מס על קרקע ריקה, הטבות ליזמים: כך תטפל הממשלה במשבר הנדל"ן
זריקת מרץ לענף? הממשלה תדון היום בתכנית להאצת ענף הבנייה למגורים. היא תעניק סבסוד של מיליארד שקל לעלויות הפיתוח באזור פריפריה וחצי מיליארד לסבסוד פרויקטים של התחדשות עירונית ותנסה להגדיל את כמות הפועלים הזרים. האם זה יעזור ומה עוד היא צריכה לעשות?
האם בעלי קרקע פנויה וריקה יצטרכו לשלם בקרוב מס רכוש? הצעה כזאת תעלה היום על הפרק במסגרת דיון מיוחד שתקיים היום (ראשון) הממשלה בנוגע למשבר הנדל"ן, שמטרתו להוציא את ישראל מהמשבר שמלווה אותה בחודשים האחרונים.
חייב להאיץ. בנייה בחריש (שלומי יוסף)
המיסוי על קרקע ריקה הוא לא העיקר, הוא רק אחד הנושאים שיעלו על הפרק, אבל הוא מראה עד כמה הממשלה חייבת להשתמש בכלים שיש לה כדי להגדיל את ההיצע בשוק. במקרה הזה, המטרה להטיל מס כזה נובעת מהעובדה שהממשלה לא רוצה שיישארו קרקעות פנויות, אלא להגדיל את ההיצע. היא מבינה שלמרות שהביקושים היו בשפל, ההיצע היה נמוך ולכן מחירי הדירות שירדו נותרו גבוהים. חשוב לציין כי במקרים רבים גם שיקולי מס להחלטה להשאיר קרקע שלא משמשת לחקלאות אלא למגורים, כריקה ופנויה. הממשלה תצטרך למצוא פתרון לאותם בעלי קרקעות, שייצאו קרחים מכאן ומכאן - תשלום מס רכוש כשהקרקע פנויה או תשלום מס גבוה במקרה שמדובר בעוסק שצריך להמתין תקופה מסוימת עד הבניה כדי להימנע מתשלום מס, שלעתים יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
בצוות לטיפול במשבר הנדל"ן נכללים בין היתר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ד"ר שמואל אברמזון, אבל גם בכירי רשות המיסים, מנכ"ל משרד השיכון, היועצת המשפטית לממשלה ועוד. בין היתר, ידון הצוות בהגדלת מכסת העובדים הזרים. זה קרה מעט מאוחר מדי, אחרי שהקבלנים התריעו בתחילת המלחמה שיש להקים צוות כזה והיום, כמעט ארבעה חודשים מתחילת המלחמה, רק אלפים בודדים הגיעו לכאן. בנוסף, הממשלה רוצה לאשר סבסוד עלויות פיתוח של מגרשים בפריפריה, כולל התחדשות עירונית. אם זה יקרה, ענף הנדל"ן יכול לקבל זריקת מרץ.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
העלות הכוללת של התכנית מגיעה ל-2 מיליארד שקל והיא כוללת מענקים של כמיליארד שקל לפיתוח מגרשים באזורים פריפריאלים ועוד כמעט חצי מיליארד שקל לסבסוד פרויקטים של התחדשות עירונית. לפי המספרים, ניתן לראות כי המטרה המרכזית של הממשלה היא להגדיל משמעותית את ההיצע במטרה לגרום לכך שמחירי הנדל"ן לא יעלו, מה שצפוי לקרות במצב הנוכחי לאור התחזית להתפרצות הביקושים הכבושים.
איך יתחלק הכסף? בנוגע לסבסוד עלויות פיתוח מגרשים, מדובר בסבסוד של עד 50 אלף שקל לדירה, בעיקר באזורי עדיפות לאומית. איך זה משפיע? כשקבלן בונה בניין עם 60 דירות ומקבל 3 מיליון שקל, ההערכה היא שהסיכוי שייגש למכרז גבוה יותר משום שהרווח היזמי שלו עולה. המענק הזה יינתן דרך עלות הפיתוח למגרשים. כיום קבלנים רבים נמנעים מלגשת למכרז גם כשהקרקע היא במחיר אפסי, כי הם יודעים שמחיר הפיתוח גבוה ומעלה משמעותית את העלות לדירה. בממשלה רוצים להתנות את הסבסוד ובצדק - היישובים שיקבלו מענק יצטרכו להוכיח שהם מגדילים את ההיצע בהדרגה בשלוש השנים הקרובות ובנוסף - שעלות הפיתוח מתייקרת בשל תנאים טופוגרפיים.
בינתיים, רק טיפה בים. עובד זר (שלומי יוסף)
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
בנוסף, הממשלה תאפשר דחיית תשלומים עבור זכיות במכרזי רמ"י. הם מאמינים כי יותר קבלנים ייגשו למכרזים אם יידעו שהם יכולים לרכוש עכשיו ולשלם בקיץ, כשעד אז הריבית צפויה לרדת עוד מעט ואולי להקל עליהם.
ומה עם שכירות ארוכת טווח? כאן הממשלה לא עושה מספיק. היא תפעל כדי שחברות יזמיות יוכלו לקזז מע"מ מתשלומים לבניית פרויקט כזה, מה שמאפשר להם לחסוך 17%. כיום היזם מוכר את הדירות ומשלם מע"מ, כך שרבים מהם טוענים שאין כדאיות כלכלית, בטח שלא בריבית הגבוהה במשק.
לגבי התחדשות עירונית, כאמור, כחצי מיליארד שקל יוקצו לטובת סבסוד פרויקטים. ההתחדשות העירונית אמנם בתהליך צמיחה, אבל מנתוני השנה אפשר לראות כי פחות חברות בונות מאשר ב-2022. לחלק מהפרויקטים אין היתכנות כלכלית וסבסוד יכול לסייע בעניין הזה. כדי לעודד את וועדות התכנון המקומיות לאשר פרויקטים במהירות, הממשלה תקצה מענקים למי שיוציא עוד השנה היתרים בקצב של מאות דירות. גם בהקשר הזה ייקבעו פרמטרים ברורים.
שאר הכסף מיועד להגדלת מספר העובדים הזרים. בינתיים אלה רק מספרים. עד המלחמה היו בישראל כ-80 אלף עובדים פלסטינים, אבל כעת הם לא מורשים להגיע לישראל והפתרון הוא הגדלת מספר העובדים הזרים. כידוע, בשבוע שעבר הגיעה לארץ משלחת קטנה ועד סוף פברואר מקווים בממשלה שיגיעו כ-10,000 עובדים זרים - מספר משמעותי, אבל הוא עדיין לא מתקרב למספר העובדים לפני המלחמה. צריך לקחת בחשבון שיש כאן גם תהליך הכשרה ארוך. לא כל העובדים מיומנים וגם הקליטה לוקחת זמן. לדברי הקבלנים, חברות כוח האדם הזרות נכנסו לאחרונה לתמונה ו"ייבאו" לכאן עובדים במחירים גבוהים משמעותית. החברות גזרו קופון ומחיר פועל יומי עלה בכ-20% במקרה הטוב ובמקרים קיצוניים גם ב-50%.
- 8.דודו 05/02/2024 08:59הגב לתגובה זוכל הרשויות עובדות לאט לאט
- 7.דני 05/02/2024 05:42הגב לתגובה זויש גל של ביקושים מאוד הבינו שהפוטנציאל ענק
- 6.הומלס 04/02/2024 21:05הגב לתגובה זומישהו זוכר אישם ב-2012 דיברו על פרויקט גלילות, רמ"י אפילו פרסמו הדמיה של השכונה החדשה שאמורה להכיל מעל 10,000 יח"ד. אז רק להזכיר עדין לא פינו את חברות הגז וחברות הליסינג, שלא לדבר על ניקוי הקרקע ממזהמים כבדים.
- 5.ירון מהשרון 04/02/2024 12:58הגב לתגובה זושבתחומה יש קרקעות חקלאיות רבות שנמצאות שנים בתכנון שלא מתקדם העיר הזאת נרדמה
- 4.טוב מאוד,קבלנים יושבים על אדמות ומחכים בכוונה להתייקרות (ל"ת)יוני 04/02/2024 11:21הגב לתגובה זו
- 3.חחח הצחקתם המחירים רק יעלו (ל"ת)מתן 04/02/2024 10:47הגב לתגובה זו
- 2.כלכלן 04/02/2024 10:47הגב לתגובה זוהבעיה שברשויות המקומיות מטרפדים התחדשות עירונית - ברמת גן למשל , אם לא מדובר בפרוייקט של אבא של ראש העיר או המשפחה שלו - תוקעים בועדות כל מתן אישור להתחדשות עירונית -
- 1.עובדים עלינו זה בלוף (ל"ת)כלום לא ישתנה 04/02/2024 10:47הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
