איתי גורן
צילום: יחצ
ראיון

"בוליגו הרוויחה למרות המצב; כשהריבית תרד, נראה גידול בפרויקטים"

איתי גורן, מנכ"ל החברה שמנהלת השקעות נדל"ן בארה"ב: "יש הזדמנויות בשוק, אבל קשה להשיג מימון. יש לנו עסקאות בקנה עד סוף השנה"
רוי שיינמן | (1)

חברת בוליגו 4.33% היא עסק לניהול כספים של משקיעים כשירים בעיקר בהשקעות בנדל"ן בארה"ב. הפעילות שלה מתרכזת בייזום וההשקעות בבתי אבות, מתחמי דיור, מולטי פמילי ומתחמי קניות קטנים בארה"ב. החברה בעצם מקבלת כספים מהלקוחות שלה כדי ליזום ולרכוש נכסים ובתמורה היא מקבלת דמי ניהול שוטפים ודמי הצלחה באם הנכס נמכר בתשואה שעולה על רף מסוים.

בוליגו הרוויחה ברבעון השני כ-2.2 מיליון דולר, וזאת בתקופה שנחשבת חלשה בעולם ההשקעות. היא מנהלת מעל מיליארד דולר של נכסים שבעצם מבטיחים לה דמי ניהול שוטפים, אבל העתיד שלה תלוי ביכולת לגייס משקיעים להשקעות הבאות. להערכת איתי גורן, מנכ"ל בוליגו ברגע שהריבית תתחיל לרדת בארה"ב תהיה חזרה להשקעות בנדל"ן. כמו כן, מדגיש שלמרות העלאת הריבית החברה גייסה 260 מיליון דולר להשקעות. גורן מסביר שלמרות המצב הקשה הקרנות של בוליגו מייצרות תשואה חיובית מתחילת השנה. 

ברבעון השני ירדו ההכנסות ל-5.13 מיליון דולר לעומת 10.3 מיליון דולר ברבעון המקביל. ההכנסות במחצית הסתכמו ב-11.6 מיליון דולר לעומת 26.7 מיליון דולר. על רקע החולשה בשוק הנדל"ן בארה"ב וקיטון במספר העסקאות. החברה מציינת שבמחצית הראשונה של השנה מומשו השקעות ב-4 נכסים לעומת 7 נכסים במחצית המקבילה אשתקד.

מניית בוליגו עולה ב-8.3% למחיר של 9.3 שקל, המבטא שווי של 517 מיליון שקל. מתחילת השנה עלתה המניה ב-2.7% בלבד. ההון של החברה - כ-240 מיליון שקל, קצב הרווחים כ-35 מיליון שקל בשנה. מכפיל הרווח מסתכם בכ-15-16 על קצב הרווחים. 

"אנו רואים את הפעילות ברבעון האחרון בצורה חיובית ביחס לסביבת ריבית מאתגרת", אומר גורן בשיחה עם ביזפורטל, "למרות הירידה בפעילות אנחנו עדיין מרוויחים בניגוד להפסדים של חברות אחרות". 

 

גורן מייחס את השמירה על הרווחיות לייחודיות החברה שמתבטאת בפרויקטים רבים של בנייה (מעל מיליארד דולר) ובעובדה שהחברה מתעסקת במספר סקטורים שונים ומפוזרים כמו מגורים להשכרה, מולטי פמילי, בתי אבות, מרכזי קניות שכונתיים, תעשייה ולוגיסטיקה - "בוליגו פועלת במספר רב של מדינות בארה"ב ובאזורי צמיחה כמו דרום-מזרח המדינה ומדינות ההרים במערב", מוסיף גורן, "כל הסקטורים והאזורים בהם אנחנו פועלים הם במצב בריא מבחינת ביקוש והיצע עד אפילו לרמה של חוסר בהיצע". 

גורן מציין שהירידה בהכנסות היא בהתאמה לירידה בפרויקטים החדשים ומדבר על כך שהחברה מנצלת את המצב הנוכחי בכלכלה לפעילויות אחרות: "היום למשל יש הזדמנות לקנות קרקעות במחירים נמוכים מבעבר אז אנחנו קונים יותר. עד היום השקענו במעל 130 נכסים ומימשנו 1.7 מיליארד דולר במעל ל-60 נכסים. בנוסף מאז תחילת עליות הריבית הצלחנו לגייס מעל 260 מיליון דולר, גיוס יפה בהשוואה לחברות אחרות ובהתחשב במצב השוק המאתגר".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אסטרטגיית הצמיחה של החברה כוללת גדילה בכמות העסקאות ובהיקפי העסקאות ולצורך כך החברה צריכה משקיעים שיזרימו כספים לקרנות שלה. פילוח המשקיעים בין ישראל לארה"ב עומד בערך על 70% מישראל והיתרה מארה"ב, כאשר יש כוונה להגדיל את היקפי הגיוסים בארה"ב.

"אפיק צמיחה נוסף הוא שילוב רב יותר של משקיעים מוסדיים, כשכרגע מתקיימות שיחות עם מספר גופים לגבי נושא זה. חשוב לנו להגיד שמציאת הזדמנויות השקעה לא קשה לנו מבעבר, יש הזדמנויות בשוק, אבל קשה להשיג מימון. יש לנו עסקאות בקנה עד סוף השנה כשאנחנו תמיד מקיימים שיחות לגבי פרויקטים נוספים ומוודאים רמת רווחיות בפרויקט. המצב הנוכחי של ירידה בפרויקטים החדשים הוא רק שלב ביניים שיעבור אחרי שהריבית תתחיל לרדת ואז נראה גידול בהיקף הפרויקטים". 

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    המצב הולך להיות גרוע מאוד , עוד התגעגעו למחירים שי 24/08/2023 12:10
    הגב לתגובה זו
    המצב הולך להיות גרוע מאוד , עוד התגעגעו למחירים שישנם היום הקבלנים, המחירים עד פברואר מרץ 2024 הולכים להיחתך מאוד
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.