שמורת מליבו דורגה לאחרונה כשאחת השכונות האיכותיות בישראל. לא לחינם היא נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות בנס ציונה והאזור. השכונה משלבת בנייה רוויה וצמודי קרקע, אך יש בה גם רחובות הולנדים. היא שוכנת בסמוך לגן הלאומי גבעת האירוסים ומתגוררים בה משפחות צעירות ואמידות יחסית. הם נהנים מפיתוח נהדר, מבריכת שחייה ומרכז מסחרי - לצד אוכלוסיה איכותית. האם המחירים תואמים?  

שמורת מליבו נס ציונה. צילום: גוגל מאפ

מחירי הדיור לא דילגו מעל שמורת מליבו. הם עלו בעשרות אחוזים בשכונה רק בשנתיים האחרונות. נס ציונה היא עיר ותיקה ומליבו, למרות שלא הוקמה אתמול, נחשבת לחדשה יחסית. אפשר למצוא את היתרונות בכל מקום, בעיקר מבחינת התשתיות - כבישים למשל. היא קרובה לכביש 42, שמוביל לכביש 4, לנתיבי איילון ולכביש 431, יש לה תחנת רכבת סמוכה ואפילו מכון ויצמן קרוב מאוד אליה.

כמחצית מבני השכונה הזאת הם אקדמאיים, 94% מהאוכלוסיה כאן מחזיקה בדירה והקומץ שוכר, היא מכילה בסביבה שלה בתי ספר ברמה גבוהה - הרחק מהממוצע הארצי.

כמה עולה דירה בשכונת מליבו?

בשלב מכירת הדירות של פרוייקט בית בירגר, לפני כשנתיים, עלה מטר בפרוייקט סביב 25-26 אלף שקל. היום, פנטהאוז בפרויקט נמכר במחיר של 6.15 מיליון שקל, מה שמשקף כמעט 40 אלף שקל למ"ר. מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת יעלה בין 32-33 אלף שקל - וזה עבור פרוייקט בוטיק שמכיל 3 קומות.

• אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מחיר דירה ממוצעת, של 4 חדרים, 110 מ"ר, יעלה לכם בערך 4 מיליון שקל. בית צמוד קרקע יעלה כאן סביב 6.5-7 מיליון שקל. לפני 3 שנים, עוד יכולתם לקנות כאן קוטג' לא חדש בחצי מחיר. היום, לא תמצאו כאן קוטג' במחיר היצע של פחות מ-5 מיליון שקל. השכונה לא ממש מוכרת. למעשה, ברבעון הראשון של השנה לא מצאנו עסקאות בכלל. נכון, היא שכונה קטנה ואינטימית ולא כל אחד יכול לקנות כאן, אבל זו מראה נהדרת לעצירת הביקושים.

מצאנו כאן 2 דירות גן למכירה. של 5 חדרים, אחת עם הורדת מחיר של 35 אלף שקל. דורשים עליה כמעט 5.5 מיליון שקל, המשקף מחיר למטר של 45 אלף שקל, בדומה לדירה השניה. חשוב להדגיש: אל תאמינו למחיר למטר שמופיע במודעות השונות. הוא גבוה מדי ומשקף גם את הגינה. דירות גן לא נבנות בסגל גודל של 250 מטר. הן נבנו סביב 130 מטר עם גינה של 120 מ"ר, לפעמים פחות ולפעמים יותר. אם המחיר למטר הוא 45 אלף שקל, סביר להניח שלפי חישוב אקוויולנטי, שכולל בתוכו את הגינה, יהיה נמוך - אבל עדיין לא נמוך ביחס למחירי ההיצע מלפני שנה.

הבעיה במליבו היא ההיצע. אין ביקוש, אבל אין גם היצע. זה שומר על היחס ומעמיד את שיווי המשקל באותו מקום. המחירים כאן לא יורדים, הם מחכים לביקושים. ואז - השמיים במליבו הם הגבול.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

הערה נוספת לסיום: בשכונה הזאת לא מפרסמים מודעת לשכירות, כי אין בה משקיעים. לרובם יש כאן בית והם נאמנים לשכונה. מצאנו קוטג' אחד לשכירות במחיר היצע של 13,500 שקל. מצאנו כאן יחידת דיור ב-3,500 שקל, דירת שני חדרים ב-4,250 שקל. אם אתם רוצים דירה נורמלית להשקעה, לא בטוח שתמצאו אפילו אחת. זה די נדיר כאן.

מה כן אפשר לומר? שממוצע התשואה בשכונה לצמוד קרקע נע סביב 2.7%. מחירי השכירות שמצאנו נעים סביב 8,000 שקל לדירת 4 חדרים. בהנחה שמדובר במחיר ממוצע של 4 מיליון שקל - התשואה היא 2.4% עבור דירות רגילות. זה לא בשמיים. מצד שני, כמו שכבר הבהרנו כאן, אין כמעט עסקאות. על פי אותו תחשיב, התשואה לדירת שלושה חדרים עומדת על כ-2%.

עסקאות אחרונות בשמורת מליבו

היימן ישראל 23, 292 מ"ר, צמוד קרקע 4 חדרים - 6.3 מיליון שקל.

לנדו דוד 2, 75 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 3.45 מיליון שקל.

היימן ישראל 29, 283 מ"ר, צמוד קרקע 5 חדרים - 7.06 מיליון שקל.

לנדו דוד 2, 157 מ"ר, 6 חדרים, קומה 3 - 6.15 מיליון שקל.