תכנית חדשה במתחם חסן ערפה בת"א: 291 דירות, כולל שכירות ארוכת טווח
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו אישרה בשבוע האחרון למתן תוקף שתי תכניות של חברת "יובלים סיטי בוי", במתחם חסן ערפה בתל אביב. במסגרת התכניות תקים החברה 3 מגדלים הכוללים בסך הכל 291 יח"ד הכוללות גם דיור בר השגה לשכירות ארוכת טווח וכ-100,000 מ"ר לתעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים בהם בתי ספר והקמת פארק חדש.
התכנית נועדה לפתח את מרחב יצחק שדה על ידי תוספת שטחים לשימושי תעסוקה, מסחר מגורים, היא סמוכה לתחנות רכבת ישראל ולתחנות המטרו ושמה דגש רב על פיתוח המרחב הציבורי, כולל יצירת גישה ישירה למבנה מהרחוב ויצירת מעברים המאפשרים רצף של תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים ברחבי המרחב ומכיוון רחוב ישראל טל. תחילת העבודות בשטח צפויות בעוד כשנה.
תכנית ראשונה שאושרה למתן תוקף, בה שותפים חברת יובלים סיטי בוי (50%) ואקרו נדל"ן והפניקס (50%) היא על דרך מנחם בגין 66-70 פינת יצחק שדה בצמוד לצומת מעריב. התכנית משתרעת על פני שטח של כ- 6.25 דונם וכוללת איחוד של שלושה מגרשים, בייעוד לשימושי תעסוקה, מסחר, מגורים ושטחים ציבוריים, סה"כ זכויות הבניה עומדות על כ-107 אלף מ"ר.
במסגרת התכנית יוקמו 2 מגדלים, האחד מגדל מגורים בגובה 40 קומות, שיכלול 170 יח"ד בשטח כולל של כ-80 אלף מ"ר, מתוכן 25 דירות לדיור בר השגה בשכירות ארוכת טווח לתקופה של 25 שנים בשכירות מוזלת.
המגדל השני, בן 45 קומות ישמש לתעסוקה בהיקף של כ-60 אלף מ"ר. קומות הקרקע של שני המבנים מיועדות עבור מסחר, שירותים ותעסוקה. בנוסף, כ- 5,000 מ"ר יוקצו עבור שטחי ציבור. התכנית כוללת חניונים תת קרקעים. בצמוד למתחם, בפינת הרחובות יצחק שדה ומנחם בגין מתבצעות עבודות להשלמת תחנת קרליבך של מפגש הקו האדום והירוק של הרק"ל. התכנית מקודמת בהתאם לתכנית המתאר תא/ 5000.
התכנית הנוספת במתחם חסן ערפה, בבעלות חברת יובלים סיטי בוי שבבעלות רן בלינקיס ואיציק ברוך. התכנית היא בדרום מרחב יצחק שדה, ברחוב טל ישראל, בשטח של כ- 3.5 דונם. במסגרתה יוקם מגדל בן 43 קומות בהיקף של כ-48 אלף מ"ר הכולל עירוב שימושים בו יוקמו 121 יח"ד כולל 35 דירות לדיור בר השגה בשכירות ארוכת טווח לתקופה של 25 שנים בשכירות מוזלת ומסחר ותעסוקה בהיקף של כ-35 אלף מ"ר וקומת קרקע מסחרית. התכנית כוללת כ-2,900 מ"ר עבור שטחים ציבוריים בנויים וקומות מרתף עבור חניה לדיירי הבניין ולשימושי מסחר ותעסוקה.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
