שכונת רמת עמידר: יש מציאות, אבל היזהרו מדירות עם "פוטנציאל תכנוני"
"בתי התותח" בשכונת רמת עמידר נמכרים במחיר גבוה למ"ר שיכול מעט להטעות. מה המחיר הממוצע בשכונה, איפה אפשר למצוא מציאות ובמה היא שונה לעומת שכונות אחרות ברמת גן?
שכונת רמת עמידר ברמת גן גובלת בשכונה מבוקשת הרבה יותר, מרום נווה. מכיוון צפון היא נושקת לבני ברק. היא נבנתה בתחילת שנות ה-50 והתבססה בעיקר על בתים דו קומתיים נמוכים. בראשית דרכה היא אכלסה ניצולי שואה ועולים מאירופה ומאוחר יותר הפכה לשכונת פועלים ונחשבה למוזנחת. עזיבת האוכלוסיה החזקה הותירה את השכונה במצב לא טוב.
כאן יש עדיין מציאות. רחוב האצ"ל (גוגל מאפ)
בשכונה, שם כשני שליש מחזיקים בדירה, יש מושג שכיח, שיותר מ-8,000 התושבים מרבים להשתמש בו. "בתי תותח", הם קוראים לצורת הבנייה. מדובר בשיטת יציקה באמצעות תותח בטון, שיצרה לא מעט שיכונים של שמונה דירות. המראה של מגדלים בצפון השכונה לא היה קיים בעבר. הוא די חדש. המבנים הגבוהים יותר מהבתים הדו קומתיים נבנו בשלב מאוחר יותר - עד 5 קומות, אבל הבתים הישנים עדיין קיימים כאן ומזכירים את המראה האותנטי שאפיין את השכונה בעבר.
המחיר הממוצע למטר ברמת עמידר עומד על 30 אלף שקל. הנתון הזה מפתיע. בשכונות אחרות בסביבה המחיר גבוה יותר, אבל הפערים לא כל כך גבוהים. רמת חן יקרה בהרבה, עם מחיר ממוצע של 38-40 אלף שקל למ"ר, אבל בשכונות כמו רמת השקמה המחיר כמעט זהה. מחירי השכירות עלו גם הם בשכונה. דירת 4 חדרים מושכרת כיום ב-6,500 שקל.
אז מה מעלה את המחיר למ"ר ברמת עמידר ביחס למה שהיינו מצפים לראות בשכונה שמכילה "בתי תותח"? מניתוח עסקאות בשכונה בחודשים האחרונים אפשר להבין בקלות מה הקאטש - גודל הדירות. כמו שכבר הבנתם מכתבות קודמות בנושא, המחיר למ"ר בדירות קטנות גבוה ביחס לדירות גדולות וזהות באותה שכונה. תארו לכם מצב בו דירת 100 מטר נמכרת ב-3 מיליון שקל, כלומר 30 אלף שקל למטר. איזה בעל דירה ימכור לכם דירה דירת 50 מטר ב-1.5 מיליון שקל במרכז רמת גן? אף אחד. הדירות שנמכרות ברמת עמידר לא רק קטנות, יש גם דירות סטודיו, של 2 חדרים קטנים בלבד.
הנה כך, נמכרה בחודש דצמבר האחרון דירת סטודיו של 24 מ"ר בלבד במחיר של 1.15 מיליון שקל. לכאורה, מחיר נמוך, אבל המחיר למטר עומד על 48 אלף שקל - מחירי תל אביב. דירת שני חדרים נוספת נמכרה בסמוך ב-1.33 מיליון שקל "בלבד". הדירה קטנה, 35 מ"ר, כך שהמחיר למ"ר הוא כמעט 38 אלף שקל. אלה מכירים של רמת חן, לא של רמת עמידר, אבל יש כאן אלמנט של שוליות לגודל - הדירות קטנות והמחיר למ"ר עולה.
הלכנו לדירות קצת יותר גדולות כדי לבדוק מה המצב. דירת 4 חדרים בקומה 9 במרכז השכונה נמכרה ב-2.63 מיליון שקל. הבנתם את ההבדל? הדירות הגדולות נמכרות בפחות מ-30 אלף שקל למ"ר. דירות 3 חדרים, לעומת זאת, הן מצרף מבוקש בשכונה. כאן צריך לשים לב לעניין מסוים שמעוות את הנתונים: חלק מהדירות נרכשו עם פוטנציאל תכנוני. כלומר, פוטנציאל לתמ"א 38. זה מה שהמתווך מספר לרוכשים, אבל זה לא תמיד מדויק. בעבר נתקלתי במתווך שהציג דירה עם "פוטנציאל תמ"א". בפועל, התברר כי המתווך חשב שבגלל שמדובר בבניין מתחילת שנות ה-90 זה יקרה. אבל לא פוטנציאל ולא נעליים - בניין משנות התשעים לא יכול לעבור תמ"א והרוכשים הבינו זאת וברחו למזלם מהעסקה.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
לעתים, גם ברמת עמידר, אנחנו רואים בניינים משנות ה-60 שנקנים ב-40 אלף שקל למ"ר. זה נשמע לא הגיוני, גם ביחס לעובדה שמדובר בדירות קטנות. למה הרוכש בכל זאת שם את הכסף? כי יש כבר תהליך בדרך להתחדשות עירונית, שיחות עם יזם או תהליך מתקדם יותר. במקרה כזה, הוא משלם יותר משווי הדירה, אבל יקבל יותר בעתיד. זה מעוות מעט את הנתונים כלפי מעלה. כשהדירה תהיה מוכנה בעוד כמה שנים, הוא יוכל לקבל עליה יותר.
הנה 3 עסקאות לדוגמא מהשכונה שנעשו במהלך המלחמה. כפי שניתן לראות, הדירה הראשון והשלישי ישנות יותר ומושפעות בין היתר מהפוטנציאל העתידי. הן עולות כפול (במחיר למ"ר) מאשר הדירה באצ"ל.
נהרדעא 4, 40 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 1.33 מיליון שקל.
אצ"ל 32, 86 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 1.87 מיליון שקל.
ההגנה 28, 55 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 2.29 מיליון שקל.
חיטטנו במסמכים של עיריית רמת גן והבנו למה הפערים. במערב השכונה, רחובות ההגנה והרב לוין התקבלה החלטה ללכת על קידום התחדשות במסלול של עיבוי וחיזוק או הריסה ובנייה. לגבי העסקה באצ"ל, צריך לזכור שמדובר בדירה גדולה יותר. המחיר למ"ר אכן נמוך יותר, אבל כשמסתכלים על פער המחיר בשקלים, מבינים שלא מדובר בפער גדול, מה גם שלא מדובר בפרויקט עם פוטנציאל עתידית לתמ"א (נבנה בשנות התשעים). הלכנו לדירות אחרות באצ"ל. מחירי ההיצע של דירות עומד על 1.95 מיליון שקל - אז אפשר להבין שמדובר במחיר ריאלי.
בכל מקרה, פעם, פוטנציאל תכנוני לא היה מתומחר במחירי הדירות, אבל היום - בעלי דירות מרשים לעצמם להעלות משמעותית את המחיר בשכונות כאלה - הם מעבירים אליך את כאב הראש שכרוך בפרויקט, אבל לוקחים חלק מהנתח הזה לכיס.
ועדיין - משקיעים בשכונה יכולים לייצר תשואה של 2.5% עד 3% על ההשקעה.
- 4.שי 28/04/2024 18:04הגב לתגובה זוהרבה דתיים לאומיים ולא חרדים ישיבת הסדר עם אנשים איכותיים תבא לפינוי בינוי מאושרת לכלל השכונה מחירים נמוכים יחסית למיקום רכבת קלה שתעבור באזור ליד השקעה מצויינת לטווח של 6 שנים
- 3.+10% שנתי, בממוצע רב שנתי בבורסה. מי צריך נדל"ן מעפן?? (ל"ת)"מציאות" עאלק 04/02/2024 20:23הגב לתגובה זו
- 2.אבי לוזי 04/02/2024 18:03הגב לתגובה זויש כבר רחובות שחוסמים בניגוד לחוק בשבת והשכנים מבני ברק מתרחבים וקונים דירות בשכונה בקיצור עוד 5 שנים השכונה היא אזור נוסף של בני ברק עם כל המשתמע מכך
- 1.בלאסי אבי 02/02/2024 20:16הגב לתגובה זומי שרוצה שילדיו יגדלו ללא פחד , זאת לא השכונה הזאת מקום מסוכן מאד כל שני וחמישי מטענים , חיסולים ומה לא . ולא לשכוח ראש עיר מגלומן שהרס את העיר והשכונה
- שלמה 05/02/2024 18:20הגב לתגובה זויש לך ברירה תעבור מהשכונה.אני 43 שנה פה.אוהב את השכונה.אין עיר בלי עברניות.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
