תיווך מתווך מפתח
צילום: ISTOCK

מתווכת הראתה נכס שנמכר ללקוח ב-13 מיליון שקל, אבל לא היה הסכם תיווך - האם קיבלה שכ"ט?

מקרים נוספים על מחלוקות בדמי תיווך; מה גובה דמי התיווך, מתי לא מגיע למתווך דמי תיווך, מקרים קודמים על מחלוקות שהגיעו לבתי המשפט 
איציק יצחקי | (12)

בית המשפט עוסק לעיתים קרובות במחלוקות הקשורות לדמי תיווך, כאשר הנושאים המרכזיים כוללים את חובת התיווך, גובה הדמי תיווך, והתנאים לתשלום. מדובר בסכום גדול ולא תמיד על פניו מוצדק. יש מקרים לא מעטים שמתווכים רצו את העמלה שלהם למרות שלא הגיע להם וההיפך - שהרוכשים או המוכרים ניסו להתחמק ובית המשפט קבע שהמתווכים צודקים.

נתחיל בתיאוריה ובעקרונות הפסיקה המשפטית ונעבור למקרים מהזמן האחרון. על מנת לקבל דמי תיווך, יש צורך בהוכחה שהתיווך הביא לעסקה. זאת אומרת, על התיווך להיות הגורם הישיר לכך שהעסקה בוצעה. מעבר לכך, צריך שתהיה הסכמה לתשלום: התשלום על דמי תיווך חייב להיעשות על בסיס הסכמה בין הצדדים. לרוב, ההסכמה מתועדת בחוזה.

גובה דמי התיווך נקבע לרוב כאחוז מהעסקה, זה מתכנס בשנים האחרונות ל-1% מהעסקה, בעסקאות גדולות אפילו נמוך יותר, עם זאת יש מקרים של שיעור עמלה גבוה יותר. 

רכשו דירה ב-12.7 מיליון - לא שילמו דמי תיווך; מה קבע בית המשפט?

אב ובנו רכשו דירה ב-12.7 מיליון שקלים, מבלי לשלם דמי תיווך. לטענתם הם לא השתמשו בעזרת המתווכת. אותה מתווכת עזרה להם לגישתם בסיורים בכ-20 נכסים שהציעה. עבור כל אחד מהנכסים, המתווכת החתימה אותם על הסכם דמי תיווך.

אבל, הנכס שנרכש היה ללא הסכם - הרוכשים טענו שזה פשוט מכיוון שהמתווכת לא היתה זכאית לדמי תיווך. חברת התיווך תבעה את השניים והפסידה. ואז המקרה הגיע לבית המשפט העליון. השופטים דחו את הבקשה לערעור שהגישה חברת התיווך - משמע לא שולם דמי תיווך ובצדק. 

 

על פי מסמכי התביעה והנתבעים, האב פנה למתווכת ב-2018 עם בקשה לסייע במציאת נכס לבנו, וביחד סיירו במספר נכסים. בסופו של דבר, למרות הטענה שהאב הסכים לשלם דמי תיווך, מחסור בחתימה על הסכם תיווך לגבי הנכס הספציפי הביא לכך שהתביעה נדחתה. למעשה, מדובר בזיז זג משפטי על פני שלושה ערכאות - בית משפט השלום קיבל את התביעה, אך ערעור של הרוכשים בבית המשפט המחוזי בתל אביב הוביל לביטול התשלום.

כך או אחרת, מה שאפשר ללמוד מהפסק דין הוא כי חובת תשלום דמי תיווך דורשת הסכם בכתב, אלא אם כן ניתן להוכיח "מרמה ממשית" מצד הרוכשים, מצב שלא היה ניתן להוכיח במקרה הספציפי.

עסקנו בעבר במספר מקרים בהם רוכשים סירבו לשלם למתווך את דמי התיווך בעסקה -  רכש דירה ב-3 מיליון שקל וסירב לשלם דמי תיווך; מקרה נוסף - איש העסקים ארקדי גאידמק מכר את ביתו בהרצליה פיתוח ב-14 מיליון שקל, אלא שמאחורי העסקה התגלע סכסוך משפטי בין המתווך לרוכש שניסה להתחמק מתשלום העמלה על העסקה

קיראו עוד ב"משפט"

ומקרה נוסף - בני זוג, באמצעות בתם, חתמו על הסכם תיווך מול מתווך. המחיר המבוקש לחצי קומה בתל אביב בבניין חדש ויוקרתי הועמד על 65 מיליון שקל, כשעמלת התיווך בין הצדדים נקבעה על 2% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ. בשלב מסוים הודיעו בני הזוג למתווך שהם כבר אינם מחפשים נכס לרכישה. אלא שלמרות הודעתם זו  הם דווקא כן ערכו סיור בנכס עם מתווכת חדשה, כאשר לאחר מספר חודשים הם ביצעו את העסקה ורכשו את כל הקומה בסכום של 84 מיליון שקל.

המתווך גילה זאת ומיהר להגיש תביעה כנגד בני הזוג. הם טענו שהם לא חתמו על הסכם תיווך מולו. השופט ציין כי "התמונה ברורה. התובע אכן שלח והחתים את הנתבעים על הסכם תיווך מחייב. נכון הוא שהחתימה בפועל היתה של בתם בלבד, ואולם מתצהיריהם של בני הזוג הנתבעים  וגם של בתם – עולה בבירור שהחתימה היתה גם בשמם ועבורם". בסופו של דבר נקבע על ידי השופט שיש לשלם למתווך דמי תיווך על מחצית מהקומה.

מקרים נוספים מהפסיקה:

  • מקרה ע"א 461/82 פלוני נ' משרד הבינוי והשיכון: במקרה זה בית המשפט העליון קבע כי דמי התיווך ישולמו רק אם התיווך היה הגורם הישיר לכריתת העסקה.
 
  • מקרה ת"א (תל אביב) 492/06 פלונית נ' פלוני: במקרה זה, בית המשפט קבע כי התיווך צריך להתבצע בפועל ולא מספיק שהמתווך יציע רק את הזדמנות לעסקה.

     

  • מקרה רע"א 7169/15 פלוני נ' פלוני: כאן נדונה השאלה אם תיווך שלא הוביל בפועל לעסקה יכול להצדיק תשלום דמי תיווך. בית המשפט קבע כי אין לשלם דמי תיווך אלא אם עש עסקה בפועל
ככלל, בית המשפט העליון קבע כי דמי תיווך חייבים להיות סבירים ונאותים לפי הנהלים המקצועיים, ודחה את תביעת התייצבות נזק בגין תיווך לא תוקף על בסיס הסברה זו. בערכאות נמוכות יותר נקבע כי אם נמכר נכס ללא כל השקעת עבודה או תיווך ממשי,  יש לקבוע דמי תיווך במידה ראויה על פי הנסיבות הרלוונטיות.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    מגיע לה לשלם מיליון + פיצויים (ל"ת)
    מתווך 13/02/2024 23:46
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    ירון 11/02/2024 07:40
    הגב לתגובה זו
    היה לי אותו מקרה,ולא התווכחתי,כי המתווך היה הגורם היעיל לביצוע העיסקה(גם אם לא נחתם הסכם).
  • 7.
    לביא 11/02/2024 02:20
    הגב לתגובה זו
    אצל עוה"ד ישנה אימרה אני הולך לקזינו שמשמעה לא משנה מה הסכמת עם הבר-פלוגתא, ואיזה תום לב ליווה את החוזה, וכמה חופש החוזים משחק פלטפורמה במשפט, השופט.ת רשאי לעשות ככל העולה על רוחו, מבלי לניד עפעף. והעיקר עם מתדיינים חלשים. החוצפה של רמיסה ברגל גסה את חופש ההתקשרות, היא הנותנת לחוסר האמון במערכת המשפט בעיקר בדיני ממונות. ולא אחת אנשים נכרעים להתגלגל לבוררויות ע"מ להמנע מהטמטום שמתנהל באולם. אלה שופטיך ישראל.
  • אדר 11/02/2024 15:01
    הגב לתגובה זו
    אם החוזה לא סגור כמו שצריך, אז זה אכן קזינו. אם הכל סגור, השופט לא רוצה ולא יכול לשנות חוץ ממקרים מאד מאד קיצוניים.
  • 6.
    מוות למתווכים (ל"ת)
    אייל 11/02/2024 00:13
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יעקב 10/02/2024 22:40
    הגב לתגובה זו
    הקונה משלם סכום מזערי למוכר ומודיע לרשות המיסים, קניתי, המוכרים מקבלים עיקול לחשבון ומחוייבים לשלם מס שבח לפני שבוצעה כל הקניה, כולל קנס איחורים עד שמתברר מה המוכר עשה
  • 4.
    עו״ד מקבל 0.5%. אבסורד שמתווך מקבל 2% (ל"ת)
    אנונימי 10/02/2024 20:17
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    דויד 10/02/2024 16:06
    הגב לתגובה זו
    מתוןך רשאי לגבות 100% עמלת תיווך בתאני שהלקוח חתם על נכס ספציפי וקיבל מידע מקיף!
  • 2.
    אלון78 10/02/2024 14:22
    הגב לתגובה זו
    החוק קובע שהסכם תיווך ייעשה בכתב, אין מקום לפרשנות. המתווכים יודעים את זה, זה החוק, בל קומבינות, גם כך מדובר בסכומים מטורפים שאני סרבתי לשלם,התמקחתי ולא שילמתי.
  • 1.
    אחד העם 10/02/2024 12:28
    הגב לתגובה זו
    זה חוק שנחקק לפני 70 שנה והיה מתאים למחירי הדירות של אז שכל פועל בתוך שנתיים חסך כסף וקנה דירה ועמלת התייווך היתה מוצדקת,היום שכל חירבה שווה מיליון וחצי שקל שזה 50 שנות עבודה אין סיבה לגבות יותר מ0.5% מכל צד! וגם זה יותר מדי! לשנות את החוק ההזוי הזה כבר!
  • אלון78 11/02/2024 12:31
    הגב לתגובה זו
    זו המצאה של מתווכים חמדניים שאנשים חושבים שהם חייבים לשלם.
  • עמוב 10/02/2024 19:00
    הגב לתגובה זו
    על הסכם לא הגיוני מבחינתך
בית משפט (גרוק)בית משפט (גרוק)

המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים

בית משפט השלום בתל אביב אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשפים דלתות: הלקוחות שהמתינו לביקורי התקנה ותיקון של טכנאי החברה יקבלו הארכת אחריות בשווי מצטבר של כ-3 מיליון שקל, לאחר שנקבע כי תיאום חלונות זמן ארוכים פגע בזכויות הצרכנים ובזמנם

עוזי גרסטמן |

הדלת כבר היתה מותקנת, הבית סגור, סדר היום השתנה, וההמתנה הלכה והתארכה. עבור לקוחות רבים של רשפים דלתות, זה היה תסריט מוכר: ביקור של מתקין או טכנאי שתואם לטווח של ארבע שעות, שבמהלכן נדרש הלקוח להישאר בבית, להמתין, לדחות פגישות ולעתים גם להפסיד יום עבודה. מה שנתפש במשך שנים כגזירת גורל צרכנית, נהפך לבסיס של תובענה ייצוגית, שהסתיימה כעת בפסק דין מפורט ובאישור הסדר פשרה רחב היקף, שבמרכזו פיצוי לציבור הלקוחות והתחייבות לשינוי התנהלות עתידי.

פסק הדין ניתן בבית משפט השלום בתל אביב על ידי השופט ליאור גלברד, במסגרת תובענה ייצוגית שהגישה זוהר יעקבסון נגד רשפים דלתות. ההליך עסק בפרקטיקה של תיאום ביקורי הובלה, התקנה ותיקון של דלתות ומוצרי החברה, בטווחי זמן של ארבע שעות, שלטענת המבקשת חרגו מהוראות חוק הגנת הצרכן ופגעו בזכויות הלקוחות. על פי המתואר בפסק הדין, המקרה הפרטי שממנו צמחה התובענה אינו חריג. יעקבסון רכשה דלת כניסה מתוצרת רשפים, ולאחר שהתגלתה תקלה ביקשה לתאם ביקור טכנאי. הביקור נקבע ליום מסוים, בטווח שבין 10:00 ל-14:00. ארבע שעות של המתנה, ללא אפשרות לדעת מתי בדיוק יגיע הנציג. לטענתה, לא מדובר במקרה נקודתי אלא במדיניות שיטתית, שננקטה כלפי לקוחות רבים. במסגרת הבקשה לאישור התובענה הייצוגית צורפו גם ראיות נוספות, לרבות הליך משפטי אחר שבו הודתה החברה כי זהו חלון הזמן המקובל אצלה.

בבסיס התביעה עמדה פרשנות של סעיף 18א לחוק הגנת הצרכן, העוסק בזמני המתנה לביקור נותן שירות בבית הצרכן. הסעיף קובע כי כשנדרש ביקור של שליח, מתקין או מתקן, על העוסק לתאם מועד כך שזמן ההמתנה לא יעלה על שעתיים מעבר לשעה שנקבעה. לטענת המבקשת, תיקון לחוק שנכנס לתוקף ב-2018 הרחיב את תחולת ההסדר, כך שהוא חל על כלל נותני השירות ולא רק על טכנאים של מוצרי חשמל, כפי שהיה בעבר. תכלית התיקון, כך נטען, היא פשוטה וברורה: לכבד את זמנו של הצרכן ולמנוע פגיעה בשגרת יומו.

רשפים דלתות מצדה, דחתה את הטענות. בתשובתה לבקשה לאישור היא טענה כי החוק אינו חל עליה במלואו, וכי פרשנות המבקשת מרחיבה יתר על המידה את הוראות הדין. החברה הסתמכה בין היתר על חוות דעת של ארגון אמון הציבור, שלפיה החובה הנוגעת לזמני המתנה קשורה למוצרים מסוימים בלבד, ובראשם מוצרי חשמל, ואינה חלה בהכרח על דלתות. עוד נטען כי גם כשתואם חלון זמן של ארבע שעות, בפועל ברוב המקרים הגיעו נציגי החברה מוקדם יותר, כך שהלקוחות לא נדרשו להמתין את מלוא הזמן.

הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל

המבקשת לא קיבלה את הדברים. בתגובתה היא טענה כי עצם קביעת חלון זמן של ארבע שעות מהווה הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל. לדבריה, מדובר בפרקטיקה שמנצלת את העובדה שהחוק קובע פיצוי סטטוטורי רק לאחר חלוף פרק זמן מסוים, ומאפשרת לעוסקים להתיישר פורמלית עם הדין, אך לפגוע בפועל בצרכנים. עוד הודגש כי המונח "טובין" בחוק הגנת הצרכן אינו מוגבל למוצרי חשמל, אלא כולל כל נכס מוחשי שאינו מקרקעין, ובהגדרה זו נכללות גם דלתות.

אילת
צילום: Pixabay

חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל

בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע כי רואה חשבון שפעל במסגרת שותפות אמיתית אינו חייב במס אישי לפי סעיף 62א לפקודה, אך דחה את טענתו שלפיה מרכז חייו נמצא באילת. פסק הדין המקיף משרטט את הגבולות הברורים בין תכנון מס פסול לשימוש לגיטימי בהתאגדות

עוזי גרסטמן |

בשלהי העשור הקודם, כשאילת המשיכה להיאבק על מקומה הכלכלי והמקצועי הרחק ממרכז הארץ, מצא את עצמו רואה חשבון יליד העיר בלב מחלוקת מס מורכבת, כזו שנעה על קו התפר הדק שבין תכנון מס אסור לבין התנהלות עסקית לגיטימית. מצד אחד עמדה רשות המסים, שביקשה לראות בהכנסות שהופקו באמצעות חברה בשליטתו הכנסה אישית שחייבת במס שולי, ומצד שני עמד הנישום, שטען לשותפות עסקית אמיתית ולזיקה מתמשכת לעיר שבה נולד. פסק דינה של השופטת יעל ייטב מבית המשפט המחוזי בבאר שבע עושה סדר בשתי הסוגיות גם יחד, אך לא מעניק למערער ניצחון מלא.

הערעור נסב על שומות שהוציא פקיד שומה אילת לשנות המס 2017 ו-2018, לאחר שדחה את טענת המערער. בלב המחלוקת עמדו שתי שאלות נפרדות אך שלובות זו בזו: האחת, האם יש לחייב את המערער במס אישי מכוח סעיף 62א(א) לפקודת מס הכנסה, סעיף שנועד להתמודד עם תופעת חברות הארנק; והשנייה, האם המערער זכאי להטבת המס המוענקת לתושב אילת לפי חוק אזור סחר חופשי באילת. כבר בפתח פסק הדין מבהירה השופטת כי התשובה לשתי השאלות אינה אחידה. “מצאתי שיש לקבל את הערעור בחלקו, ככל שהוא נוגע לחבות המס על פי הוראות סעיף 62א בפקודת מס הכנסה. יחד עם זאת מצאתי שיש לדחות את הערעור לעניין הזכאות להטבת המס מכוח חוק אזור סחר חופשי באילת”, היא כתבה.

הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת מהותית. המערער, רואה חשבון במקצועו, נולד וגדל באילת, הקים בה משרד עצמאי, ובהמשך העביר את פעילותו לחברה שבבעלותו - נוריאל יועצים. בשלב מסוים נוצר קשר עסקי בינו לבין משרד רואי החשבון ברנע, שפעל גם הוא בעיר, והפעילות בסניף אילת התהדקה והלכה. במקביל, ב-2009 עבר המערער עם משפחתו להתגורר בתל אביב, שם הוא עבד כשכיר בתפקידים בכירים, תוך שהוא ממשיך להגיע לאילת לצורכי פעילות מקצועית. לאחר פטירת מייסד משרד ברנע, העמיק הקשר בין הצדדים, והמערער חזר לפעילות מלאה בסניף אילת, תוך חלוקת רווחים שווה.

יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד

פקיד השומה ראה בתמונה הזו דוגמה קלאסית להפעלת סעיף 62א לפקודה. לטענתו, השירותים ניתנו בפועל על ידי המערער, היו מסוג הפעולות הנעשות על ידי עובד עבור מעסיקו, וב-2017 אף התקיימה הקביעה שלפיה יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד. מכאן הסיק פקיד השומה כי יש לייחס למערער את הכנסות החברה כהכנסת עבודה לפי סעיף 2(2) לפקודה, תוך התעלמות מהאישיות המשפטית הנפרדת של החברה.

אלא שבית המשפט לא קיבל את הגישה הזו. פסק הדין מקדיש עמודים רבים לניתוח התכלית החקיקתית של סעיף 62א, שנוסף לפקודה במסגרת תיקון 235, בעקבות המלצות ועדת טרכטנברג. השופטת הזכירה בהכרעת הדין כי מדובר בחריג מצומצם למודל המיסוי הדו-שלבי, שנועד “להעמיד לרשות פקיד השומה כלי עזר לטיפול בתכנוני מס”, ולא לבטל את השימוש הלגיטימי בהתאגדות. “הפרשנות המתבקשת נוכח התכלית האמורה היא פרשנות דווקנית, המחילה את הוראות הסעיף על גדר המקרים הנדונים בו, בהתאם לתנאיו ומגבלותיו”, נקבע.