איפה לקנות דירה להשקעה, מה התשואה הממוצעת בתל אביב ואיפה מקבלים תשואה של 4%?
נכון לרבעון השני של השנה, התשואה הממוצעת מהשכרת דירות בישראל עומדת על 2.7%, לעומת 2.65% ברבעון המקביל אשתקד. בדיקה שביצעו בקבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, באמצעות ניתוח נתוני הלמ"ס, מראה כי את התשואה הגבוהה ביותר עבור דירות 1-2 חדרים ניתן לקבל בבאר שבע. שם התשואה היא 4.04%. גם התשואה על דירות גדולות יותר גבוהה יחסית - 3.63% בבאר שבע עבור דירות 2.5-3 חדרים.
לפני שנמשיך - חשוב להבין איך מחושבת התשואה ולמה כל שינוי במחיר הדירה או השכירות מזיז אותה כלפי מעלה או מטה. התשואה של הכנס, כפול מחירו, אמורה לספק את מחיר השכירות השנתי. אם תרצו, המשוואה המוכרת היא מחיר הנכס שווה לדמי השכירות השנתיים לחלק לתשואה. לכן, כשרוצים לקבל את התשואה יש כמה דרכים לחשב אותה, אבל הדרך המקובלת היא דמי השכירות השנתיים לחלק למחיר הדירה. דוגמא: נניח שמחיר הדירה הוא 3.5 מיליון שקל והשכירות החודשית היא 7,000 שקל. נכפיל את השכירות ב-12 (שנתי) ונקבל 84 אלף שקל. נחלק 84 אלף שקל במחיר הדירה ונקבל תשואה של 2.4%. מה יקרה אם מחיר הדירה יעלה ל-4 מיליון שקל? התשואה תרד ל-2.1%. מה יקרה אם המחיר יישאר אבל השכירות תעלה ל-8,000 שקל? התשואה עולה. הפעם נקבל 2.74%.
ועכשיו, בחזרה לנתונים. אחרי באר שבע מדורגת חיפה, עם תשואה של 3.66% עבור דירות של 1-2 חדרים ואשקלון במקום השלישי עם תשואה של 3.65% על דירות 2.5-3 חדרים. גם בערי המרכז יש עדיין דירות המציעות תשואה מעל 3% - לדוגמא, דירות של 2.5-3 חדרים בראשון לציון שנהנות מתשואה של 3.41% ודירות של 1-2 חדרים בפתח תקווה שנהנות מתשואה מהשכרה של 3.28%. בתל אביב התשואה הממוצעת עומדת אמנם על 1.92% וברמת גן על 2.77%, אבל משקיעים לוקחים בחשבון גם את הביקושים הגבוהים לשכירות בערים אלו.
מחירה של דירה ממוצעת נכון לרבעון השני עומד על 1.97 מיליון שקל - עלייה של כ- 3.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. השכירות הממוצעת עומדת על 4,431 שקל שזו עלייה של 5.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
כאשר בוחנים את התשואה על דירות קטנות של 1-2 חדרים, התשואה הממוצעת עומד השנה על 3.32% לעומת 3.11% בתקופה המקבילה אשתקד. בדירות 2.5-3 חדרים התשואה השנה 3.25% לעומת 3.28% אשתקד ואילו בדירות 3.5-4 חדרים התשואה עומדת על 3.06% לעומת 2.87% אשתקד.
אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן מציין כי העלייה במחירי השכירות בשנה האחרונה לצד עצירת העלייה במחירי הדירות הביאה לגידול בתשואות בחלק מהאזורים בארץ. "בשטח אנחנו מרגישים את זה בעלייה בהתעניינות של משקיעים בעיקר בפרויקטים בפריפריה בנמצאים בשלבי הפריסייל, המציעים מחירים אטרקטיביים ומאפשרים למשקיעים לשלם סכום התחלתי ראשוני נמוך ובכך לצמצם את השפעת הריבית", הוא מסביר. "אמנם עדיין אין חזרה לביקושים הגבוהים מצד משקיעים שראינו עד להעלאת מס הרכישה, אך המשקיעים שיש היום בשוק הם אלו שמחפשים הזדמנויות, רואים את מגמת עליית מחירי השכירות וצופים שלתשואה מהשכרת הדירות תצטרף גם תשואה כתוצאה מעליית ערך הדירות לאחר בנייתן, להערכתי, מציין אסרף בפרויקטים החדשים בפריפריה אותם אנחנו משווקים כיום המשקיעים מהווים כ- 40% מהרוכשים".
הנה הטבלה המלאה של התשואות בערי ישראל:
אשקלון בצמרת. התשואות בערי ישראל. קרדיט: ארי מגורים
- 9.דני 05/09/2023 05:20הגב לתגובה זוהכי השבחה
- בן 06/09/2023 05:21הגב לתגובה זוסוף סוף: פרויקט התחדשות ענק בשדרות דגניה בקרית חיים מערבית חברת אלמוגים ו -W GROUP זכו במכרז התחדשות עירונית בקרית חיים חיפה הכולל בניית 630 יחידות דיור בשבעה בניינים. קרית חיים עומדת בפני שינוי
- 8.אלי 04/09/2023 10:59הגב לתגובה זויש לקחת בחשבון את המס שצריך לשלם לרשויות על ההשכרה שעומד על 10%
- 7.צעירי ישראל 03/09/2023 13:00הגב לתגובה זווריסק ל נ צ ח 3 מיליון זוגות צעירים .
- 6.יוסי 03/09/2023 11:47הגב לתגובה זוכל עוד הריבית לא תרד לכיוון האפס הדירות לא יהיו אטרקטיביות במחירים של היום. כבר היום מחירי הדירות מטורפים ולכן הציפייה שהם ימשיכו לעלות בסביבת הריבית הנוכחית היא לא מציאותית. צריך לחכות להורדת הריבית.
- 5.רותם 03/09/2023 11:41הגב לתגובה זובעולם אוטופי שהדירה מושכרת 12 חודשים או שיש לך שוכר נורמלי אולי זה מתקיים אבל ברוב המקרים זה לא מתקיים .אנשים לא משלמים או שוברים את הדירה או שהנכס עומד חודש חודשיים ...לאורך זמן אנשים בונים על זה שהנכס יעלה. כי תשואה אין פה
- 4.למה יש לך שוכר 24/7 למשך כל החיים?? 03/09/2023 11:04הגב לתגובה זולמה יש לך שוכר 24/7 למשך כל החיים??
- 3.מירה 03/09/2023 11:01הגב לתגובה זוההשבחה מצוינת אין מחירים כאלו בשכונות חוף ים
- חור עם זיהום אוויר. תפסיק לפמפם את זה (ל"ת)גל 03/09/2023 21:40הגב לתגובה זו
- 2.ליצחקי המצחיק 03/09/2023 10:48הגב לתגובה זואתה חי בעננים ונסה לשכנע בכל מיני טריקים לקנות דירת פה האזרחים החכימו ולא קונים יותר בחופים אז לך תעבוד במקום לברבר
- 1.3% תשואה בלחץ וזה לפני כל ההוצאות… (ל"ת)שוקרון 03/09/2023 10:05הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
בנייה. קרדיט: Xהקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור
בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.
ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.
לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.
בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).
- תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.
