ראיתם שלט שמבשר על פינוי בינוי? רוצו לשכור שם דירה
דנה, תושבת כפר סבא, שכרה דירה לפני 4 וחצי שנים במחיר "משתלם". בעל הדירה דרש 3,000 שקל לדירה ממוצעת בשכונה טובה, כשמחיר הדירה באותו זמן עמד על 4,500 שקל - כלומר, הנחה של שליש בדמי השכירות. למה הוא הוריד במחיר? באותו זמן, הפרויקט הזה היה מיועד והריסה בינוי, מה שנקרא תמ"א 38/2. דנה דרשה "פיצוי" עבור חוסר הוודאות - היא לא יודעת מתי המשכיר "יפנה" אותה. בחוזה בין הצדדים נקבע סעיף שאומר שבעל הדירה צריך ליידע אותה 3 חודשים מראש, טרם העזיבה. אבל בינתיים, כמעט חמש שנים עברו והיא לא קיבלה הודעה כזאת.
"יש עוד הזדמנויות - בעיקר בדירות גדולות". עסיס
הסיבה, כפי שקורה פעמים רבות בפרויקטים מהסוג הזה, היא שהשוכר מרוויח מהעיכוב בתחילת העבודות. לפני כשנה, כשמחירי השכירות החלו לעלות, המשכיר החליט לא להעלות את המחיר. היום, דמי השכירות עבור דירה כזאת בכפר סבא עומדים על כ-5,000 שקל בחודש. ה"הנחה", שעמדה בתחילת העסקה לפני 4 וחצי שנים על כשליש, עומדת כיום על 40% - כלומר, היא משלמת 60% מדמי השכירות המקובלים.
בזמן שמחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, בשיעור של עד 20% בחלק מהאזורים בשנה האחרונה, פרוייקטים של תמ"א 38 - לא משנה אם מדובר בפינוי בינוי או בהריסה ובינוי - מייצרים הזדמנות אמיתית עבור שוכרים. הם יכולים למצוא את עצמם חותמים על חוזה לשנה, עם אופציה להפסיק את ההתקשרות תוך התראה סבירה של מספר שבועות או חודשים קודם לכן, אבל להישאר שם שנים תמורת דמי שכירות שלא היו משלמים באף מקום אחר בסביבה שלהם.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דוגמאות לכך לא חסר: פרוייקטים כאלה, בעיקר במרכז הארץ ובאזור השרון, אפשר למצוא בתל אביב, פתח תקוה, כפר סבא, רעננה והוד השרון. גם בחולון ובבת ים יש כמה פרוייקטים כאלה, שבהם מחירי השכירות זולים בצורה ניכרת, סביב 30% הנחה לעומת מחיר השוק.
"בשוק השכירות, שנמצא בעליה, יש עדיין הזדמנויות - אבל זה קורה בעיקר בדירות גדולות ומיוחדות", אומרת שמאית המקרקעין דליה עסיס. "יש אזורים שבהם שכר הדירה לא עולה. מדובר באזורים היוקרתיים, שם שכר הדירה נעצר. כשהשוק נכנס למיתון, הנכסים הראשונים שיורדים הם הנכסים האלה. כלומר, המחיר של דירות 5-6 חדרים יתייצב לעומת דירות 3 חדרים, שם המחיר לא מפסיק לעלות. כשהריבית גבוהה, כשיוקר המחיה גבוה, כשההוצאות הכלכלה למשפחה גבוהות וההכנסה הפנויה נמוכה, ההוצאה הכי גדולה בחודש היא על מגורים. איך אנשים יצטמצמו בהוצאות? הם הופכים להיות מצמצמי דיור - עוברים או מעדיפים דירות קטנות. הביקוש גדל ולכן המחיר שם עולה בהתאמה".
מצד אחד יש מציאות, אבל מצד שני - המחיר של דירת 5-6 יקר מלכתחילה. לא בטוח שאותו דייר יחפש את ההנחה דווקא שם, כי הוא לא יוכל לעמוד בשכר הדירה.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
"אנשים שרוצים לצמצמם בהוצאות, זאת לא הזדמנות עבורם. וזאת בעיה. אלא אם כן מדובר במשפחה מרובת ילדים שצריכה שטח ואין לה ברירה. היא תרצה דירה כזאת כמעט בכל מחיר. ושם, אפשר להתמקח".
בואי נעבור רגע לפרוייקטים של פינוי בינוי. שוכרים מדווחים כי חלה הוזלה משמעותית, של 30% ויותר, בפרוייקט כאלה.
"אפשר להגיע ל'הנחה' של עד 40%. העניין בפרוייקטים כאלה הוא שבעלי הדירות לא יכולים להבטיח לדיירים אופציה. כשמישהו הולך לשכור דירה הוא לא רוצה לעבור אחרי שנה דירה אחרת, הוא רוצה תמיד אופציה. כאן, המשכיר לא יכול לתת לו הבטחה כזאת. הוא לא יודע מתי יתחיל הפרויקט של התמ"א או פינוי בינוי. כך הם מפתים את השוכרים לחתום על חוזים".
כלומר, הוא משלם פיצוי על חוסר הוודאות.
"מה שקורה בשטח, ואני אומרת מניסיון, הוא הרבה פעמים אנחנו יודעים שהפרוייקט הולך להיבנות ובעל הדירה לא יודע מתי זה יהיה - עוד שנה, שנה וחצי, שמונה חודשים או כמה שנים. יש לו הערכה, אבל מניסיון - היא לא מדויקת. לכן, הוא מחפש דייר וזה מבקש פיצוי על חוסר הודאות. השוכר מוכן לבוא לפרוייקטים כאלה רק אם מורידים משמעותית במחיר. בפועל, הוא יכול להישאר שם בממוצע שנתיים או שלוש. כלומר, הוא נשאר לתקופה ארוכה יחסית במחיר נמוך מאוד. מצד שני, הוא חי על זמן שאול. הוא יודע שמחר אפשר לפנות אותו".
איך ההסכם מתבצע מול המשכיר?
"בחוזה קובעים בדרך כלל התראה של חודשיים עד שלושה. מודיעים לו לעזוב את הדירה והוא מתחיל להתכונן. הבעיה היא רק של המשכיר: אם יש לו בעיה עם השוכר, הוא לא יכול להחליף אותו - קשה מאוד להשיג אנשים שרוצים לגור באתר זמני, שתכף ייהרס. ככל שמתקרב המועד הצפוי, הסיכוי שיבוא שוכר אחר יורד. לכן, אותו שוכר שמרוויח מלכתחילה, בדרך כלל נשאר עד הסוף. גם אם זה לוקח שנים. משתלם לו".
מתי מחירי השכירות יירדו בשאר האזורים?
- 22.טרומן 10/09/2023 12:02הגב לתגובה זותגורו בחניון לילה יותר זול
- 21.עצה לא חכמה במיוחד, דירה לפני הריסה מצב גרוע מאוד. (ל"ת)בוריס 09/09/2023 09:24הגב לתגובה זו
- 20.יובי 08/09/2023 15:39הגב לתגובה זואם מישהו מוכן לשלם לי ,אגור באתר בניה ! ואשמור לו על דירתו מפני פריצות וגניבות ! בכל מקרה אצא ב6 בבוקר ואחזור ב6 בערב . לא שווה בשביל א
- 19.רובי 07/09/2023 17:32הגב לתגובה זואתם רוצים כסף קל תסחרו בבורסה עם בינה מלאכותית ולא תצטרכו להתאמץ בכלל. אני עובד עם https://bestoptionsimulator.com/ סוגר את האלפייה שלי ביום וזו ההכנסה האסיבית שלי. בחיי עדיף על לעבוד.
- 18.ורד 07/09/2023 11:08הגב לתגובה זוגרנו בתל אביב ועדיין העלו לנו את השכירות!!!.. אחרי 5 שנים באמת הודיעו לנו לפנות את הדירה!
- 17.כתבה פאתטית (ל"ת)לא יאמן 07/09/2023 09:35הגב לתגובה זו
- 16.אני 06/09/2023 20:41הגב לתגובה זואם אתה צעיר, תפרן, ואין לך בעיה לקחת סיכון שתמצא את עצמך גר עם ההורים. זה אחלה רעיון. אם יש לך משפחה ו/או קריירה- כבר יש מספיק אתגרים גם ככה. אי הודאות לא שווה את זה.
- dw 07/09/2023 23:25הגב לתגובה זווזה בסדר גמור שחלק מהם מוכנים לגור בדירות כאלה, אחרת כל צעיר כזה היה מבקש לשכור דירה רגילה ומתחרה עם השאר על הדירה הזו.
- 15.משה 06/09/2023 18:35הגב לתגובה זואף משכיר לא יתחזק דירה לפינוי בינוי. מניסיון.
- 14.אבי מ. 06/09/2023 18:03הגב לתגובה זומי רוצה לגור באיזור שבשבע בבוק יש רעש של משאיות ופועלי בניין צועקים , אבק , לכלוך , סגירת כבישים ועוד ?
- 13.המתבונן 06/09/2023 14:45הגב לתגובה זודירות פח להריסה.
- 12.ש. 06/09/2023 13:46הגב לתגובה זואתם מחפשים בכח להיות מיוחדים ולבוא עם בשורה יוצאת דופן?! למה לעזזאל שמישו ירצה לעבור לבית שאין לו מושג אם יוציאו אותו גם עוד שנה, שלא לדבר על פחות. לוקח לסדר דירה ולהתרגל אליה, ולחפש דירה אחרת ככ הרבה זמן. זה אולי טוב רק למי שממש נתקע בלי דירה כי פינו אותו ולא איכפת לו לחיות בחוסר וודאות הזו. אבל מעבר לזה- יופי שזה זול. זה ממש אבל ממש לא שווה את הטירחה המטורפת הכרוכה במעבר דירה
- dw 07/09/2023 23:24הגב לתגובה זובכל דירה אפשר להוציא אותך בעוד שנה. עוד כמה חודשים זה אכן חיסרון, רוב השוכרים לא מוכנים ולכן המיעוט שכן נהנה משכ"ד מופחת. אם רבים היו רוצים למה שהמשכיר יוריד את המחיר? הוא לא פיה טובה אלא מציע מחיר מופחת כדי למשוך את המעטים שכן מוכנים להכנס לזה.
- 11.מתניהו 06/09/2023 12:53הגב לתגובה זורק אותי דפקו 7600 שקל בראש העין חבר שלי שכר בפרוייקט כזה במרכז בפאקינג 4000 שקל דירה לא פחות טובה משלי. באסה
- 10.מדהים הולך לחפש!!! (ל"ת)עוזי 06/09/2023 12:53הגב לתגובה זו
- 9.זה נושא לכתבה!!! (ל"ת)אדם 06/09/2023 12:39הגב לתגובה זו
- 8.dw 06/09/2023 11:53הגב לתגובה זוהמרואיינת דליה קצת מפריזה - ההנחה ניתנת כאשר הפינוי באמת קרוב. בשלב הראשוני של התכנון, כאשר ישנה סבירות גבוהה לשכירות של שנה לפחות, אין הנחה, כי המשכיר לא פחות ממולח. בכל דירה, גם בלי תמא, אפשר להודיע על פינוי בתום השנה, לכן קשה לקבל הנחה עם טווחי זמן כאלה. מתי המשכיר כן מוכן להציע הנחה? כאשר בסבירות גבוהה הפינוי מתקרב, בטווח של חודשים, ואז לרוב השוכרים זה כבר לא מתאים. יש שוכרים, רווקים בד"כ, כמו חברים שלי, שלהם זה מתאים. משפחה בד"כ איננה מוכנה להיכנס לתיק הזה של לעבור שוב דירה בטווח זמן של פחות משנה.
- 7.אני עובר מדירת-מרתף לטריפלקס+גג במגדל. שכ"ד לא עולה!! (ל"ת)תפרן. חחח. 06/09/2023 11:43הגב לתגובה זו
- 6.המכובדת שכחה לשכלל את הוצאות מעבר דירה והוצאות נלוות (ל"ת)דירותא 06/09/2023 11:37הגב לתגובה זו
- dw 06/09/2023 12:02הגב לתגובה זואין מתנות חינם. מהתרשמותי אצל חברים החיסרון העיקרי בנישה הזו זה חוסר הוודאות, וכאשר מודיעים לך לפנות צריך להתחיל שוב את כאב הראש הזה, וזה לגמרי כאב ראש. למי שאין לו הרבה ציוד להעביר? זו לגמרי שיטה טובה.
- 5.לרון 06/09/2023 11:07הגב לתגובה זותיפלו,תתבעו,תקבלו פיצוי ואז חייכם ייראו אחרת
- 4.לביא 06/09/2023 11:07הגב לתגובה זוכי הוא יודע שרוב הסיכויים שהדייר או יפול תחת ההריסות או יקבל הודעה להתפנות תוך 48 שעות .
- 3.עוד דחיפה קלה - וקוביית הדומינו הראשונה תתחיל קריסה !!! (ל"ת)דן 06/09/2023 10:30הגב לתגובה זו
- 2.דמיקולו פיזדמטה 06/09/2023 10:29הגב לתגובה זו"ההנחה" היא תמורת המגורים בפאקינג אתר בנייה. זו לא "הזדמנות". מה זה משנה מה מחירי הדירות הסמוכות?
- dw 06/09/2023 11:58הגב לתגובה זוהכוונה לנישה של דירות לפני פינוי. הנישה של דירות בבניין שעובר תמא זו נישה אחרת, שיותר מתאימה לרווקים. יש לי חבר שגר בבניין כזה. כל הנשים, קשישים ומשפחות ברחו, והחליפו אותם גברים בריאים. ולמה עשו את זה? כסף. לגור באתר בניה זול משמעותית. שיהיה הכי ברור בעולם - זה לא נחמד לגור באתר בניה, ויש תקופות בלי חשמל, מים וכמובן מיזוג. אבל זה זול יותר. יש גברים שמוכנים. בכתבה הזו מדברים על דירות רגילות לגמרי, אך עם רכיב אי וודאות לגבי משך ההשכרה.
- 1.נראית לי כמו כתבה שמוזמנת ע"י חזירי נדל"ן (ל"ת)ומלאה בשטויות 06/09/2023 10:21הגב לתגובה זו
- dw 06/09/2023 11:59הגב לתגובה זודירה עם משך השכרה לא ברור עולה פחות. יש כאלה שמוכנים לזה.
- בדיוק. לגור בבניין בשיפוץ = לגור באתר בניה (ל"ת)סטודנט 06/09/2023 11:44הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
