הירשמו
  1. ראשי
  2. משפט
תיווך מתווך מפתח
צילום: ISTOCK

מתווכת הראתה נכס שנמכר ללקוח ב-13 מיליון שקל, אבל לא היה הסכם תיווך - האם קיבלה שכ"ט?

מקרים נוספים על מחלוקות בדמי תיווך; מה גובה דמי התיווך, מתי לא מגיע למתווך דמי תיווך, מקרים קודמים על מחלוקות שהגיעו לבתי המשפט 
איציק יצחקי | (12)
נושאים בכתבה הסכם תיווך מתווך נדל"ן

בית המשפט עוסק לעיתים קרובות במחלוקות הקשורות לדמי תיווך, כאשר הנושאים המרכזיים כוללים את חובת התיווך, גובה הדמי תיווך, והתנאים לתשלום. מדובר בסכום גדול ולא תמיד על פניו מוצדק. יש מקרים לא מעטים שמתווכים רצו את העמלה שלהם למרות שלא הגיע להם וההיפך - שהרוכשים או המוכרים ניסו להתחמק ובית המשפט קבע שהמתווכים צודקים.

נתחיל בתיאוריה ובעקרונות הפסיקה המשפטית ונעבור למקרים מהזמן האחרון. על מנת לקבל דמי תיווך, יש צורך בהוכחה שהתיווך הביא לעסקה. זאת אומרת, על התיווך להיות הגורם הישיר לכך שהעסקה בוצעה. מעבר לכך, צריך שתהיה הסכמה לתשלום: התשלום על דמי תיווך חייב להיעשות על בסיס הסכמה בין הצדדים. לרוב, ההסכמה מתועדת בחוזה.

גובה דמי התיווך נקבע לרוב כאחוז מהעסקה, זה מתכנס בשנים האחרונות ל-1% מהעסקה, בעסקאות גדולות אפילו נמוך יותר, עם זאת יש מקרים של שיעור עמלה גבוה יותר. 

רכשו דירה ב-12.7 מיליון - לא שילמו דמי תיווך; מה קבע בית המשפט?

אב ובנו רכשו דירה ב-12.7 מיליון שקלים, מבלי לשלם דמי תיווך. לטענתם הם לא השתמשו בעזרת המתווכת. אותה מתווכת עזרה להם לגישתם בסיורים בכ-20 נכסים שהציעה. עבור כל אחד מהנכסים, המתווכת החתימה אותם על הסכם דמי תיווך.

אבל, הנכס שנרכש היה ללא הסכם - הרוכשים טענו שזה פשוט מכיוון שהמתווכת לא היתה זכאית לדמי תיווך. חברת התיווך תבעה את השניים והפסידה. ואז המקרה הגיע לבית המשפט העליון. השופטים דחו את הבקשה לערעור שהגישה חברת התיווך - משמע לא שולם דמי תיווך ובצדק. 

 

על פי מסמכי התביעה והנתבעים, האב פנה למתווכת ב-2018 עם בקשה לסייע במציאת נכס לבנו, וביחד סיירו במספר נכסים. בסופו של דבר, למרות הטענה שהאב הסכים לשלם דמי תיווך, מחסור בחתימה על הסכם תיווך לגבי הנכס הספציפי הביא לכך שהתביעה נדחתה. למעשה, מדובר בזיז זג משפטי על פני שלושה ערכאות - בית משפט השלום קיבל את התביעה, אך ערעור של הרוכשים בבית המשפט המחוזי בתל אביב הוביל לביטול התשלום.

משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים
אתר ביזפורטל וחברת הדאטה והמחקר Makam, משיקים מדד שמדרג את החשיפה של משרדי עורכי הדין בתקשורת המקומית - הנה עורכי הדין המדוברים ביותר; וגם מי המשרדים הגדולים ביותר?

כך או אחרת, מה שאפשר ללמוד מהפסק דין הוא כי חובת תשלום דמי תיווך דורשת הסכם בכתב, אלא אם כן ניתן להוכיח "מרמה ממשית" מצד הרוכשים, מצב שלא היה ניתן להוכיח במקרה הספציפי.

עסקנו בעבר במספר מקרים בהם רוכשים סירבו לשלם למתווך את דמי התיווך בעסקה -  רכש דירה ב-3 מיליון שקל וסירב לשלם דמי תיווך; מקרה נוסף - איש העסקים ארקדי גאידמק מכר את ביתו בהרצליה פיתוח ב-14 מיליון שקל, אלא שמאחורי העסקה התגלע סכסוך משפטי בין המתווך לרוכש שניסה להתחמק מתשלום העמלה על העסקה

קיראו עוד ב"משפט"

ומקרה נוסף - בני זוג, באמצעות בתם, חתמו על הסכם תיווך מול מתווך. המחיר המבוקש לחצי קומה בתל אביב בבניין חדש ויוקרתי הועמד על 65 מיליון שקל, כשעמלת התיווך בין הצדדים נקבעה על 2% ממחיר העסקה בתוספת מע"מ. בשלב מסוים הודיעו בני הזוג למתווך שהם כבר אינם מחפשים נכס לרכישה. אלא שלמרות הודעתם זו  הם דווקא כן ערכו סיור בנכס עם מתווכת חדשה, כאשר לאחר מספר חודשים הם ביצעו את העסקה ורכשו את כל הקומה בסכום של 84 מיליון שקל.

המתווך גילה זאת ומיהר להגיש תביעה כנגד בני הזוג. הם טענו שהם לא חתמו על הסכם תיווך מולו. השופט ציין כי "התמונה ברורה. התובע אכן שלח והחתים את הנתבעים על הסכם תיווך מחייב. נכון הוא שהחתימה בפועל היתה של בתם בלבד, ואולם מתצהיריהם של בני הזוג הנתבעים  וגם של בתם – עולה בבירור שהחתימה היתה גם בשמם ועבורם". בסופו של דבר נקבע על ידי השופט שיש לשלם למתווך דמי תיווך על מחצית מהקומה.

מקרים נוספים מהפסיקה:

  • מקרה ע"א 461/82 פלוני נ' משרד הבינוי והשיכון: במקרה זה בית המשפט העליון קבע כי דמי התיווך ישולמו רק אם התיווך היה הגורם הישיר לכריתת העסקה.
 
  • מקרה ת"א (תל אביב) 492/06 פלונית נ' פלוני: במקרה זה, בית המשפט קבע כי התיווך צריך להתבצע בפועל ולא מספיק שהמתווך יציע רק את הזדמנות לעסקה.

     

  • מקרה רע"א 7169/15 פלוני נ' פלוני: כאן נדונה השאלה אם תיווך שלא הוביל בפועל לעסקה יכול להצדיק תשלום דמי תיווך. בית המשפט קבע כי אין לשלם דמי תיווך אלא אם עש עסקה בפועל
ככלל, בית המשפט העליון קבע כי דמי תיווך חייבים להיות סבירים ונאותים לפי הנהלים המקצועיים, ודחה את תביעת התייצבות נזק בגין תיווך לא תוקף על בסיס הסברה זו. בערכאות נמוכות יותר נקבע כי אם נמכר נכס ללא כל השקעת עבודה או תיווך ממשי,  יש לקבוע דמי תיווך במידה ראויה על פי הנסיבות הרלוונטיות.

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    מגיע לה לשלם מיליון + פיצויים (ל"ת)
    מתווך 13/02/2024 23:46
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    ירון 11/02/2024 07:40
    הגב לתגובה זו
    היה לי אותו מקרה,ולא התווכחתי,כי המתווך היה הגורם היעיל לביצוע העיסקה(גם אם לא נחתם הסכם).
  • 7.
    לביא 11/02/2024 02:20
    הגב לתגובה זו
    אצל עוה"ד ישנה אימרה אני הולך לקזינו שמשמעה לא משנה מה הסכמת עם הבר-פלוגתא, ואיזה תום לב ליווה את החוזה, וכמה חופש החוזים משחק פלטפורמה במשפט, השופט.ת רשאי לעשות ככל העולה על רוחו, מבלי לניד עפעף. והעיקר עם מתדיינים חלשים. החוצפה של רמיסה ברגל גסה את חופש ההתקשרות, היא הנותנת לחוסר האמון במערכת המשפט בעיקר בדיני ממונות. ולא אחת אנשים נכרעים להתגלגל לבוררויות ע"מ להמנע מהטמטום שמתנהל באולם. אלה שופטיך ישראל.
  • אדר 11/02/2024 15:01
    הגב לתגובה זו
    אם החוזה לא סגור כמו שצריך, אז זה אכן קזינו. אם הכל סגור, השופט לא רוצה ולא יכול לשנות חוץ ממקרים מאד מאד קיצוניים.
  • 6.
    מוות למתווכים (ל"ת)
    אייל 11/02/2024 00:13
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    יעקב 10/02/2024 22:40
    הגב לתגובה זו
    הקונה משלם סכום מזערי למוכר ומודיע לרשות המיסים, קניתי, המוכרים מקבלים עיקול לחשבון ומחוייבים לשלם מס שבח לפני שבוצעה כל הקניה, כולל קנס איחורים עד שמתברר מה המוכר עשה
  • 4.
    עו״ד מקבל 0.5%. אבסורד שמתווך מקבל 2% (ל"ת)
    אנונימי 10/02/2024 20:17
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    דויד 10/02/2024 16:06
    הגב לתגובה זו
    מתוןך רשאי לגבות 100% עמלת תיווך בתאני שהלקוח חתם על נכס ספציפי וקיבל מידע מקיף!
  • 2.
    אלון78 10/02/2024 14:22
    הגב לתגובה זו
    החוק קובע שהסכם תיווך ייעשה בכתב, אין מקום לפרשנות. המתווכים יודעים את זה, זה החוק, בל קומבינות, גם כך מדובר בסכומים מטורפים שאני סרבתי לשלם,התמקחתי ולא שילמתי.
  • 1.
    אחד העם 10/02/2024 12:28
    הגב לתגובה זו
    זה חוק שנחקק לפני 70 שנה והיה מתאים למחירי הדירות של אז שכל פועל בתוך שנתיים חסך כסף וקנה דירה ועמלת התייווך היתה מוצדקת,היום שכל חירבה שווה מיליון וחצי שקל שזה 50 שנות עבודה אין סיבה לגבות יותר מ0.5% מכל צד! וגם זה יותר מדי! לשנות את החוק ההזוי הזה כבר!
  • אלון78 11/02/2024 12:31
    הגב לתגובה זו
    זו המצאה של מתווכים חמדניים שאנשים חושבים שהם חייבים לשלם.
  • עמוב 10/02/2024 19:00
    הגב לתגובה זו
    על הסכם לא הגיוני מבחינתך
שדה חיטה
צילום: pixbay

המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך

לאחר מאבק משפטי ממושך שנמשך יותר מעשור, בית משפט השלום דחה את תביעתן של בנות משפחת קלקודה, שביקשו לשמור על אחיזתן בשתי נחלות במושב, שנוצלו במשך שנים לשימושים מסחריים אסורים. פסק הדין מהווה חוליה נוספת במאבק שמנהלת רשות מקרקעי ישראל נגד שימושים לא חוקיים בקרקע חקלאית, ומעביר מסר ברור: הקרקע הציבורית שייכת למדינה, ולא למי שעושה בה שימוש פרטי או עסקי

עוזי גרסטמן |
נושאים בכתבה נחלות משק רשות מקרקעי ישראל רמ"י

בצהרי יום סתווי שקט במושב כפר טרומן, בסמוך לשדות הירוקים שמתמזגים עם שובל המטוסים של נתב"ג, נחתם עוד פרק ארוך במאבק מתוקשר על אדמות המדינה. אחרי שנים של הליכים משפטיים, פסקי דין, ערעורים ועתירות חוזרות, בית משפט השלום ברחובות דחה על הסף את תביעתן של בנות משפחת קלקודה - ליהי, טל ומעין, שביקשו לעצור את פינוי משפחתן מהנחלות שעליהן נבנו מבנים מסחריים וחניון "חנה וטוס" לא חוקי.

מדובר באחד התיקים הבולטים בשנים האחרונות במסגרת המאבק שמנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נגד שימושים חורגים וניצול עסקי של נחלות חקלאיות. פסק הדין החדש, שניתן על ידי השופטת אושרית הובר היימן, מאשר סופית כי גם הניסיון של הדור הצעיר במשפחת קלקודה לא הצליח לעקוף את קביעות בתי המשפט הקודמות, שהורו על השבת הקרקע למדינה. "ניכר כי בני משפחת קלקודה מסרבים להשלים עם התוצאה המשפטית הקובעת כי הם נדרשים לסלק ידם מן המקרקעין", כתבה השופטת בפסק הדין בהכרעתה, וקבעה כי מדובר ב"גלגול משפטי נוסף" שנועד להאריך את האחיזה בקרקע תוך הטרדת המדינה בהליכים חוזרים ונשנים.

שורשיה של הפרשה נעוצים עוד בשנות ה-90, אך הקונפליקט התלקח מחדש בראשית העשור הקודם. משפחת קלקודה, שחכרה שתי נחלות חקלאיות - נחלה 33 ונחלה 34 - מהמושב כפר טרומן, הפכה את האדמות החקלאיות לעסק משגשג. במקום לגדל גידולים חקלאיים, הוקמו שם חניונים מסחריים מסוג חנה וטוס, לצד מבנים מושכרים לעסקים פרטיים. על פי הערכות רמ"י, השימושים האלה גלגלו עשרות מיליוני שקלים בשנה.

"רמ"י זכאית להשבה מלאה של הנחלות, לרבות חלקות המגורים"

המדינה, באמצעות רמ"י, פתחה בשורת הליכים אזרחיים ופליליים נגד המשפחה, בטענה לשימוש חורג ולבנייה בלתי חוקית. ב-2019 ניתן פסק דין תקדימי בבית המשפט המחוזי מרכז־לוד, שבו נקבע כי יש להשיב את הנחלות למדינה. השופטת דפנה בלטמן קדראי קבעה אז כי, "בני הזוג קלקודה עשו שימוש חורג במקרקעין למטרות שאינן חקלאיות, בניגוד להסכם המשבצת ובהיקף נרחב ולאורך שנים רבות". בית המשפט חייב אותם גם בתשלום דמי שימוש ראויים בסכום כולל של כ-7 מיליון שקל. בערעור שהוגש לעליון נדחתה טענת המשפחה, ובית המשפט העליון חיזק את עמדת המדינה וקבע כי, "התנהלותם הקיצונית של המערערים עמדה בסתירה חזיתית לתכלית החקלאית של ההקצאה", וכי "המשיבה  רשות מקרקעי ישראל - זכאית להשבה מלאה של הנחלות, לרבות חלקות המגורים".

אחרי שההורים הפסידו בכל הערכאות, ניסו הבנות לפתוח דף חדש, משפטית לפחות. בתביעתן החדשה, שהוגשה ב-2021, טענו ליהי, טל ומעין קלקודה כי יש להכיר בהן כבעלות "זכויות עצמאיות" במקרקעין, נפרדות מזכויות הוריהן. הן ביקשו מבית המשפט להורות כי הנחלות יוקצו להן מחדש, או לחלופין שיוכרו כ"ברות רשות" שיכולות להמשיך להתגורר בבתים שבשטח. במקרה הגרוע, כך הן טענו, מגיע להן לפחות דיור חלופי או פיצוי הולם.

להמשך הכתבה לחץ כאן
פיטורים
צילום: copilot

ניסתה לעקוף איסור פיטורים בהריון - ותפצה עובדת ב-30 אלף שקל

עובדת בחברה גלובלית שעסקה בבדיקות התאמה למועמדים להגירה לקנדה, טענה כי עם הודעתה על הריונה החל מסע התנכלויות נגדה מצד מנהלי החברה, שכלל הורדת תפקיד, ניתוק ממערכות העבודה ודרישה להתקנת מצלמת מעקב בביתה. בית הדין קבע כי המעסיקה פעלה בחוסר תום לב ובניסיון לעקוף את החלטת הממונה שאסרה לפטרה, אך דחה חלק מהטענות של העובדת

עוזי גרסטמן |
נושאים בכתבה פיטורים היריון הריון בית הדין לעבודה

ירדנה רואס עבדה כמנהלת צוות אנגלית בי.א. שירותי אינטרנט - חברה גלובלית הפועלת באונליין ומספקת בדיקות התאמה וייעוץ למועמדים המבקשים להגר לקנדה. במשך כשנה וחצי היא היתה חלק מהחברה, ניהלה צוות מכירות קטן וקיבלה שכר בסיס שעתי בתוספת עמלות על מכירותיה ועל ביצועי הצוות. אלא שבראשית סתיו 2019, לאחר שהודיעה למעסיקתה כי היא בהיריון, לטענתה החלה שרשרת של אירועים ששינו את חייה המקצועיים.

היא טענה כי מיד לאחר הודעתה, היחס אליה השתנה מן הקצה אל הקצה. שיחה שנערכה שבוע בלבד לאחר ההודעה נהפכה לשיחת נזיפה שבה נמסר לה כי תפקודה כמנהלת אינו מספק, והוחלט להעביר את העובדים שהיו תחתיה לאחריות מנהל אחר. בהמשך, תואר בפסק הדין, היא נדרשה לעבור לשולחן משותף בחלל העבודה, תוך כדי צביעת הקירות במקום ישיבתה - מעשה שגרם לה, לדבריה, עוגמת נפש ופגיעה בתחושת הכבוד שלה. היא גם גילתה כי רשימות הלידים - פרטי הלקוחות הפוטנציאליים שהוזנו למערכת המכירות, הועברו מהעמדה שלה לעובדים אחרים, והלידים שנותרו לה היו באיכות נמוכה שלא אפשרה לה להגיע ליעדי מכירות או לקבל עמלות.

בהמשך, כך לטענתה, הוצעה לה העברה לתפקידים אחרים - נציגת שירות לקוחות או גבייה, בתמורה לשכר שעתי קבוע וללא עמלות, הצעה שהיא ראתה כהשפלה מקצועית. ימים ספורים לאחר מכן גילתה רואס כי החברה מפרסמת מודעות דרושים לתפקיד מנהל צוות אנגלית, בדיוק התפקיד שהיא עצמה מילאה. כשסירבה לשינוי בתנאי העסקתה, כך תיארה, היא הוצאה מקבוצת הווטסאפ של המנהלים, נותקה ממערכות המחשוב של החברה, ולבסוף אף נחסמה מגישה למחשב בעמדתה לאחר שסירבה למסור את סיסמאות הגישה, משום שלטענתה שמרה בו גם חומרים אישיים ופרטיים. באותו שלב כבר הבינה כי החברה מבקשת להיפטר ממנה. ואכן, החברה הגישה בקשה לממונה על חוק עבודת נשים להתיר את פיטוריה - בקשה שנדחתה בינואר 2020.

"תוצאה שאליה הובילו שני הצדדים במשותף"

בית הדין האזורי לעבודה בבאר שבע, בראשות השופט יעקב אזולאי, תיאר את השתלשלות האירועים בפסק הדין וקבע כי, "האיסור להפלות עובדת על רקע הריונה מתחייב מהוראות סעיף 2(א) לחוק שוויון ההזדמנויות בעבודה, תשמ"ח–1988". עם זאת, הדגיש השופט כי מלאכת ההכרעה לא היתה פשוטה, שכן "מצאנו דופי בדרך שבה בחר כל אחד מהצדדים להתנהל... כל אחד בחר להתבצר בעמדותיו, כך שסיום יחסי העבודה סימן במידה רבה את התוצאה שאליה הובילו שני הצדדים במשותף".

בית הדין ניתח את נתוני המכירות שהוצגו, שמהם עלה כי הדסק האנגלי בניהולה של רואס לא עמד ביעדים ויחסי ההמרה היו נמוכים במיוחד. הדסק הצרפתי, למשל, הציג יחס המרה של יותר מ-4%, ואילו דסק האנגלית הגיע רק לכ-1.5%. גם מבחינת הכנסות, נרשמו פערים ניכרים: בדוגמה שהובאה בפסק הדין, בספטמבר 2019 הכניס הדסק האנגלי 2,745 יורו בלבד, בעוד שהדסק הצרפתי הכניס יותר מ-100 אלף יורו. על כן קבע השופט אזולאי כי קיימת הצדקה לטענת הנתבעת שלפיה המחלקה שבניהולה של רואס לא היתה רווחית, אך לצד זאת הוא ציין כי התנהלות המעסיקה לאחר הודעת ההיריון עוררה קשיים של ממש. "גם אם נבקש לא לייחס חשיבות לעניין צביעת הקירות או העברת העובדת ממקומה, אין להשלים עם נטילת הלידים האיכותיים מהתובעת", נכתב בפסק הדין, "ובה בעת, הסרתה מקבוצת הווטסאפ של המנהלים וניתוקה ממערכת המכירות מעידים על התנהלות פוגענית".

להמשך הכתבה לחץ כאן