאדם שרכש את הנכס לבסוף. לדבריו, הוא השקיע מאמצים רבים בשיווק הנכס, כולל הצגת הנכס לקונים פוטנציאליים וצילום סרטון שיווקי שהופץ באינטרנט. עוד טען המתווך כי בעלי הנכס פעלו בחוסר תום לב, בכך שניהלו מגעים עם הרוכשים שהוא הביא במקביל למגעים עם האדם האחר, ובכך הכשילו את העסקה עם האנשים שהוא הביא.

מנגד, הנתבע טען כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה שנחתמה לבסוף, וכי העסקה נסגרה באמצעות מתווך אחר. לדבריו, הרוכש לא נחשף לנכס בזכות פעולותיו של המתווך, אלא דרך הקשרים שלו עם משפחת הבעלים של הנכס, שהיו חברים קרובים.

השופט אלמוג נדרש לקבוע אם המתווך היה אכן הגורם היעיל בעסקה עם האדם שביצע את העסקה מול בעלי הנכס. אחת השאלות המרכזיות היתה אם הסרטון שהמתווך הפיץ ברשת היה הגורם לכך שהרוכש נחשף לנכס. לאחר סקירת הראיות, קבע השופט כי "לא הוכח שהתובע היה הגורם היעיל בעסקה", וציין כי הרוכש עצמו העיד כי לא הכיר את המתווך לפני שרכש את הנכס, וכי נחשף אליו רק לאחר חתימת ההסכם.

• ניסתה לעקוף איסור פיטורים בהריון - ותפצה עובדת
• השותפים הסתכסכו - ואז נחשפה התמונה האמיתית
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• תם קרב הירושה על עשרות מיליוני שקלים ומגדל בהרצליה

השופט אף הוסיף כי מחומר הראיות שהוצגו, עולה כי הרוכש קיבל את המידע על הנכס ממתווך אחר, שהיה מעורב במגעים ובסגירת העסקה. לדבריו, "המתווך לא הביא ראיות מספקות לכך שהרוכש נחשף לנכס בזכות פעולותיו".

בנוסף, השופט התייחס לטענת המתווך בדבר הפרת הסכם הבלעדיות. הוא ציין כי המתווך ויתר על טענת הבלעדיות במסגרת ההליך המשפטי, והוסיף כי "לא הוכח שהתובע היה הגורם המרכזי שהוביל לעסקה". המתווך ניסה לטעון כי הקשיים במגעים עם הזוג שהתעניין ראשון ברכישת הדירה נבעו מהתנהלות לא הוגנת מצד הבעלים, אך השופט לא מצא לכך ראיות מספקות.

הרוכש התעניין במכירת הנכס מחדש

מהעדויות שהוצגו עולה כי המתווך ניהל שיחות עם הרוכש לאחר העסקה, שבהן התעניין האחרון במכירת הנכס מחדש. מתמלולי השיחות שהוצגו בפני בית המשפט, התברר כי בשיחות אלה הודה הרוכש למתווך על כך שעשה עבודה טובה בשיווק הנכס, אך ציין במפורש כי לא נחשף לנכס בזכותו. השופט הדגיש כי "העובדה שהתובע דיבר עם הרוכש לאחר סגירת העסקה אינה מעידה על כך שהיה הגורם היעיל בעסקה".

השופט הוסיף כי "אין להתעלם מהעובדה שהרוכש לא הכיר את המתווך לפני רכישת הנכס", והדגיש כי ההיכרות ביניהם החלה רק לאחר שנסגרה העסקה.

השופט התייחס לחוק המתווכים במקרקעין, שקובע כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הוא היה הגורם היעיל בעסקה. במקרה זה, נקבע כי המתווך לא הצליח להוכיח זאת. השופט גם התייחס לעובדה שהמתווך טען שהנתבע ניסה להכשיל את העסקה עם הזוג הראשון, אך לא הצליח להציג ראיות שמוכיחות את הטענה.

בסופו של דבר, השופט פסק כי המתווך לא זכאי לדמי התיווך על העסקה שנחתמה לבסוף, ולא לפיצוי בגין אובדן דמי תיווך מהעסקה שלא יצאה לפועל עם הזוג הראשון שהתעניים בנכס. "לא הוכח שהתובע היה הגורם היעיל בעסקה, ולא הוצגו ראיות המוכיחות כי הנתבע הכשיל במתכוון את העסקה הראשונה", כתב השופט אלמוג בפסק הדין שפרסם.

פסק הדין מדגיש את המורכבות הקיימת בעסקות נדל"ן, במיוחד בכל הנוגע לשאלה אם מתווך היה הגורם היעיל בעסקה. מתווכים רבים מסתמכים על מאמצי השיווק שלהם כדי להבטיח תשלום עבור עבודתם, אך כשהעסקה נסגרת מול צד שלישי, עליהם להוכיח באופן ברור שהם היו הגורם שהוביל לעסקה.