"אצלנו אין ירידת מחירים"; איך מצליחה גב ים להימנע מירידות במחירי המשרדים?
חברת גב ים 0.52% פרסמה היום את הדוחות הכספיים לרבעון השני ולמחצית הראשונה והציגה גידול בתחזית ובהכנסות. לאחר פרסום הדוחות מנכ"ל החברה אבי יעקוקוביץ אומר בראיון לביזפורטל כי הדרך שבה פעלה החברה בשנים הטובות עם האסטרטגיה ארוכת הטווח שלה מקרינה היום לטובה על התוצאות בתקופה המאתגרת".
הצלחתם להעלות את שכר הדירה בתקופה שבה יש ירידת מחירים במשרדים, הצגתם בדוחות עליה ריאלית של 10%, בשעה שיש ירידות מחירים בשוק.
"אצלנו אין ירידות מחיר. במהלך המחצית של השנה חתמנו על 73 הסכמי שכירות בנכסים קיימים עם עלייה ריאלית של 10%. איך גוזרים את ה-10%. כל אחד עובד בטכניקות אחרות. הסכמי שכירות ל-5 שנים, כל שנה מתחדשים סדר גודל של 20% מההסכמים. כאשר יש לנו 430 לקוחות וכל שנה 20% מהלקוחות האלה מתחדשים החוזים.
"כשחוזה מתחדש יש לו 3 קטגוריות – לקוח שיש לו אופציה מותנית בהסכם אופציה שבה מוגדרת העלייה הריאלית. אירוע שני נגמרת האופציה והוא נכנס איתנו למו"מ כי הוא רוצה להישאר בנכס. והקטגוריה השלישית דיירים חדשים".
איך מתחלקים ההסכמים החדשים?
"בחצי השנה האחרונה ל-26% מהלקוחות מה-73 הסכמים שחתמנו היה בהסכם סעיף של מימוש אופציה בעליה ריאלית של 4%. 61% מההסכמים שחתמנו אלו לקוחות, חלקם מאוד גדולים, שההסכם הסתיים, אין להם אופציה והם מנהלים איתנו מו"מ. התוצאה של ניהול המו"מ איתם הביאה לעלייה ריאלית של 12%.
- גב ים: FFO בירידה של 6%, EBITDA יציב של 120 מיליון
- גב ים רשמה גידול של 8% בהכנסות - 98 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"בנוסף, 13% מהדיירים החליטו לצאת, יציאה טבעית. ניהלו מו"מ עם לקוחות חדשים שהסתיימו בעלייה ריאלית של 9% בשכירות. המשך חוזים עם לקוחות ומימוש אופציה ללקוחות קיימים הסתכם ב-10% במחצית ו-11% ברבעון. זו המשמעות של עלייה ריאלית. מפה אתה גוזר את הגידול במחצית הראשונה של ה-NOI. מפה גם נגזרות התחזיות ומפה גם נגזר הנתון של הגידול ב-NOI של אותם הנכסים".
אתה בעצם מדבר על עלייה ריאלית של 10% ל-5 שנים. כי זו עליה ראשונה אחרי 5 שנים. זו בעצם עלייה של 2% לשנה?
"גם עליה של 2% זה יפה מאוד".
האם עליה של 2% בשנה במוצע בחמש שנים, משקפת את מה שקורה בחצי שנה האחרונה? אם החוזים היו נפתחים בדצמבר או נובמבר אשתקד, האם העלייה לא הייתה גבוהה יותר
"כשאתה סוגר עליה ריאלית של 2% לשנה זו עליה מאוד משמעותית ואצלנו אין ירידת מחירים גם בתקופה האחרונה. הדבר היחיד הוא שהמשא ומתן עם השוכרים מתארכים היום יותר מהעבר".
- קמטק עקפה את הציפיות אבל תחזית מאכזבת מפילה את המניה
- מנכ"ל טאואר: "אנחנו נמצאים בעמדה חזקה - טכנולוגיות הליבה כולן מציגות צמיחה שנתית"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
"אין אצלנו ירידת מחירים"
אתה כן רואה ירידת מחירים בשטח?"התשובה היא לא אצלנו. בגב ים אנחנו לא חווים ירידת מחירים, לא בשיעורי התפוסה וגם אין בקשות לצמצם שטחים וגם לא כל כך חשופים לסאבלט. המיקומים והבניינים והפארקים שלנו, המחירים לא יורדים, הביקושים קיימים, גם בהרצליה היו עליות ריאליות, רואים שבנכסים המאוד איכותיים שלנו, חלקם הגדול זה העילית של עולם הנדל"ן בארץ, פריים לוקיישן, צמודי רכבות ותחבורה, אקדמיה, מושכרים לחברות המובילים בעולם, הסכמי שכירות ארוכים. לא חווים ירידת מחירים".
"יש לנו ביקושים חזקים, מחירים לא יורדים ופס היצור עובד. קחו את האקדמיה, ירושלים באר שבע רחובות ורעננה. גם שם הקצבים אחרים רואים עסקאות גם ברחובות. דיווחנו על עסקה בקרן בין לאומית בשטח של 3,100 מטר מרובע בבאר שבע. בירושלים יש עסקה נוספת. גם מבחנת השמאים השמאויות לא יורדות. זה לא רק באזורים הביקוש שלנו, אנחנו חזקים גם בשאר המקומות. גם באר שבע מעל 50 שקל למ"ר. ירושלים 70 שקל. רעננה שמשכירים ב-60 פלוס. אני אומר וגם במת"ם שמשכירים בנכסים קיימים ב-75-80 הם מחירים ריאליים.
"חלק מההסכמים נתחמו לפני 5 שנים. חלק נחתמו היום. הקצבים בשלושת המקומות המרכזיים שלנו – ת"א הרצליה ומתם בחיפה הם בתפוסה של 100%. המקומות האחרים הם בקצבים אחרים ובמחירים אחרים יחסית לשלושת המקומות האלה ואנחנו שקופים ומדווחים בכל נכס את אחוזי השכירות".
המגדל המרכזי שגב ים בונה כעת יחד עם אמות השותפה הוא ToHa2 - גוגל צפויה להיות שוכרת עוגן בבניין, ואם חשבתם שזה לא יקרה, יעקובוביץ מסביר (מבלי להסגיר את השם של החברה הבינלאומית) - "ToHa2 הוא הפרויקט המרכזי של גב ים ואמות. בהמשך לחתימת המזכר הבנות עם הגוף הבינלאומי שדיווחנו עליה, אנחנו מתקדמים עם אותה חברה בינלאומית מובילה. ההתקדמות בצורה טובה בהתאם לציפיות ושום דבר לא נעצר וקצב ההתקדמות הוא קצב שמאפיין הסכמים גדלים כאלה עם חברה בינלאומית מובילה בעולם.
"אנחנו לא מנותקים ממה שקורה אבל הפעילות שלנו מתמקדת עם חברות שבונות לעצמם את מרכזי המחקר והפיתוח, אנחנו בקשר עם המטות שלהם ואנחנו מרגישים שהכל כרגיל".
איפה אתם רוצים להיות עוד 3-4 שנים?
"אנחנו מתמקדים היום בפעילות הייזום האינטנסיבית. התוכנית משיקה לתוכנית האסטרטגית שפרסמנו. אנחנו עובדים על פרויקטים ב-480 אלף מ"ר כשהפרויקט האחרון יסתיים ברבעון 4 של שנת 2026. ממשיכים להשביח את הנכסים הקיימים, מקימים מרלוגים חדשים מודרניים גבוהים, חלקם אוטומטיים.
"במקביל אנחנו מקדמים 4 תב"עות. מתוך כל הנכסים בייזום שיוקמו 55% זה תבעות שלנו. חלק מסתיים בסוף 2026. הם גוזרים תוספת הכנסות של 180 מיליון שקל מתוך סך הנכסים שאנחנו מריצים בייזום. כלומר 180 מתוך 438 הם חוזים חתומים".
- 6.אמיתי 01/08/2023 20:28הגב לתגובה זוחחח אז למה יזמים משלמים עכשיו על קרקע לבנייה 40% פחות וגם זוכים בקרקע!! המחירים יורדים וירדו לפחות בעוד 20%-30% בדירות פרטיות שלא יבלבלו לכם את המוח. לא לקנות כרגע זה הפסד כסף כי מי שקונה עכשיו יפסיד הרבה מאוד כסף שיקח לו לשלם אותו המון שנים לשלם בחזרה
- 5.מחירי הדירות יורדים אצל כולם וימשיכו לרדת .מחירי הדירות בישראל הזויים בקנה מידה עולמי. (ל"ת)קבלן ותיק 01/08/2023 10:00הגב לתגובה זו
- 4.תעירו את הרדום. :-) "אצלנו אין ירידת מחירים". בטח (ל"ת)כלכלן בכיר 01/08/2023 07:57הגב לתגובה זו
- 3.משה בלאומליך 01/08/2023 01:46הגב לתגובה זואין הורדת מחירים אצלנו ... הכל יציב , המו"מ רק נמשך מעט יותר זמן... חרטוטים
- 2.משקיע 31/07/2023 15:46הגב לתגובה זוגם סלע נדל"ן העלתה את השכירות , אין שערטכים שליליים אלא ההיפך , נכון פחות ממה שהיה בעבר אבל אין הפסדי שיערוך.
- הדיחה טובה. הורדנו 10% בעלות השכירות. (ל"ת)מנכ"ל הייטק, הרצליה 01/08/2023 08:00הגב לתגובה זו
- נחמה 31/07/2023 16:48הגב לתגובה זושאפשר להתעשר בקלות -תשאלו אותם.. כל זמן שהאנשים משלמים המחירים יעלו הרבה יותר .
- 1.צבי 31/07/2023 14:43הגב לתגובה זוזה נהיה ממש תופעה אין אף מנכ"ל או בעלים שהתראין פה לאחרונה והצהיר "אני מוריד מחירים" כולם טוענים שהמחירים אכן יורדים, אבל רק אצל השכנים...
- ברוך 31/07/2023 16:50הגב לתגובה זויורד עולה כל אחד וכמה שמוכן לשלם (בישראל -גובה המחיר כגובה הטמטום)
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףהגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים
הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?
חיים כצמן במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע.
זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.
הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע.
השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק.
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.
קמטק עקפה את הציפיות אבל תחזית מאכזבת מפילה את המניה
קמטק עקפה במעט את ציפיות השוק עם הכנסות של 126 מיליון דולר ורווח מתואם של 0.82 דולר למניה לעומת צפי של 125.2 מיליון דולר ו-0.80 דולר למניה; במקביל רשמה הפסד חשבונאי חד-פעמי בעקבות מחזור אג"ח להמרה בהיקף חצי מיליארד דולר; התחזית לרבעון הרביעי 127 מיליון דולר עליה קלה ומאכזבת לעומת הרבעון הקודם - המניה מגיבה בירידות
חברת בדיקות השבבים ממגדל העמק הדואלית קמטק -5.95% , Camtek Ltd. -7.77% מפרסמת את דוחותיה הכספיים לרבעון השלישי. החברה עקפה בקצת את תחזיות האנליסטים, הן בהכנסות והן ברווח למניה, והציגה קצב פעילות שמתקרב לרף של חצי מיליארד דולר במונחים שנתיים. קמטק עקפה ממש בקצת את הציפיות השורה העליונה והתחתונה אבל התחזית לרבעון הרביעי מאכזבת את המשקיעים. קמטק צופה שההכנסות ברבעון הבא יעמדו על 127 דולר עליה קטנה לעומת התחזית הקודמת שעמדה על 126 מיליון דולר.
הכנסות קמטק הסתכמו ברבעון ב-126 מיליון דולר, לעומת ציפיות השוק ל-125.2 מיליון דולר, ובכך רשמה עלייה של 12% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (112.3 מיליון דולר). הרווח הנקי על בסיס Non-GAAP הגיע ל-40.9 מיליון דולר, שהם 0.82 דולר למניה בדילול מלא, לעומת תחזית ממוצעת של 0.80 דולר למניה ולמול רווח של 0.75 דולר למניה ברבעון השלישי של 2024. מדובר בהמשך רצף של עקיפת תחזיות, גם אם הפעם הפער היה קטן יותר.
עם זאת, בשורה התחתונה על בסיס GAAP, הציגה החברה הפסד חשבונאי של 53.2 מיליון דולר (1.16- דולר למניה). ההפסד נבע מהוצאה חד-פעמית של כ-89 מיליון דולר הקשורה למחזור אג"ח להמרה ישן, פעולה שבוצעה כחלק ממימון מחדש במסגרתו גייסה החברה 500 מיליון דולר באג"ח להמרה בריבית אפס. בסך הכול, המהלך הגדיל את יתרות המזומנים וההשקעות הסחירות של קמטק ל-794 מיליון דולר בסוף ספטמבר, לעומת 543.9 מיליון דולר שלושה חודשים קודם לכן.
שיעור הרווח הגולמי ברבעון עמד על 50% על בסיס GAAP ו-51.5% על בסיס Non-GAAP, בדומה לרבעונים הקודמים. הרווח התפעולי הסתכם ב-31.8 מיליון דולר על בסיס GAAP וב-37.6 מיליון דולר על בסיס Non-GAAP, המשקפים שולי רווח תפעולי של 25%-30%. התזרים מפעילות שוטפת גבוה והסתכם ב-34 מיליון דולר, והחברה ממשיכה לשמור על מאזן נקי ויכולת נזילות גבוהה, גם לאחר ההנפקה.
"הביקוש ל-AI ממשיך להניע את הצמיחה"
המנכ"ל רפי עמית התייחס לתוצאות ואמר כי “קמטק ממשיכה להציג ביצועי שיא הודות לביקוש הגובר למחשוב עתיר ביצועים עבור יישומי בינה מלאכותית. ההשקעות העצומות בתחום מרכזי הנתונים וה-AI ממשיכות לתמוך בצמיחה בתעשיית השבבים, ואנו מצפים להמשך מומנטום חיובי גם בשנה הבאה”.
