רכשו דירה והמוכר לא רשם הערת אזהרה - האם ההסכם בטל ומי חייב בפיצוי?
זוג שסירב לרכוש דירה כי בעל הדירה לא סיפק את הבטוחות עליהן התחייב בהסכם הגיש תביעה של 250 אלף שקל, בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפרת הסכם רכישת הדירה. הנה השתלשלות העניינים:
תחילתו של הסיפור בשנת 2021 כאשר שני הצדדים חתמו על הסכם מכר מקרקעין, לרכישת דירה במסגרת פרויקט שהיה אמור לצאת לדרך. התובעים טענו כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, משום שלא קיימו את התחייבותם לרשום הערת אזהרה על מקרקעין אחרים שבבעלותם. התובעים טענו כי הנתבעים הודיעו על ביטול ההסכם.
התובעים טענו כי מגיע להם פיצוי של 105 אלף שקל בגלל איחור של 132 ימים ברישום הערת האזהרה לטובתם, וכן 16 אלף שקל עקב איחור של 20 ימים בהשבת המקדמה ששילמו, ובנוסף פיצוי של 131 אלף שקל פיצוי מוסכם לפי ההסכם.
הנתבעים טענו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, והגישו גם תביעה שכנגד אשר נדחתה בינתיים, לטענתם התובעים היו אלו שמנעו את קיום ההסכם. הנתבעים טענו כי ההסכם לא הופר ואף לא בוטל על ידם, אלא רק לפי דרישת התובעים ולכן הם אינם זכאים לפיצוי כלשהו.
- המחלוקת החלה ברשת, והדיון בה יוכרע בירושלים
- ניצחון לבעלי הדירות: עיריית ת"א דרשה להחליף את החלונות, ביה"מ דחה אותה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנתבעים טענו כי היה ניתן לקיים את ההסכם ולרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, אולם הדבר התעכב בשל הערת אזהרה שהייתה רשומה לטובת צד שלישי. הנתבעים טענו כי הערת האזהרה הוסרה והיה ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים. אלא, שהתובעים לא רצו בכך ודרשו לבטל את ההסכם. לטענתם הציעו לתובעים בטוחות חלופיות, אך התובעים עמדו בדווקנות על ביצוע ההסכם כלשונו וסירבו לכל חלופה מוצעת. בנוסף טענו הנתבעים, כי היה על התובעים לאפשר את ביצוע ההסכם "בקירוב", באופן שהיה מגשים את מטרתו. התובעים סירבו לכל חלופה, מנעו את קיום ההסכם והבהירו, כי משא ומתן מנהלים קודם לחתימה ולא לאחריה.
הערת אזהרה
סגן הנשיאה השופט אבישי רובס טען כי יש לראות את תחילת סיפור יזמות הבנייה בהתגלגלותו בכדי להבין את הסיפור. בשנת 2016 יזם הנתבע הסכם להקמת חברה ליזמות נדל"ן, במסגרתה הוא ושני שותפיו ביקשו לפעול לקידום פרויקט בנייה של תמ"א 38 ברחוב סמטת יהודה 5 בחיפה. בשנת 2019 נחתם הסכם עם קבלן והוסכם כי בתמורה לביצוע הפרויקט יקבל הקבלן 3 דירות על הגג וכן יבנה 2 דירות נוספות במבנה נוסף.
לפי ההסכם הנתבע היה אמור לקבל את הזכויות בדירה 9 בשטח של 78 מ"ר, הכוללת גינה וחניה מקורה צמודה, שותפיו היו אמורים לקבל את הזכויות בדירה 10. סוכם, כי יירשם על דירה 10 שעבוד לצורך הבטחת ההסכם, בעוד שדירה 9 תישאר חופשית לרישום שיעבוד. אך בפועל, נרשמה הערת אזהרה גם על דירה 9 והדירה לא נותרה "חופשית לרישום שיעבוד". לאחר מכן נחתם ההסכם בין הנתבע ורעייתו לבין התובעים על מכירת דירה של 103 מ"ר בבניין 2, בקומה גבוהה ככל הניתן שעתידה להיבנות ע"י חברת נרשא.
- חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
- המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד
להבטחת תשלום הרוכש, התחייבו הנתבעים לרשום משכון ברשם המשכונות לטובת התובעים של הערת אזהרה על דירה בנויה בשטח של 80 מ"ר עם חצר בשטח 250 מ"ר, ללא גמר, אשר בתהליך בבנייה, יחידה 9 בסמטת יהודה 5 חיפה. בתמורה התחייבו התובעים לשלם 1.31 מיליון שקל.
השופט רובס קבע כי "הנתבעים התחייבו לפעול לשם מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על דירה מספר 9, ולרשום הערת אזהרה ללא התחייבות סותרת, לטובת התובעים. לפי הסיכום התחייבות זו הייתה אמורה להתבצע מיד לאחר חתימת ההסכם ומדובר בהתחייבות עיקרית ויסודית, שהיה על הנתבעים לבצעה בתוך 7 ימים ממועד החתימה ולא יאוחר מ-14 ימים, אחרת יחשב הדבר להפרה יסודית של ההסכם".
השופט קבע כי הוא דוחה את טענת הנתבעים, לפיה רישום הערת האזהרה לא היה תנאי יסודי בעסקה. טענה זו עומדת בסתירה ישירה ללשון ההסכם. בנוסף, דחה השופט את טענת הנתבעים, לפיה רישום הערת האזהרה הוא "תנאי לתשלום" ולא תנאי להסכם. "רישום הערת אזהרה הוא תנאי או התחייבות שנקבעו בסעיף 4 להסכם וחובה היה עליהם לקיימו במועד שנקבע בהסכם".
"חתמו על הסכם"
בנוסף נמצא לאחר בוררות בין הנתבע לשותפיו כי "לנתבע אין זכות לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים על הזכויות בדירה, שכן אין לו למעשה זכויות קנייניות בה או זכויות חוזיות כלפי הקבלן, דיירים אחרים או יתר בעלי המקרקעין". השופט קבע כי "לא עמדה לנתבע זכות לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, כפי שטען".
השופט ציין כי במידה שניתן ללמוד מלשון החוזה, או ככל שאינו מתייחס לכך - מאומד דעת הצדדים, שהצדדים לחוזה היו נכונים לקיימו תוך סטייה קלה או בשינויים מסוימים, וקיום כאמור הוא בדרך מקובלת ובתום לב כדרישת סעיף 39 לחוק החוזים, הרי שניתן לקבל שינוי והתאמה קלים של ההתחייבויות החוזיות, על מנת לקיים את ההסכם.
"הדגש בעניין זה הוא על נכונות הצדדים. לא ניתן לאכוף על הצדדים קיום בקירוב, בשונה מתרופת "ביצוע בקירוב" או "אכיפה בקירוב", שבית המשפט רשאי לעשות בה שימוש לטובת נפגע".
לפי הוראות ההסכם שנכרת בין הצדדים, התחייבו הנתבעים לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים. מדובר בהתחייבות מהותית ויסודית בהסכם. התובעים הבהירו כי מדובר מבחינתם בהתחייבות מהותית והשינוי היחיד שהם מוכנים לו הוא הארכת הזמן לביצועה ולחילופין, ביצוע התשלום השני לאחר שהקבלן יחל בעבודות הבניה ויתן ערובות, בהתאם להוראות ההסכם.
העובדה כי לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת התובעים, כבטוחה, לא הפכה את את ההסכם לבלתי אכיף. ניתן היה לקיים את ההסכם, באופן שיתרת התשלום תבוצע לאחר שחברת נרשא (הקבלן) תעמיד ערובות, בהתאם להסכם המכר.
בית המשפט נמנע מלערוך מחדש את ההסכם
השופט רובס קבע כי "בקשת הנתבע ל"ביצוע בקירוב", באמצעות חלופה אחרת, נדחתה על ידי התובעים במפורש ואין מקום לאכוף אותה עליהם. בית המשפט מנוע מלערוך מחדש את ההסכם, כך שיתאים לצרכי הנתבעים. התנהלות הנתבע, בניסיון לכפות על התובעים לשנות את ההסכם ולהסכים לבטוחה חילופית, לא הייתה במקומה".
בית משפט (גרוק)המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים
בית משפט השלום בתל אביב אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשפים דלתות: הלקוחות שהמתינו לביקורי התקנה ותיקון של טכנאי החברה יקבלו הארכת אחריות בשווי מצטבר של כ-3 מיליון שקל, לאחר שנקבע כי תיאום חלונות זמן ארוכים פגע בזכויות הצרכנים ובזמנם
הדלת כבר היתה מותקנת, הבית סגור, סדר היום השתנה, וההמתנה הלכה והתארכה. עבור לקוחות רבים של רשפים דלתות, זה היה תסריט מוכר: ביקור של מתקין או טכנאי שתואם לטווח של ארבע שעות, שבמהלכן נדרש הלקוח להישאר בבית, להמתין, לדחות פגישות ולעתים גם להפסיד יום עבודה. מה שנתפש במשך שנים כגזירת גורל צרכנית, נהפך לבסיס של תובענה ייצוגית, שהסתיימה כעת בפסק דין מפורט ובאישור הסדר פשרה רחב היקף, שבמרכזו פיצוי לציבור הלקוחות והתחייבות לשינוי התנהלות עתידי.
פסק הדין ניתן בבית משפט השלום בתל אביב על ידי השופט ליאור גלברד, במסגרת תובענה ייצוגית שהגישה זוהר יעקבסון נגד רשפים דלתות. ההליך עסק בפרקטיקה של תיאום ביקורי הובלה, התקנה ותיקון של דלתות ומוצרי החברה, בטווחי זמן של ארבע שעות, שלטענת המבקשת חרגו מהוראות חוק הגנת הצרכן ופגעו בזכויות הלקוחות. על פי המתואר בפסק הדין, המקרה הפרטי שממנו צמחה התובענה אינו חריג. יעקבסון רכשה דלת כניסה מתוצרת רשפים, ולאחר שהתגלתה תקלה ביקשה לתאם ביקור טכנאי. הביקור נקבע ליום מסוים, בטווח שבין 10:00 ל-14:00. ארבע שעות של המתנה, ללא אפשרות לדעת מתי בדיוק יגיע הנציג. לטענתה, לא מדובר במקרה נקודתי אלא במדיניות שיטתית, שננקטה כלפי לקוחות רבים. במסגרת הבקשה לאישור התובענה הייצוגית צורפו גם ראיות נוספות, לרבות הליך משפטי אחר שבו הודתה החברה כי זהו חלון הזמן המקובל אצלה.
בבסיס התביעה עמדה פרשנות של סעיף 18א לחוק הגנת הצרכן, העוסק בזמני המתנה לביקור נותן שירות בבית הצרכן. הסעיף קובע כי כשנדרש ביקור של שליח, מתקין או מתקן, על העוסק לתאם מועד כך שזמן ההמתנה לא יעלה על שעתיים מעבר לשעה שנקבעה. לטענת המבקשת, תיקון לחוק שנכנס לתוקף ב-2018 הרחיב את תחולת ההסדר, כך שהוא חל על כלל נותני השירות ולא רק על טכנאים של מוצרי חשמל, כפי שהיה בעבר. תכלית התיקון, כך נטען, היא פשוטה וברורה: לכבד את זמנו של הצרכן ולמנוע פגיעה בשגרת יומו.
רשפים דלתות מצדה, דחתה את הטענות. בתשובתה לבקשה לאישור היא טענה כי החוק אינו חל עליה במלואו, וכי פרשנות המבקשת מרחיבה יתר על המידה את הוראות הדין. החברה הסתמכה בין היתר על חוות דעת של ארגון אמון הציבור, שלפיה החובה הנוגעת לזמני המתנה קשורה למוצרים מסוימים בלבד, ובראשם מוצרי חשמל, ואינה חלה בהכרח על דלתות. עוד נטען כי גם כשתואם חלון זמן של ארבע שעות, בפועל ברוב המקרים הגיעו נציגי החברה מוקדם יותר, כך שהלקוחות לא נדרשו להמתין את מלוא הזמן.
- נדחתה בקשת אמזון: ייצוגית של צרכנים תתברר בישראל
- האם פייסבוק פוגעת בפרטיות של מי שאינם משתמשים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל
המבקשת לא קיבלה את הדברים. בתגובתה היא טענה כי עצם קביעת חלון זמן של ארבע שעות מהווה הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל. לדבריה, מדובר בפרקטיקה שמנצלת את העובדה שהחוק קובע פיצוי סטטוטורי רק לאחר חלוף פרק זמן מסוים, ומאפשרת לעוסקים להתיישר פורמלית עם הדין, אך לפגוע בפועל בצרכנים. עוד הודגש כי המונח "טובין" בחוק הגנת הצרכן אינו מוגבל למוצרי חשמל, אלא כולל כל נכס מוחשי שאינו מקרקעין, ובהגדרה זו נכללות גם דלתות.
חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע כי רואה חשבון שפעל במסגרת שותפות אמיתית אינו חייב במס אישי לפי סעיף 62א לפקודה, אך דחה את טענתו שלפיה מרכז חייו נמצא באילת. פסק הדין המקיף משרטט את הגבולות הברורים בין תכנון מס פסול לשימוש לגיטימי בהתאגדות
בשלהי העשור הקודם, כשאילת המשיכה להיאבק על מקומה הכלכלי והמקצועי הרחק ממרכז הארץ, מצא את עצמו רואה חשבון יליד העיר בלב מחלוקת מס מורכבת, כזו שנעה על קו התפר הדק שבין תכנון מס אסור לבין התנהלות עסקית לגיטימית. מצד אחד עמדה רשות המסים, שביקשה לראות בהכנסות שהופקו באמצעות חברה בשליטתו הכנסה אישית שחייבת במס שולי, ומצד שני עמד הנישום, שטען לשותפות עסקית אמיתית ולזיקה מתמשכת לעיר שבה נולד. פסק דינה של השופטת יעל ייטב מבית המשפט המחוזי בבאר שבע עושה סדר בשתי הסוגיות גם יחד, אך לא מעניק למערער ניצחון מלא.
הערעור נסב על שומות שהוציא פקיד שומה אילת לשנות המס 2017 ו-2018, לאחר שדחה את טענת המערער. בלב המחלוקת עמדו שתי שאלות נפרדות אך שלובות זו בזו: האחת, האם יש לחייב את המערער במס אישי מכוח סעיף 62א(א) לפקודת מס הכנסה, סעיף שנועד להתמודד עם תופעת חברות הארנק; והשנייה, האם המערער זכאי להטבת המס המוענקת לתושב אילת לפי חוק אזור סחר חופשי באילת. כבר בפתח פסק הדין מבהירה השופטת כי התשובה לשתי השאלות אינה אחידה. “מצאתי שיש לקבל את הערעור בחלקו, ככל שהוא נוגע לחבות המס על פי הוראות סעיף 62א בפקודת מס הכנסה. יחד עם זאת מצאתי שיש לדחות את הערעור לעניין הזכאות להטבת המס מכוח חוק אזור סחר חופשי באילת”, היא כתבה.
הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת מהותית. המערער, רואה חשבון במקצועו, נולד וגדל באילת, הקים בה משרד עצמאי, ובהמשך העביר את פעילותו לחברה שבבעלותו - נוריאל יועצים. בשלב מסוים נוצר קשר עסקי בינו לבין משרד רואי החשבון ברנע, שפעל גם הוא בעיר, והפעילות בסניף אילת התהדקה והלכה. במקביל, ב-2009 עבר המערער עם משפחתו להתגורר בתל אביב, שם הוא עבד כשכיר בתפקידים בכירים, תוך שהוא ממשיך להגיע לאילת לצורכי פעילות מקצועית. לאחר פטירת מייסד משרד ברנע, העמיק הקשר בין הצדדים, והמערער חזר לפעילות מלאה בסניף אילת, תוך חלוקת רווחים שווה.
יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד
פקיד השומה ראה בתמונה הזו דוגמה קלאסית להפעלת סעיף 62א לפקודה. לטענתו, השירותים ניתנו בפועל על ידי המערער, היו מסוג הפעולות הנעשות על ידי עובד עבור מעסיקו, וב-2017 אף התקיימה הקביעה שלפיה יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד. מכאן הסיק פקיד השומה כי יש לייחס למערער את הכנסות החברה כהכנסת עבודה לפי סעיף 2(2) לפקודה, תוך התעלמות מהאישיות המשפטית הנפרדת של החברה.
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- החשד: רואה החשבון השמיט הכנסות ושיקר - מה עשתה רשות המסים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שבית המשפט לא קיבל את הגישה הזו. פסק הדין מקדיש עמודים רבים לניתוח התכלית החקיקתית של סעיף 62א, שנוסף לפקודה במסגרת תיקון 235, בעקבות המלצות ועדת טרכטנברג. השופטת הזכירה בהכרעת הדין כי מדובר בחריג מצומצם למודל המיסוי הדו-שלבי, שנועד “להעמיד לרשות פקיד השומה כלי עזר לטיפול בתכנוני מס”, ולא לבטל את השימוש הלגיטימי בהתאגדות. “הפרשנות המתבקשת נוכח התכלית האמורה היא פרשנות דווקנית, המחילה את הוראות הסעיף על גדר המקרים הנדונים בו, בהתאם לתנאיו ומגבלותיו”, נקבע.
