צילום: שלומי יוסף

הקבלנים מזהירים: האוצר יביא לעליות מחירים חדות

הקבלנים מבכים (לא לציטוט) על מחדל של האוצר, על קיפאון בשוק הבנייה, האם אלו דמעות תנין?

איציק יצחקי | 10/12/2023 09:22 (42)

נושאים בכתבה מחירי הדירות משרד האצר ריבית

המאבק של משרד האוצר בקבלנים הוא כנראה רק יריית הפתיחה לקראת ההמשך: היזמים והקבלנים רוצים פיצוי ומזהירים מפני קריסה אפשרית של הענף, בעוד שבאוצר לא מוכנים לקדם את העברת המענקים בטענה שהפיצוי יחזק את הקבלנים וימנע מהם להוריד מחירים. באוצר טוענים שהקבלנים לא במצוקה ולראייה הם לא מורידים מחירים ומשאירים מלאי גדול של 60 אלף דירות חדשות לא מכורות. גורמי המקצוע באוצר בעצם שולחים את היזמים והקבלנים לעשות הנחות, למכור דירות ואז אם תהיה בעיה לחזור ולבקש פיצויים.

מהלך נוסף של הממשלה, הפעם מצד משרד השיכון הוא בעצם לקחת את הדירות הלא מכורות כחלק מדירות בהנחה ולשווק אותן במחירים נמוכים. הקבלנים מביטים מהצד על התכנית ומגחכים. הם לא מוכנים להוריד מחירים. נזכיר שבפועל הם מווסתים את המחירים שעלו בשנים 2021-2022 ב-30%. השנה הירידות הן 7%-10%, ויש מקום לירידה נוספת, אבל זה לא יהיה במהלך מוסכם של היזמים והקבלנים.

הסיפור שמתרחש כאן מתחת לפני השטח, שנראה לכאורה מינורי, עשוי להוביל למתיחות של ממש בין המדינה לקבלנים - הם מזהירים שהאוצר עשוי להוביל את שוק הנדל"ן למשבר, אחרי שהם הביאו אותו למצב הנוכחי. הם רואים את פקידי האוצר כמי שלא מבינים דבר וחצי דבר בנדל"ן וככל שיותר ועדות מתכנסות, כך הולך ומחריף המשבר.

צריך לומר את האמת: אנשי הנדל"ן באים מהשטח, אנשי האוצר באים מהמצגות והגרפים. אין כאן צודק, ואין כאן שחור ולבן, יש כאן הבדלים תהומיים בין תפיסות העולם שלהם (וגם בין האינטרסים). בזמן שהקבלנים רוצים להגן על הנכסים שלהם ולהרוויח, באים אנשי האוצר ורוצים לתקן את העיוות שנוצר. הם רוצים להגן על הציבור. אבל איך הם עושים את זה? דרך הורדת מחירים מלאכותית. הורדת מחירים זה תהליך שקל לדבר עליו, אבל קשה מאוד לבצע. עובדה: מתי בשנים האחרונות ראיתם תהליך אמיתי של האוצר שמוריד מחירים, מלבד דרך העלאת ריבית שהיא בכלל בגזרה של נגיד בנק ישראל? העלאת ריבית היא כלי נכון, אבל לא יעיל לטווח ארוך, להורדת מחירים. הוא מקשה מאוד לא רק על הקבלנים, אלא מבריחה את רוכשי הדירות שאין להם כסף לשלם את החזרי המשכנתא.

בפעם הראשונה מזה שנים, נראה שליזמים ולרוכשי הדירות יש מן המשותף: הם מאסו בהעלאות ריבית, הם מבינים שהמשק לא יכול להתקיים בצורה הזאת ומרגישים שהספקים, אלה במתכת ובעץ ואלה בסופרים, מנצלים אותם. איך אמר לי השבוע קבלן בכיר? "לפני המס על השתייה הממותקת, הייתי קונה בקבוק שתיה קלה ב-6 שקלים, 2 ב-10. אחרי המס קניתי אותו ב-9 שקלים. הורידו את המס ועכשיו אני קונה ב-8". האוצר לא טוב בלהוריד מחירים, הוא רק מסתבך, מחפף, מעביר את הזמן, ויוצר בעצם בסופו של דבר עליית מחירים.

היזמים והקבלנים טוענים שיווצר מחסור גדול בגלל פעילות מאוד נמוכה כעת שמוערכת ב-40%-50% מקצב הבנייה הרגיל. הם סבורים שהמחסור הזה יביא לעליות בעתיד וכדי להימנע מהם צריך לספק להם תמיכה לעבור את התקופה הזאת. באוצר חושבים הפוך לגמרי, אבל הם צריכים גם להביא פתרון ליום שאחרי, ליום שבו כמות מלאי הדירות החדשות תרד למספרים נמוכים ויהיה מחסור.

הפיכת דירות רפאים לדירות בהנחה

הבדיקות האחרונות שערך משרד השיכון, בנוגע להפיכת דירות רפאים לדירות בהנחה, לא מקובל על הקבלנים. הן אפילו מרתיחות אותם. הם טוענים שהמדינה גם מתעלמת מהם וגם יוזמת פרויקטים על הנכסים שלהם בלי להתייעץ. לטענתם, המאבק מול משרד האוצר ומשרד השיכון עלול להסלים בשבועות הקרובים, אם המגמה תימשך. "יש לנו הרבה מה לומר, אבל כשהמאבק יסלים, למילים לא תהיה דרך חזרה", אמר לנו קבלן בכיר השבוע. "האוצר יודע שהוא טועה. כנסו עוד ועדה ועוד ועדה, שבו ותדונו כמה שאתם רוצים. בלעדינו לא תוכלו לעשות כלום".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(42):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

37.
יובב 12/12/2023 09:19
הגב לתגובה זו
מיסוי בכדיי לממן את הוצאות המלחמה
36.
המגיב 11/12/2023 20:10
הגב לתגובה זו
את הקרקעות שקנו במחירים מופקעים ימכרו כונסי הנכסים שלהם במחירים נמוכים, לקבלנים קטנים, חדשים, ואחרים, והקבלנים החדשים ימכרו דירות במחיר נמוך. ככה עובד שוק חופשי.
35.
סבבה במחירים האלה שהכל יתרסק לכו הביתה (ל"ת)
יי 11/12/2023 11:56
הגב לתגובה זו
34.
למשרד האוצר 11/12/2023 01:21
הגב לתגובה זו
הגיע הזמן שהמדינה תיבנה לבד ,לא חייבים קבלנים ,עשו זאת בשנות ה 50 ו ה60 וה 70 אין שום בעיה
33.
שגית 10/12/2023 21:02
הגב לתגובה זו
מהמרי הנדלנ - זמנכם עבר.
32.
פתרון קל - להביא קבלנים ועובדים מחול, זה נהוג בכל העולם (ל"ת)
יש לי יש לי 10/12/2023 15:55
הגב לתגובה זו
31.
הגולש 10/12/2023 15:10
הגב לתגובה זו
כדהילו המחירים בלמעלה מ 20% בשנה ללא שום הצדקה, רק כי יצרו תבהלה בציבור שכל יום שעובר ישלמו יותר הציבור נבהל ומיהר לחתום על מחירים הזוייםהמון שומן יש בהקפצת חיר ב20% בשנה הורדת מחיר של 20% יחזיר אותם למחירים המקוריים בדוח אפסקבלן צריך לדעת שהשומנים שאגר בימי שגשוג צריכים לשמש אותו התקופות רעות כשיגיעוהאוצר לא רק צודק, התנהלותו הכרחית כדי דהקבלנים יפנימו דבר בסיסי זה
30.
אנונימי 10/12/2023 13:48
הגב לתגובה זו
כול שני וחמישי המצאה חדשה של "למה המחירים יעלו". מספיק חברה!
29.
דני 10/12/2023 13:33
הגב לתגובה זו
החצופים האלה ניצלו את הריבית האפסית למינוף ולניפוח מחירי הנדלן, זוגות צעירים משכנו את עצמם ל 30 שנה בשביל 4 קירות, ועכשיו הם בוכים, יאללה תקרסו כבר!
28.
ששון 10/12/2023 13:26
הגב לתגובה זו
רבים מהם יקרסו, מי ישאר יוריד מחיר ב45% כדי לשרוד. אל תקשיבו לזעקות הלחץ שלהם. מעניין שעוד נשאר להם כסף לכתבות פימפום. תנו להם להתרוקן מהנזילות ותנו להם לקרוס
27.
ביבי במשך 15 שנה דאג לעלייה ביוקר המחיה וזו התוצאה (ל"ת)
יואל 10/12/2023 13:13
הגב לתגובה זו
26.
צחי 10/12/2023 13:04
הגב לתגובה זו
אין היום קונים כמעט קונים אז תבינו לאיפה מחירי הדירות צריכים לרדת האא אז למה הם עדיין לא נופלים כי הקבלנים קנו את הקרקעות עוד במחרי מנהטן והם עדיין חיים בקונספציה שהמחירים אוטוטו עולים בקרוב יגיע ההתפכחות..
25.
שלומי 10/12/2023 12:50
הגב לתגובה זו
הקבלנים בארץ סחתנים. הם מחזיקים את השוק קצר ומתואמים בינהם , עובדים לאט ודואגים שתמיד יהיה חוסר. צריך להביא חברות בניה מחול שיבנו במאסות. !!!
24.
ישראל חחחחחחחחחחחחחח 10/12/2023 12:41
הגב לתגובה זו
מיד להביא קבלנים סינים!!!
23.
ספייק 10/12/2023 12:36
הגב לתגובה זו
הם הפגעו בגלל המלחמה ומחפשים הצדקה לעליית מחירים שגם ככה גבוהים.
22.
וחקב 10/12/2023 12:17
הגב לתגובה זו
בנקים וגופים מוסדיים מפוצצים בכסף!!!והם מחכים לחדלות פרעון של יזמים וחברות בניה ממונפות!!!ובא לציון גואל ירידה של 40%!!!
21.
פקידי האוצר - יש למישהו דלי??? (ל"ת)
מיתר 10/12/2023 12:08
הגב לתגובה זו
20.
מיכאל 10/12/2023 12:08
הגב לתגובה זו
על פקידי האוצר שהרסו את המדינה
19.
ודי 10/12/2023 12:07
הגב לתגובה זו
בצדק, לא מגיע כלום לקבלנים, מאפיה אחד גדולה שעובדת על הציבור. צריך לעזור רק לאלה שמורידים מחירים, אחרים מוזמנים לסגור עסק.
לא להחזיר אף אחד. להעיף 120 חכ"ים ו 37 שרים וראש ממשלה (ל"ת)
אפק 10/12/2023 13:13
הגב לתגובה זו
18.
אמור 10/12/2023 12:07
הגב לתגובה זו
בכל ענף שהוא
17.
קרטל 10/12/2023 11:27
הגב לתגובה זו
בעולם נורמלי, שיש היצע ואין ביקוש, המחירים יורדים. פה יש עשרות קבלנים שמתאמים מחירים ולא מורידים כדי לשמור על השוק גבוה. תיאום מחירים זה עבירה.. חנן מור לא מוכן להוריד מחיר ומוכן ללכת לפשיטת רגל ולהקריב את החברה רק כדי שהמחיר לא ירד
רומן 10/12/2023 13:34
הגב לתגובה זו
הוא קנה את הקרקע במחיר מופקע מהמידנה שגם חגגה על כולנו
שימכור את המרצדס, ואת 50 הדירות שקנה לילדים (ל"ת)
המגיב 11/12/2023 20:12
16.
רועי 10/12/2023 11:23
הגב לתגובה זו
הקבלנים לא מבינים שנגמרה החגיגה הריבית זה גייים ציינגר הנדלן בדרך לקריסה מערכות הריבית טרפה את כל הקלפים
15.
יניב ירקת 10/12/2023 11:21
הגב לתגובה זו
הפוך חברים, תחפשו דרכים להוזיל עם תרצו להתקיים
14.
איזה פחד…. חה חה חה…. (ל"ת)
10/12/2023 11:16
הגב לתגובה זו
13.
סווינגר 10/12/2023 11:01
הגב לתגובה זו
זו ששכרתי לפי אחוז מוגבל מראש מהשכר נטו, ויש ביכולתי להכניס את עיקר החסכון החודשי להשקעה ארוכת טווח, וחלקו הקטן לתיק מסחר סווינג שמיייצר לי הכנסה נוספת. קבלנים יקרים (מדי), תעלו בעוד מיליון אחוז. המחיר לא שווה את זה כבר מזמן.
12.
קצא נדלני 10/12/2023 10:47
הגב לתגובה זו
לא לקחת ברצינות איומי לובי קבלנים.מנגד להציף שוק בעובדים מחול ותראו איך מחירים ירדו ב- 30% נוספים.
11.
חלאות מטונפות 10/12/2023 10:40
הגב לתגובה זו
זמנכם הגיע!!! חשבתם שהמחירים ישארו לנצח מופרעים הא טינופות? בעזרת השולט מלמעלה- תקבלו מכת הלם אדירה שתפרק אתכם לרסיסים!
10.
רפי 10/12/2023 10:33
הגב לתגובה זו
ממונפים בריביות מטורפות אני רוצה לראות אותם מחזיקים קרקעות במינוף כזה משלמים ריביות בלי למכור.. כמה קבלנים בארץ יש להם אויר כזה? אולי 5. עוד מעט הבנקים יעבירו להם את המסר או שתורידו או שאנחנו לוקחים את הקרקעות
9.
רוני 10/12/2023 10:31
הגב לתגובה זו
אתם ממש מודאגים מזה? או מודאגים שאתם לא מוכרים? תתחילו להחליף דיסקט 20-30 אחוז ירידה מי שלא ימכור עכשיו ימכור בפחות בהמשך. שמח שאתם דואגים שהמחירים יעלו.. כמו המדינה עד 7.10 אתם חיים בקוספציה מסויימת שהמחירים רק יעלו.. תבינו המשק והכלכלה הולכים לתקופה קשה מאוד מאוד גם אחרי שתגמר המלחמה
8.
אלי 10/12/2023 10:24
הגב לתגובה זו
לא צריך שהאוצר יעזור לקבלנים, שיורידו מחירים וזה הדבר היחיד שיניע את השוק. הציבור הפסיק להיות פראייר
7.
חחחחחחח 10/12/2023 10:23
הגב לתגובה זו
אז הקבלנים אמרו שהמחירים יעלו, זה טוב להם, לא?! איזו כתבה ליצנית. קריסת מחירים מתחילה?
6.
ליאור 10/12/2023 10:18
הגב לתגובה זו
תמיד האחר אשם אצל הקבלנים. המדזר היחיד שכאשר הוא לא מצליח למכור לא חושב אפילו להוריד מחירים אלא רוצה שמישהו יפצה אותו אם העולם השתנה והוא כבר מרוויח פחות. אחלה מקצוע. אין סיכונים. אם המחירים יעלו , זה הרי טוב לכם לא?
5.
חבל שהכתב מבולבל 10/12/2023 10:17
הגב לתגובה זו
התקלה היתה ריבית אפסית, וכעת התיקון, והוא פה להישאר. לכן, לטעון שגם הקונים וגם הקבלנים "מבינים שצריך שהריבית תרד" זה חירטוט שנועד בעיקר להציג את אינטרס הקבלנים החזירים שרוצים כסף זול שמאפשר להם לנפח מחירים. כעת, עם ריבית סבירה, שעוד עשויה לעלות אם האינפלציה לא תעלם, המחירים חייבים לרדת, וזה כבר עניין מתימטי. הקבלנים החמדנים חושבים שיוכלו לשמר מחירי בועה בתנאי ריבית שונים לחלוטין, והם כמובן טועים. המציאות תהלום בהם חזק ותפיל רבים מהם, וזה מצוין לכולנו. מי שמסרב להפנים את המצב המוניטרי ולהוריד מחירים ונלחם בקונים- שיקרוס בסבל רב, אמן!
4.
אלי 10/12/2023 09:52
הגב לתגובה זו
הקבלנים יעלו את המחירים....ולמי יהיה כסף לקנות....ח ח ח
3.
יוסי 10/12/2023 09:52
הגב לתגובה זו
מסרבים לקצץ ברווחים המוגזמים.הפתרון יבוא חברות בניה כולל עובדים מחו"ל
2.
מוטי 10/12/2023 09:48
הגב לתגובה זו
אם באמת המהלכים של האוצר יביאו לעליית מחירים בנדלן , האם לא כדאי לקבלנים לשתוק ? למה להזהיר ?
ניהול מסע ומתן בהפחדות , תנו לנו כסף או שנעלה מחירים. (ל"ת)
אוהד 10/12/2023 11:15
הגב לתגובה זו
בדיוק! אבל החזירים הם חזירים שקרנים וסתומים (ל"ת)
ולכן יקרסו 10/12/2023 10:11
הגב לתגובה זו
1.
שהקבלנים ילכו להילחם בעזה (ל"ת)
מיכה ראש ביצה 10/12/2023 09:37
הגב לתגובה זו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן