איתי גורן
צילום: יחצ
ראיון

"בוליגו הרוויחה למרות המצב; כשהריבית תרד, נראה גידול בפרויקטים"

איתי גורן, מנכ"ל החברה שמנהלת השקעות נדל"ן בארה"ב: "יש הזדמנויות בשוק, אבל קשה להשיג מימון. יש לנו עסקאות בקנה עד סוף השנה"
רוי שיינמן | (1)

חברת בוליגו -0.22% היא עסק לניהול כספים של משקיעים כשירים בעיקר בהשקעות בנדל"ן בארה"ב. הפעילות שלה מתרכזת בייזום וההשקעות בבתי אבות, מתחמי דיור, מולטי פמילי ומתחמי קניות קטנים בארה"ב. החברה בעצם מקבלת כספים מהלקוחות שלה כדי ליזום ולרכוש נכסים ובתמורה היא מקבלת דמי ניהול שוטפים ודמי הצלחה באם הנכס נמכר בתשואה שעולה על רף מסוים.

בוליגו הרוויחה ברבעון השני כ-2.2 מיליון דולר, וזאת בתקופה שנחשבת חלשה בעולם ההשקעות. היא מנהלת מעל מיליארד דולר של נכסים שבעצם מבטיחים לה דמי ניהול שוטפים, אבל העתיד שלה תלוי ביכולת לגייס משקיעים להשקעות הבאות. להערכת איתי גורן, מנכ"ל בוליגו ברגע שהריבית תתחיל לרדת בארה"ב תהיה חזרה להשקעות בנדל"ן. כמו כן, מדגיש שלמרות העלאת הריבית החברה גייסה 260 מיליון דולר להשקעות. גורן מסביר שלמרות המצב הקשה הקרנות של בוליגו מייצרות תשואה חיובית מתחילת השנה. 

ברבעון השני ירדו ההכנסות ל-5.13 מיליון דולר לעומת 10.3 מיליון דולר ברבעון המקביל. ההכנסות במחצית הסתכמו ב-11.6 מיליון דולר לעומת 26.7 מיליון דולר. על רקע החולשה בשוק הנדל"ן בארה"ב וקיטון במספר העסקאות. החברה מציינת שבמחצית הראשונה של השנה מומשו השקעות ב-4 נכסים לעומת 7 נכסים במחצית המקבילה אשתקד.

מניית בוליגו עולה ב-8.3% למחיר של 9.3 שקל, המבטא שווי של 517 מיליון שקל. מתחילת השנה עלתה המניה ב-2.7% בלבד. ההון של החברה - כ-240 מיליון שקל, קצב הרווחים כ-35 מיליון שקל בשנה. מכפיל הרווח מסתכם בכ-15-16 על קצב הרווחים. 

"אנו רואים את הפעילות ברבעון האחרון בצורה חיובית ביחס לסביבת ריבית מאתגרת", אומר גורן בשיחה עם ביזפורטל, "למרות הירידה בפעילות אנחנו עדיין מרוויחים בניגוד להפסדים של חברות אחרות". 

 

גורן מייחס את השמירה על הרווחיות לייחודיות החברה שמתבטאת בפרויקטים רבים של בנייה (מעל מיליארד דולר) ובעובדה שהחברה מתעסקת במספר סקטורים שונים ומפוזרים כמו מגורים להשכרה, מולטי פמילי, בתי אבות, מרכזי קניות שכונתיים, תעשייה ולוגיסטיקה - "בוליגו פועלת במספר רב של מדינות בארה"ב ובאזורי צמיחה כמו דרום-מזרח המדינה ומדינות ההרים במערב", מוסיף גורן, "כל הסקטורים והאזורים בהם אנחנו פועלים הם במצב בריא מבחינת ביקוש והיצע עד אפילו לרמה של חוסר בהיצע". 

גורן מציין שהירידה בהכנסות היא בהתאמה לירידה בפרויקטים החדשים ומדבר על כך שהחברה מנצלת את המצב הנוכחי בכלכלה לפעילויות אחרות: "היום למשל יש הזדמנות לקנות קרקעות במחירים נמוכים מבעבר אז אנחנו קונים יותר. עד היום השקענו במעל 130 נכסים ומימשנו 1.7 מיליארד דולר במעל ל-60 נכסים. בנוסף מאז תחילת עליות הריבית הצלחנו לגייס מעל 260 מיליון דולר, גיוס יפה בהשוואה לחברות אחרות ובהתחשב במצב השוק המאתגר".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אסטרטגיית הצמיחה של החברה כוללת גדילה בכמות העסקאות ובהיקפי העסקאות ולצורך כך החברה צריכה משקיעים שיזרימו כספים לקרנות שלה. פילוח המשקיעים בין ישראל לארה"ב עומד בערך על 70% מישראל והיתרה מארה"ב, כאשר יש כוונה להגדיל את היקפי הגיוסים בארה"ב.

"אפיק צמיחה נוסף הוא שילוב רב יותר של משקיעים מוסדיים, כשכרגע מתקיימות שיחות עם מספר גופים לגבי נושא זה. חשוב לנו להגיד שמציאת הזדמנויות השקעה לא קשה לנו מבעבר, יש הזדמנויות בשוק, אבל קשה להשיג מימון. יש לנו עסקאות בקנה עד סוף השנה כשאנחנו תמיד מקיימים שיחות לגבי פרויקטים נוספים ומוודאים רמת רווחיות בפרויקט. המצב הנוכחי של ירידה בפרויקטים החדשים הוא רק שלב ביניים שיעבור אחרי שהריבית תתחיל לרדת ואז נראה גידול בהיקף הפרויקטים". 

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    המצב הולך להיות גרוע מאוד , עוד התגעגעו למחירים שי 24/08/2023 12:10
    הגב לתגובה זו
    המצב הולך להיות גרוע מאוד , עוד התגעגעו למחירים שישנם היום הקבלנים, המחירים עד פברואר מרץ 2024 הולכים להיחתך מאוד
איתי בן זאב. קרדיט: Xאיתי בן זאב. קרדיט: X

אקזיט של מילארד שקל על ההשקעה במניית הבורסה

מנדי הניג |

קרן מניקיי  שהחזיקה בעבר כ-20% ממניות הבורסה לניירות ערך בת"א, השלימה מכירה כוללת של כל החזקותיה בתמורה מצטברת של כ-1.1 מיליארד שקל. המכירה האחרונה, בהיקף של 5.6% מהמניות תמורת כ-400 מיליון שקל, בוצעה לגופים מוסדיים מקומיים וזרים והביאה לסיום אחזקתה של הקרן בישראל.

האקזיט של מניקיי מהווה תשואה פנמנלית: הקרן רכשה את מניות הבורסה באוגוסט 2018 תמורת כ-110 מיליון שקל בלבד, לפי שווי חברה של כ-550 מיליון שקל. היא הרוויחה פי 11 על ההשקעה במניית הבורסה. השווי של הבורסה היום הוא פי 7.2 - פי 13 מהשווי ו היא השקיעה.

במהלך השנים ביצעה מניקיי מספר מכירות חלקיות. בתחילת 2025 היא מכרה 4.8% ממניות הבורסה לבורסה עצמה תמורת כ-200 מיליון שקל, מהלך בעייתי שבעצם סידר לה מחיר טוב על חשבון המשקיעים הקיימים.סוג של "חילוץ" ההשקעה על ידי הנהלת הבורסה. ביולי מכרה הקרן מניות נוספות בהיקף של כחצי מיליארד שקל וכעת היא מחסלת את ההחזקה.


הבורסה בת"א מתנהלת ללא גרעין שליטה כשלמעשה היא ביטוי לשלטון המנהלים. איתי בן זאב, המנכ"ל בעצם שולט בחברה בפועל. זה עלול לייצר חיכוך בין בעלי המניות לבין המנהלים, כשלעיתים האינטרסים לא משותפים.

הבורסה לניירות ערך סיימה את הרבעון השני של 2025 עם תוצאות מרשימות שמוכיחות שהשוק הישראלי ממשיך לשגשג למרות האתגרים. הרווח זינק ב-80% לכ-43.6 מיליון שקל, לעומת 24.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. גם ההכנסות עלו בקצב של 29% ל-136.1 מיליון שקל. ה-EBITDA המתואם עלה ב-56% ל-71.6 מיליון שקל, ושולי הרווח השתפרו מ-43.6% ל-52.6%.

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוזדניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוז
ראיון

מנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות

דניאל לייטנר לקח את הקרן של תמיר פישמן מאפס ל-1.5 מיליארד שקל - בדרך הוא פגש את הקורונה, מהפיכה משפטית, מלחמות בעזה וטילים מאיראן - עדיין הוא פרו-שוק: מאמין בסקטור האנרגיה (דלק ונאוויטס) חותך פוזיציות כשמנכ"לים נוטשים; וגם - האם הורדת ריבית תמנע את הקריסה של הנדל"ן?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה תמיר פישמן ראיון

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, לקח את קרן המניות של בית ההשקעות מאפס עגול ליותר מ־1.5 מיליארד שקל בשווי נכסים. ומה שמדהים זה שזה קרה תוך כדי רצף של טלטלות. מהקורונה דרך המהפכה המשפטית ועד המלחמה בעזה וטילים מאיראן ובכל זאת הקרן מציגה בשלוש השנים האחרונות תשואה של יותר מ־120%, שזה לא רק הכי טוב בשוק אלא אפילו עוקף את מה שהביא ה-S&P בתקופה הזאת. בנוסף, חשוב לציין שלכל בית השקעות יש קרנות מוצלחות יותר וכאלו שפחות, לא באנו לנתח את המכלול כולו אלא להבין איך לייטנר הצליח לקחת את הקרן המנייתית לרמות כאלו גבוהות.

השאלה הכי בוערת שנדרשנו אליה הייתה כמובן לאיך הוא מתייחס כמנהל השקעות אל "נאום הספרטה" של נתניהו שאותו הוא הגדיר כ"לא חכם ולא במקום", והוסיף והזהיר שמסרים על "מדינת ספרטה" יכולים להחריף את הלחץ הבינלאומי על ישראל ולקבל גם ביטוי בשוק המקומי. 

וכדאי שנקשיב לו. במהלך השנים לייטנר צבר תובנות על מה כדאי - ובעיקר על מה לא כדאי - לעשות. "בהשקעות יותר חשוב זה מה לא לקנות מאשר מה לקנות" וכשמדברים איתו הוא לא מסתיר את ההעדפות שלו: להשקיע באנרגיה, כמו בדלק ובנאוויטס, לזהות בזמן את החולשה של סקטורים בעייתיים כמו נדל"ן, ולהיות עם יד על הדופק כל הזמן. אחד הכללים שהוא פיתח לאורך הדרך הוא "פרדוקס המנכ"ל העוזב" זאת אומרת שכשמנכ"ל עוזב בשיא זה הזמן גם שלנו לממש - ככה עשתה הקרן בנייס כשברק עילם פרש, באייל טרייבר במיטרוניקס וגם בפנינסולה. ואם כבר הזכרנו את נייס - הוא עוקב מקרוב אחרי חברות הצמיחה כמו מאנדיי וגם נייס, הוא מסתכל על מהפכת ה־AI ותוהה בקול האם המודלים העסקיים של החברות האלה בכלל מסוגלים לשרוד כיום "אפשר לשכפל את מאנדיי בעשר דקות".

אבל אם תשאלו אותו איך עושים כזאת תשואה בכזאת סביבה עסקית? התשובה תהיה שאין קסמים, יש עבודה קשה והרבה. לייטנר מנהל את הקרן בגישה שמזכירה יותר כמו פרייבט אקוויטי מקרן נאמנות. הוא קופץ ממשרד למשרד ולא מסתמך רק על ניתוח המספרים שהחברות מנדבות. הוא פוגש בהנהלות, עושה שיחות עם מתחרים ויורד לשטח כל הזמן.


אני רוצה להתחיל עם ההסתכלות שלך על הנאום של ראש הממשלה מזווית כלכלית אם שמים את הפוליטיקה בצד מה זה עושה לנו?