תכנית חדשה במתחם חסן ערפה בת"א: 291 דירות, כולל שכירות ארוכת טווח
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו אישרה בשבוע האחרון למתן תוקף שתי תכניות של חברת "יובלים סיטי בוי", במתחם חסן ערפה בתל אביב. במסגרת התכניות תקים החברה 3 מגדלים הכוללים בסך הכל 291 יח"ד הכוללות גם דיור בר השגה לשכירות ארוכת טווח וכ-100,000 מ"ר לתעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים בהם בתי ספר והקמת פארק חדש.
התכנית נועדה לפתח את מרחב יצחק שדה על ידי תוספת שטחים לשימושי תעסוקה, מסחר מגורים, היא סמוכה לתחנות רכבת ישראל ולתחנות המטרו ושמה דגש רב על פיתוח המרחב הציבורי, כולל יצירת גישה ישירה למבנה מהרחוב ויצירת מעברים המאפשרים רצף של תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים ברחבי המרחב ומכיוון רחוב ישראל טל. תחילת העבודות בשטח צפויות בעוד כשנה.
תכנית ראשונה שאושרה למתן תוקף, בה שותפים חברת יובלים סיטי בוי (50%) ואקרו נדל"ן והפניקס (50%) היא על דרך מנחם בגין 66-70 פינת יצחק שדה בצמוד לצומת מעריב. התכנית משתרעת על פני שטח של כ- 6.25 דונם וכוללת איחוד של שלושה מגרשים, בייעוד לשימושי תעסוקה, מסחר, מגורים ושטחים ציבוריים, סה"כ זכויות הבניה עומדות על כ-107 אלף מ"ר.
במסגרת התכנית יוקמו 2 מגדלים, האחד מגדל מגורים בגובה 40 קומות, שיכלול 170 יח"ד בשטח כולל של כ-80 אלף מ"ר, מתוכן 25 דירות לדיור בר השגה בשכירות ארוכת טווח לתקופה של 25 שנים בשכירות מוזלת.
המגדל השני, בן 45 קומות ישמש לתעסוקה בהיקף של כ-60 אלף מ"ר. קומות הקרקע של שני המבנים מיועדות עבור מסחר, שירותים ותעסוקה. בנוסף, כ- 5,000 מ"ר יוקצו עבור שטחי ציבור. התכנית כוללת חניונים תת קרקעים. בצמוד למתחם, בפינת הרחובות יצחק שדה ומנחם בגין מתבצעות עבודות להשלמת תחנת קרליבך של מפגש הקו האדום והירוק של הרק"ל. התכנית מקודמת בהתאם לתכנית המתאר תא/ 5000.
התכנית הנוספת במתחם חסן ערפה, בבעלות חברת יובלים סיטי בוי שבבעלות רן בלינקיס ואיציק ברוך. התכנית היא בדרום מרחב יצחק שדה, ברחוב טל ישראל, בשטח של כ- 3.5 דונם. במסגרתה יוקם מגדל בן 43 קומות בהיקף של כ-48 אלף מ"ר הכולל עירוב שימושים בו יוקמו 121 יח"ד כולל 35 דירות לדיור בר השגה בשכירות ארוכת טווח לתקופה של 25 שנים בשכירות מוזלת ומסחר ותעסוקה בהיקף של כ-35 אלף מ"ר וקומת קרקע מסחרית. התכנית כוללת כ-2,900 מ"ר עבור שטחים ציבוריים בנויים וקומות מרתף עבור חניה לדיירי הבניין ולשימושי מסחר ותעסוקה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
