בשעה טובה, דווקא בתקופה שבה הריבית גבוהה כל כך, החלטתם לרכוש דירה בישראל. ישבתם עם משרד המכירות, התמקחתם על כל שקל, שלחתם את יועץ המשכנתא כדי לנהל משא ומתן עם הבנק - אבל את המהות שכחתם. מכרתם את הדירה הקודמת תוך שנה וחצי, הייתם בטוחים שאתם פטורים ממס שבח והופ - קיבלתם הודעה ממיסוי מקרקעין. בגלל טעות טכנית, כך מתברר, תאלצו לשלם 50 אלף שקל. שילמתם את הכסף ואחרי שבוע ביקשתם לקזז את המס. ממיסוי מקרקעין התקבלה תשובה שזו חבות המס שלכם. בצדק. הטעות שלכם לא רלבנטית למערכת המס. זו דוגמה נדירה, מי שקונה דירה יודע תוך כמה עליו למכור את הדירה הקיימת. אבל יש המון פאולים קטנים, יש המון עסקאות לא כשרות או חצי כשרות - כל הקשר והדיווח מול רשות המסים ומיסוי מקרקעין בפרט חייב להיות ישר וישיר.    בעולם המיסוי, יש חוקים רבים, אבל חלק מהם מאפשר לכם לשלם פחות כסף למדינה. עורכי הדין יספרו לכם שזה טריק, אבל זה ממש לא טריק אסור. המדינה לא אוהבת שמרמים אותה. היא פשוט מאפשרת לכם לחסוך כסף אם אתם יודעים ומכבדים את החוק. ואם לא ידעתם, סביר להניח שאתם בבעיה. לפני שאתם מוכרים וקונים דירה, אתם צריכים לעשות תכנון מס נכון. שינוי קטן יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. אני מכיר אדם שפנה פעם למיסוי מקרקעין בשאלה וקיבל תשובה במייל תוך שעה. במחלקה הזאת יש פקידים טובים, שיודעים את העבודה. הם גם יודעים שהמדינה שלהם חולה על מיסוי מקרקעין. אבל הם לעולם לא ישקרו. לפני שנתחיל, סיפור קצר. שלמה נחמה, פעם יו"ר בנק הפועלים, הלך עם רשות המסים, ראש בראש, עד בית המשפט העליון. בעתירה שהגיש ב-2014 הוא טען כי הוא לא צריך לשלם מס שבח על דירה ששיפץ בעבר ומכר תמורת 45 מיליון שקל - דירה במגדל רוטשילד. הסיפור הזה סיבך אותו. הרשות חשדה כי הוא קיבל פטור ממס שבח כאילו היה מדובר במכירת דירה שראויה למגורים, למרות שהיה מדובר לכאורה במעטפת, שחייבת מס ואין לה פטור. מס עשה נחמה? שכנע את הפרקליטות כי מדובר בדירה שראויה למגורים. נחמה גם ניצח. השופטים השתכנעו כי אין לדירה הזאת שימוש אחר מלבד מגורים וכי היא נרכשה למטרה זו. פסק הדין הזה עורר תרעומת. ברשות המסים חששו שהוא יעודד בעלי דירות אחרות לבצע שינויים בדירה לפני המכירה, כך שתיחשב דירת מגורים. אבל אז הגיע חוק חדש והחששות פחתו. טלי ירון אלדר כיהנה בעבר בתפקיד נציבת מס הכנסה. היא מכירה את הנושא מקרוב. הסיפור של שלמה נחמה, הוא המראה של מיסוי מקרקעין. בכל חוק יש פרצה ואפשר לנצל אותו. שוחחנו איתה כדי לשמוע את הסיפורים האלה, אבל בעיקר לדעת - אילו טעויות אנשים עושים בחישוב המס, מה מותר ומה אסור ואיך אפשר לחסוך כסף ממס שבח בדרכים חוקיות לגמרי. "יש דיון בלתי פוסק בשאלה מהי דירת מגורים. אם יש לי דירת מעטפת ללא מטבח, האם זאת דירת מגורים או לא? זה ברור מה המטרה - לגור בה. אבל רגע, יש מי שאומר, אם עדיין לא בנו את המטבח - מה זה אומר? שלמה נחמה בנה מטבחון בדירת פאר וטענו שזה מלאכותי. מס הכנסה אמר שזאת לא דירת מגורים והוא טען ההפך. מס הכנסה הפסיד בבית המשפט. דירת מגורים היא הגדרה לא טריוואלית. במשך שנים חשבנו שההגדרה היא כל מה מה שמשמש למגורים, כולל שירותים מקלחת ומטבח. אבל לא אמרו איזה. היום יש אפשרות להגדיר דירה כדירת מעטפת". למה בכלל לא להגדיר אותה כדירה? הרי ברור מה השימוש שלה. "נחמה רצה למכור ולקבל מסלול של ליניארי מוטב, כלומר לקבל הקלה או פטור במס. הקושי האמיתי של רשות המסים הוא לגבי מקומות אחרים, כמו דירה שהשתמשו בה ועשו ממנה משרד, ואז זה חזר לדירת מגורים". אבל יש שימוש חורג מהיתר, לפעמים זה מותר. "את רשות המס זה לא מעניין. העניין הוא שאנשים מנסים להתחמק ממס ויש שטח אפור. בדרך כלל אתה רוצה להכניס את עצמך לכך שזה כן יהיה דירה, כי אתה יכול לקבל מסלול של ליניארי מוטב. במחסן או משרד, אתה משלם מס אחר". בואי נדבר על מס רכישה. "כשאתה רוכש מקרקעין, יש מס שנקבע על פי דרגות. זוהי עלות נוספת שיש לנו בעת רכישת נכס. ברכישת מגרש שאין בו דירת מגורים או ברכישת נכס מסחרי, משרד משלמים 6%". ויש גם הקלה - החזר של 1% במקרה שיש הקלה. טיפ קטן: אם יש לך היתר, אתה יכול לבקש מרשות המסים לשלם 5%, במזומן, עכשיו. בלי החזר. "יש הקלות במידה ויש היתר. אבל בגדול, זה 6%. יש הבדל גדול, כשיש היתר לך מול מצב שאין היתר. כי אם יש היתר, ראו שאתה הולך לבנות. הסיכוי שלא תבנה אחרי היתר הוא לא גדול. לכן מחזירים לך אחוז". לעומת זאת, בדירת מגורים הסיפור שונה לגמרי. "יש פער מאוד גדול בין דירה ראשונה, שבה יש מדרגות מס, לבין דירה שניה שבה אתה נחשב כמשקיע. בדירה יחידה, יש פטור עד שווי של כמעט 2 מיליון שקל (1,919,155 שקל, א"י). המדרגות הן יחסיות ולכן אם קנית דירה ב-2.1 מיליון תשלם מס רק על ההפרש. כיום המס על דירה שניה עומד על 8% ואפילו על 10% אם זו דירת יוקרה. במקרה הזה, אין הנחות במס רכישה. בדירה יחידה, אתה יכול להיות בעלים של שתי דירות, אבל להחזיק לפחות שנה וחצי ותנאים נוספים, כדי למכור את הקודמת. במשך אותה שנה וחצי אתה יכול להיות בעלים של שתי דירות ועדיין - זו תיחשב דירה יחידה. גם אם אתה קונה שליש דירה, זה לא נחשב לצורך מס". אני רוצה לדייק - במקרה שאין לך דירה אחרת. כלומר, אתה יכול להיות בעלים של עשר דירות, בכל אחת תחזיק שליש - והמדינה לא מכירה בזה שיש לך דירה. "נכון, כי רשות המסים מעריכה שאם קנית שליש, אתה לא גר בדירה. היא לא רוצה למסות אותך. יש בזה בעיות אחרות, אבל בגדול אתה צודק. המדינה אומרת ששליש זה בסדר, כי היא לא רוצה שאדם שמחזיק ב-10% מדירה יצטרך לשאת במס על דירה אחרת. אולי היו צריכים להוסיף סעיף שאם יש לך כמה שלישים, ימסו אותך". מצד שני, אם יש לך דירה ואז קנית שליש - היא תמסה. "כי זו כבר השקעה. אבל אם רכשת קודם את השליש ואז את הדירה - היא לא תמסה". אני שואל שאלה אחרת, כי אני באמת לא מבין את ההחלטה הזאת של הרשות. אני נכנס עם שני שותפים, קונים 3 דירות. אם כל אחד רשם על עצמו דירה אחרת, אתה ממוסה. אם כל אחד רשם שלושה שלישים, אין מס. "שליש דירה כן נחשב רק במקרה שיש לך כבר דירה בבעלותך. אגב, אם קיבלת דירה בירושה וחלק אתה רוצה להעביר לאח שלך (או לקרוב משפחה אחר - והגדרת קרוב משפחה מופיעה בחוק, א"י) זה לא ייחשב לצורך אירוע מס". בוא נחזור לעניין הקרקע. יש אפשרות נוספת לחסוך במס. אתה קונה קרקע ורשות המסים צועקת: שלם לנו 6%. אבל יש אפשרות אחרת - אם ערכת הסכם מוקדם עם קבלן על שירותי בניה. "זו סיטואציה אחרת. קנית מגרש עם התחייבות של קבלן לבנות דירה? קנית את המגרש קודם? אז רואים את זה בקנית מגרש ושירותי בניה כאילו זו דירת מגורים. זה קורה כשאתה קונה, יחד עם זה שקבלן מתחייב לבנות לך. הוא ישלם מס עסקי ואתה תשלם על פי מדרגות מס, ממש כאילו קנית דירה". ההסבר הוא פשוט - כלומר, אם שילמת על השטח 1.5 מיליון שקל, והבניה עלתה 700 אלף שקל (רק לשם הדגמה, מספרים שהם פחות ריאליים כיום), במקום לשלם 6% על הקרקע (90 אלף שקל), אפשר לשלם מס במדרגות. במקרה שזו דירה יחידה ששווה 2.2 מיליון שקל תחסוך את ההפרש (לאחר חישוב, תשלמו 9,829 שקל). בואי נדבר על מס שבח - שם אפשר לקבל החזר. "מס שבח הוא 25% על הרווח מדירה. אם מכרת אחרי שנה וחצי ואתה עומד בשאר סעיפי הפטור (דירה יחידה, תושב ישראל וכו', א"י), לא תשלם בכלל. על מגרשים ישנים מאוד יש מדרגות שונות. לגבי דירות מגורים, יש חלוקה". ליניאריות רגילה ומוטבת. מה ההבדל בניהם? "עד 2014 תוכל לקבל פטור ממס, ומאז - באופן יחסי. על זכויות בניה אין ליניאריות מוטב. אם רכשתי מקרקעין לפני הרבה שנים ובניתי עליו דירת מגורים. במכירה לפי החוק היום, מועד הרכישה הוא מועד רכישת המקרקעין. בליניארי המוטב, יש לך הקלה. אם קנית מקרקעין משנות ה-70, בנית היום ותמכור את זה ב-2024, אתה נכנס לליניאריות מוטבת עד 2014 ואחרי זה חייב. שיעורי המס יהיו פחותים, אפילו חד ספרתיים. עכשיו מכניסים את זה לחוק ההסדרים". מה יקרה אז? "שאם יש לי קרקע ישנה ואני בונה מאוחר יותר, יום רכישת הדירה ייחשב יום תחילת הבניה". המדינה הזאת מאוהבת במיסוי מקרקעין. "אבל יש חריג. הוראה שאם אתה בונה בשלוש שנים הבאות מאז שהחוק יתחיל, תיכנס לליניארי מוטב. זה גורם לאנשים לבנות דירות על הקרקעות שיש להם". על רגל אחת, מה מותר לנכות ממס שבח? "מס רכישה אפשר לנכות, גם שמאי, עורך דין, הוצאות להשבחה של הנכס, הוספת מחסן, או אם שדרגת מטבח. גם את ריבית המשכנתא אפשר לנכות בתנאים מסוימים. שיפוץ בדירה גם נחשב". נושא חשוב נוסף במיסוי מקרקעין - מס ירושה. מתי יגיע הרגע שהמדינה תמסה אותנו גם על הורשה? "כיום יש פטור ממס, חד וחלק. יש כאן שאלה לגיטימית, אם יהיה מס עזבון בארץ או לא. מנסים, זה עולה ויורד כמקור מימוני. להערכתי - לא יהיה. אוסיף על זה משהו - יש גם את נושא העברת נכסים לנאמן. יש כללים שלמים במיסוי של מה קורה אם העברת דירה לנאמן. זה יכול לשמש כלי לתכנון למעבר בן דורי. איך אני מגן על הנכס ואף אחד לא יכול לגעת בו. היא יכולה לחול גם על מקרקעין אם עושים אותה נכון. יש פסיקה פשוטה של העליון של מקרה שלא קיבלו העברה לנאמנות. הדגש הוא שצריך להשתמש בנאמנות ככלי של תכנון מעבר בין דורי נכון". לך אסור, אז אני אספר. בא ראש עירייה, קנה שטח שהוא יודע שהוא עומד להיות מופשר. מה עשה? העביר אותו לנאמן. באו עיתונאים ובדקו של מי השטח ושמו של הנאמן הופיע. ראש העיר עזב את תפקידו, ואז החזיר את השטח לרשותו. מה יכתבו אחר כך, זה פחות מעניין. הוא קיבל שטח מופשר, בלי מס, ששווה הרבה מאוד כסף. והוא לא איש ציבור. "זה חוקי, מותר לו".