לפני 5 שנים קרן הגשמה של אבי כץ וחנן שמש היתה בשיא. היא סיפקה על פי המצגים שלה תשואה שנתית של 18% למשקיעים בפרויקטים חדשים ותשואה משוקללת שנתית של 13% על מכלול הפרויקטים. לפני 5 שנים הריבית היתה אפס, אז תשואה כזו היתה פנומנלית. 

   אבי כץ,  צילום: שלומי יוסף  

משקיעים נהרו לפרויקטים של הגשמה ולכל מיני קרנות-שותפויות שהשקיעו בנדל"ן בחו"ל, הן נדל"ן יזמי והן נדל"ן מניב. אף אחד לא עצר אותם - לא הרגולטור על שלוחותיו, לא התקשורת (למרות הניסיונות), לא ההיגיון הבריא שאמור היה להדליק נורת אזהרה. הפיתוי היה גדול מכל דבר, תאוות הבצע היתה בשמיים. האשמים הם השרלטנים והנוכלים, אבל הרשלנים הם המשקיעים עצמם. 

 

תשואה לא נכונה בתשקיף

 

לפני 5 שנים פתחתי את התשקיף של קרן הגשמה והבנתי שזה פלופ אחד גדול וזאת באמת לא היתה חוכמה גדולה. הכל היה כתוב שחור על גבי לבן בתשקיף ובנתונים:

• האם כדאי להשקיע בקרן הגשמה?
• כניסת רמי לוי לקופיקס שיפרה את תנאי הסחר עם הספקים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התשואה שהקרן הציגה - 13%, היא הצגה של בחירת הפרויקטים המועדפים-הטובים ולא של כל הפרויקטים. הקרן הציגה את הפרויקטים שהסתיימו שהם הפרויקטים  עם התשואה הטובה, אבל היא לא הציגה את הפרויקטים שנתקעו, שהתעכבו, את אלו שגלומים בהם הפסדים. דמיינו את המצב הזה - קרן שיש לה שני פרויקטים, אחד מניב 10%, והשני מפסיד 20%. הקרן חיה על הצלחות, היא לא יכולה לדווח על הכישלון, אז היא "מרחיקה" אותו. היא מסיימת את הפרויקט הרווחי וכותבת - התשואה שלנו בפרויקטים שהסתיימו היא 10%, אבל היא לא מספרת לכם שיש תשואה שלילית ענקית בפרויקט שלא הסתיים והיא גם לא מתכוונת לסיים אותו, בשביל מה להראות הפסדים.

זה בדיוק מה שעלה בתשקיף לפני 5 שנים, וזה זעק לשמיים. אחרי כמה שנים החלו תביעות, חקירות, אבל זה כבר היה אחרי מאות פרויקטים באוויר ורבבות של משקיעים שנכנסו להשקעות. חלק מהפרויקטים הרוויחו, אבל התשואה המשוקללת לא מתקרבת למה שאבי כץ וחנן שמש הציגו למשקיעים. למה לא עצרו את הפלופ הזה בזמן? אין לי תשובה. 

 

למה שבית המשפט יגן על קרן הגשמה? 

וגם עכשיו בשעה שהחברה המנהלת את הקרנות מבקשת את הגנת בית המשפט היא מציינת את התשואה שהשיגה - 6.2%, כנראה באופן מעוות. זו לא התשואה המשוקללת, זו התשואה על הפרויקטים שהסתיימו, קחו את הפרויקטים שנתקעו ותקבלו פחות, תקבלו שאין קוסמים, שאף אחד לא יכול לייצר תשואה בלי סיכון, ושהסיכון יכול שלא להופיע פעם, פעמיים, שלוש, אבל בסוף הוא מגיע. ובכלל - גם אם נניח שהתשואה היא אפילו 6.2%, הרי שלהשיג לאורך 7 שנות הפעילות תשואה כזו בנדל"ן , בנכסים לא סחירים, זה לא ביג דיל. התשואות בפועל בנדל"ן היו גבוהות יותר.    

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

אז אחרי 7 שנים, אבי כץ וחנן שמש פונים לבית המשפט בבקשה להגנה מפני נושים בטענה כי בקרוב תגיע החברה לכדי חדלות פירעון תזרימית ולא תוכל להמשיך בפעילותה כעסק חי. אבל לאן נעלם כל הכסף?

במהלך חייה גייסה קרן הגשמה משקיעים עבור 245 פרויקטים מעל 3 מיליארד שקל ביותר מ־300 השקעות שונות ברחבי העולם - ישראל, ארה"ב, אנגליה, קנדה, גרמניה, הולנד. בכל פרויקט הוקמה שותפות מוגבלת ייעודית וקרן הגשמה היתה השותף הכללי ונהנתה מדמי ניהול, גיוס, ייזום והצלחה. כלומר, היא כמובן רצתה-קיוותה להצלחה, אבל היא הרוויחה בכל מצב. המשקיעים העבירו לה דמי ניהול וייזום שמנים, אם גם היתה תשואה, אז הקרן קיבלה נתח מהתשואה. איפה הכספים האלו? למה הקרן מבקשת את עזרת בית המשפט אם היא היתה רווחית מאוד בעבר? הכספים האלו הועברו-חולקו לבעלי המניות, שימשו להוצאות שוטפות, גם לעורכי דין רבים שמנהלים את ההגנה מפני עשרות משקיעים שתובעים בשנתיים האחרונות. 

ועדיין - הכסף זרם גם לבעלי השליטה. הוא זרם בשעה שהיה ברור שהצגת המידע שגויה, שמשקיעים נוהרים לפרויקטים בהסתמך על מידע לקוי במקרה הטוב, שקרי במקרה הרע. כלומר, הקרן בעצם מבקשת הגנה מפני נושים שביניהם גם התובעים שאיבדו את כספם וזה בשעה שהכסף-רווחים זרמו בעבר לבעלי המניות שלה. למה שבית המשפט יגן על הגוף הזה בשעה שיש אחראים למחדל?

ומי עוד אחראי? איך זה בכלל קרה תחת האף של רשות ניירות ערך? יש תשקיפים שעברו את רשות ניירות ערך לחלק מהפרויקטים (בשל כוונה להפיץ את "הסחורה" לכמות גדולה של משקיעים - הצעה פרטית מוגבלת בעד 35 ניצעים, בתשקיף לבורסה זה מעל המספר הזה). אז רשות ניירות ערך חקרה-בדקה, האשימה וקנסה את הקרן ובעלי מניותיה, אבל זה לא היה מספיק. אם הרשות היתה תקיפה וחזקה יותר, המשקיעים היו מקבלים גילוי מלא ונכון יותר, וכנראה שחלקם לא היה משקיע ומאבד את כספו. 

רבבות משקיעים השקיעו 3 מיליארד שקל    

ההון שהושק על ידי משקיעם בקרנות הגשמה הגיע למעל 3 מיליארד שקל, כשעל פי הבקשה לבית המשפט, נותרו 36 פרויקטים פעילים  שטרם הסתיימו והם צפויים להניב מעל 180 מיליון שקל. מדובר בעיקר ב-13 פרויקטים בישראל, ב-11 פרויקטים בארה"ב ו-7 באנגליה. נכסים נוספים שמשוערכים באפס הם 24 פרויקטים, שלהערכת החברה הם פרויקטים אבודים, וכן לחברה השקעות בחברות טכנולוגיות שצפוי שלא יניבו תקבולים עתידיים במימושן, למעט השקעה בחברת פינטק בלונדון EZBOB שהקרן צופה שהיא תקבל במימושה 13.5 מיליון שקל.

החברה הפסידה בשנים האחרונות כשהאשמים העיקריים, לטענתה הם הקורונה והברקזיט. זה נחמד וטוב שיש את מי להאשים ועכשיו - תובנות מהסיפור הזה ולקחים לעתיד. 

 

איך מזהים פלופ

אם מבטיחים לכם תשואה גבוהה - תברחו. אי אפשר להרוויח הרבה בלי להסתכן. זה כלל ברזל בהשקעות - סיכון הולך יחד עם סיכוי לתשואה. רוצים תשואה סולידית? כמעט ואין סיכון. רוצים יותר? אפשר, רק תדעו שיש גם סיכון. יש מדרג ברור בהשקעות - איגרות חוב ממשלתיות בסיכון נמוך (תלוי גם במח"מ), איגרות חוב קונצרניות בסיכון מעט גבוה יותר (כתלות בחברה עצמה), מניות (מסוכנות יותר כתלות בחברה ומצבה הפיננסי). מי שלוקח סיכון בהשקעה במניות מקבל על פני זמן תשואה טובה יותר. הסיכון שהוא לוקח מתבטא בפיצוי - תשואה. 

אלו הנכסים הסחירים. בנכסים הלא סחירים זה מסובך יותר, אבל ככלל, אי הסחירות היא אי שקיפות, חוסר במידע שוטף, אין ציטוטים יומיים, יש חיסרון גדול. בפועל, זה גם במקרים רבים לא מפוקח כמו ניירות ערך סחירים. זה בהגדרה מסוכן יותר, אבל זה לא אומר שאין השקעות טובות שאינן סחירות, זה אומר שצריך להיות אמון אבסולוטי עם מנהל ההשקעות וצריך להבין את הסיכונים. אין מצב של תשואה גבוהה בלי סיכון.