נכון לרבעון השני של השנה, התשואה הממוצעת מהשכרת דירות בישראל עומדת על 2.7%, לעומת 2.65% ברבעון המקביל אשתקד. בדיקה שביצעו בקבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן, באמצעות ניתוח נתוני הלמ"ס, מראה כי את התשואה הגבוהה ביותר עבור דירות 1-2 חדרים ניתן לקבל בבאר שבע. שם התשואה היא 4.04%. גם התשואה על דירות גדולות יותר גבוהה יחסית - 3.63% בבאר שבע עבור דירות 2.5-3 חדרים.

לפני שנמשיך - חשוב להבין איך מחושבת התשואה ולמה כל שינוי במחיר הדירה או השכירות מזיז אותה כלפי מעלה או מטה. התשואה של הכנס, כפול מחירו, אמורה לספק את מחיר השכירות השנתי. אם תרצו, המשוואה המוכרת היא מחיר הנכס שווה לדמי השכירות השנתיים לחלק לתשואה. לכן, כשרוצים לקבל את התשואה יש כמה דרכים לחשב אותה, אבל הדרך המקובלת היא דמי השכירות השנתיים לחלק למחיר הדירה. דוגמא: נניח שמחיר הדירה הוא 3.5 מיליון שקל והשכירות החודשית היא 7,000 שקל. נכפיל את השכירות ב-12 (שנתי) ונקבל 84 אלף שקל. נחלק 84 אלף שקל במחיר הדירה ונקבל תשואה של 2.4%. מה יקרה אם מחיר הדירה יעלה ל-4 מיליון שקל? התשואה תרד ל-2.1%. מה יקרה אם המחיר יישאר אבל השכירות תעלה ל-8,000 שקל? התשואה עולה. הפעם נקבל 2.74%.

ועכשיו, בחזרה לנתונים. אחרי באר שבע מדורגת חיפה, עם תשואה של 3.66% עבור דירות של 1-2 חדרים ואשקלון במקום השלישי עם תשואה של 3.65% על דירות 2.5-3 חדרים. גם בערי המרכז יש עדיין דירות המציעות תשואה מעל 3% - לדוגמא, דירות של 2.5-3 חדרים בראשון לציון שנהנות מתשואה של 3.41% ודירות של 1-2 חדרים בפתח תקווה שנהנות מתשואה מהשכרה של 3.28%. בתל אביב התשואה הממוצעת עומדת אמנם על 1.92% וברמת גן על 2.77%, אבל משקיעים לוקחים בחשבון גם את הביקושים הגבוהים לשכירות בערים אלו.

מחירה של דירה ממוצעת נכון לרבעון השני עומד על 1.97 מיליון שקל - עלייה של כ- 3.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. השכירות הממוצעת עומדת על 4,431 שקל שזו עלייה של 5.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

כאשר בוחנים את התשואה על דירות קטנות של 1-2 חדרים, התשואה הממוצעת עומד השנה על 3.32% לעומת 3.11% בתקופה המקבילה אשתקד. בדירות 2.5-3 חדרים התשואה השנה 3.25% לעומת 3.28% אשתקד ואילו בדירות 3.5-4 חדרים התשואה עומדת על 3.06% לעומת 2.87% אשתקד.

אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן מציין כי העלייה במחירי השכירות בשנה האחרונה לצד עצירת העלייה במחירי הדירות הביאה לגידול בתשואות בחלק מהאזורים בארץ. "בשטח אנחנו מרגישים את זה בעלייה בהתעניינות של משקיעים בעיקר בפרויקטים בפריפריה בנמצאים בשלבי הפריסייל, המציעים מחירים אטרקטיביים ומאפשרים למשקיעים לשלם סכום התחלתי ראשוני נמוך ובכך לצמצם את השפעת הריבית", הוא מסביר. "אמנם עדיין אין חזרה לביקושים הגבוהים מצד משקיעים שראינו עד להעלאת מס הרכישה, אך המשקיעים שיש היום בשוק הם אלו שמחפשים הזדמנויות, רואים את מגמת עליית מחירי השכירות וצופים שלתשואה מהשכרת הדירות תצטרף גם תשואה כתוצאה מעליית ערך הדירות לאחר בנייתן, להערכתי, מציין אסרף בפרויקטים החדשים בפריפריה אותם אנחנו משווקים כיום המשקיעים מהווים כ- 40% מהרוכשים".

הנה הטבלה המלאה של התשואות בערי ישראל:

אשקלון בצמרת. התשואות בערי ישראל. קרדיט: ארי מגורים