לוועדה המרחבית לתכנון ובניה זמורה יש לא מעט עבודה בשנתיים האחרונות. היא רואה איך היישובים בני עי"ש ומזכרת בתיה גדלים, כשבמקביל - גם התכניות בקריית עקרון חושפים את הפוטנציאל הגדול באזור. לא לחינם גן יבנה וגדרה כבר לא חלק מהשלישייה. האזור עומד לגדול בעשרות אלפי יחידות דיור, כשהפנינה היא מזכרת בתיה (למי שתהה - על שם אם הברון, בטי סלומון דה רוטשילד) - הדובדבן של אזור עוטף רחובות.

עקפה את נתניה, ראש העין ופתח תקוה. מזכרת בתיה (גוגל מאפס)

המועצה המקומית מזכרת בתיה היא אזור לא ממש מוכר, אבל מחירי הנדל"ן שם מרקיעים שחקים - 28 אלף שקל למ"ר, כשהיא מצליחה לעקוף ערים כמו נתניה וראש העין ואפילו את המחיר הממוצע בפתח תקוה (27 אלף שקל למ"ר). 

הצרה של הרוכשים הפוטנציאלים היא שזה כנראה לא נגמר כאן. שמאים מהאזור מעריכים שהמחיר עוד יעלה, משום שרוב הקרקעות הן פרטיות וגם בגלל שצפויה כאן תכנית לתוספת של 3,500 יחידות דיור, לא כולל שטח תעסוקה על תחנת הרכבת וחיבור עתידי לכביש 411, שגובל גם בקריית עקרון וגבעת ברנר ובדרום העיר רחובות. משם, הם אומרים, החיבור לכביש 6 יהיה מהיר ומזכרת בתיה תהפוך ברגע אחד מיישוב לא מוכר ליד רחובות לפריים לוקיישן. כל זה כמובן, אמור להקפיץ את המחירים גם בקריית עקרון.

• הנחה של 890 אלף שקל על דירה בהנחה בכפר סבא
• "היפהפיה הנרדמת": על הפוטנציאל במזכרת בתיה, קריית עקרון ובני עי"ש
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לפני שנגיע לניתוח, בואו נצלול רגע למראה אופייני ביישוב: בנסיעה במרכז היישוב תבחינו בבנייה מרקמית דומה - בתים בצבע קרם, לא מעט דירות גן וגג עם מרפסות מרווחות ולכן - המחירים גבוהים. כשדירת גג מתומחרת, המוכר והקונה לוקחים בחשבון שמדובר בתעריף פנטהאוז. נכון, יש רק 2 קומות בבניין, אבל העליונה מוכרת במחיר גבוה יותר. דירת גג היא לא בדיוק פנטהאוז - היא דירה מעל דירת גן (שרוצה לקרוא לעצמה קוטג', אבל היא לא) בקומה נמוכה ובדרך כלל (בממוצע, לא תמיד) היא קטנה יותר מדירת פנטהאוז ממוצעת במגדל מגורים - בעיקר משום שהשטח קטן יותר והתכסית לא מאפשרת זאת. מה שאנחנו רוצים לומר, זה שתראו לא מעט מכירות של דירות בקומה 2 או ראשונה במזכרת בתיה ועדיין לא מדובר בהכרח בדירה רגילה או בצמוד קרקע ולכן המחירים קצת יכולים להטעות גם כשאתם רואים ברשות המסים שמדובר על דירה בקומת קרקע.

בחזרה לתחשיב. לקחנו את 50 העסקאות האחרונות במזכרת בתיה ובדקנו מה היה המחיר הממוצע. התוצאה - סביב 3.3 מיליון שקל. זה בוודאי לא מפתיע, אבל מחודש דצמבר האחרון יש מגמת התאוששות במכירת דירות אחרי הנפילה בתחילת המלחמה. כמו כן, אפשר לזהות כי המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד לאחר המלחמה אל מתחת לרף ה-3 מיליון שקל (לכיוון 2.9 מיליון, שנבע מחוסר ודאות) ועלה בהדרגה, כשלפי עסקאות החודשיים האחרונים הוא התייצב סביב קצת יותר מ-3.5 מיליון שקל. שכונת בר לב היא השכונה המובילה באזור בפער ניכר על כולן.

במזכרת בתיה יש גם צמודי קרקע, אבל המחיר, איך אומרים, כבר חוצה מזמן את הרף שבו אפשר לדבר על דירות מיוחדות. צמודי קרקע נמכרים באזור 5.3 מיליון שקל - יותר מאשר הממוצע ביישובים אחרים במרחק כזה מתל אביב. עוד תופעה היא רכישת דירות 4 חדרים, שהמחיר הממוצע למ"ר גבוה יותר מאשר דירות קטנות של 3 חדרים - 26.5 אלף שקל למ"ר לעומת כ-23.5 אלף שקל למ"ר בלבד.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

שכונת בר לב המרכזית נמצאת בדרום היישוב, לא רחוק מכביש 6. המחיר הממוצע למ"ר חוצה מעט את רף ה-28 אלף שקל למ"ר. ברחובות רינה אלול ומילכה וולפסון נמכרות רוב הדירות כיום. אגב, וולפסון הייתה ממייסדות קריית עקרון, היום המושבה מזכרת בתיה.

הנה עסקאות אחרונות מהאזור: 

וולפסון מילכה 1, 117 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 3.39 מיליון שקל.

אלול רינה 7, 103 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 3 מיליון שקל.

וולפסון מילכה 3, 131 מ"ר, 5 חדרים, קומה 2 - 3.55 מיליון שקל.

אלול רינה 3, 108 מ"ר, 4 חדרים, קומת קרקע - 3.5 מיליון שקל. 

סולד הנרייטה 32, 104 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 3 מיליון שקל.

פלמ"ח 3, 215 מ"ר, 6 חדרים, צמוד קרקע - 4.75 מיליון שקל.

וולפסון מילכה 8, 172 מ"ר, 6 חדרים, צמוד קרקע - 5.4 מיליון שקל.