יש כמה שכונות בתל אביב, שלא משנה איזה שינויים הן יעברו, הן יצרבו לנצח, עמוק בתודעה, כשכונות עשירים. אם אבא שלכם מסביון או מצהלה, סביר להניח שרוב החברים שלכם יגדירו אתכם כעשירים - למרות שזה לא תמיד נכון. יש בתים בשכונות היוקרה שעולים פחות מדירות במרכז תל אביב. ובכל זאת - סטיגמה היא סטיגמה היא סטיגמה. ובינתיים, מחירי הדיור בשכונות האלה מעידים שיהיה קשה להתנער ממנה.

שכונת צהלה, הממוקמת על הגבול בין תל אביב לרמת השרון, נקראה במקור על שם צה"ל - היא הייתה אמורה לאכלס כאן בעיקר אנשי ביטחון. היא התחילה כרעיון של דוד בן גוריון לפתח שכונת שיכונים לחיילים ואנשי קבע שקיבלו תנאים נוחים מהמדינה: בית צמוד קרקע על מגרש של חצי דונם, משכנתא בתנאים נוחים ופטור מתשלום פיתוח ונגמרה - אתם כבר יודעים איפה. בינתיים הרבה אנשי קבע בכירים קיבלו מתנה שלימים תתברר ששווה הון גדול, אבל האופי "הצבאי" של השכונה כבר מזמן לא קיים.

שכונת אפקה הוקמה גם היא בשנים מוקדמות מאוד, שנות ה-50. המטרה שלה הייתה אחרת - לשכן את חברי ארגון ההגנה. בדומה לצהלה, גם שם נרשם שינוי - משכונה קהילתית, כזאת שמכילה בתים צנועים, היא הפכה לשכונה כפרית עם בתים מטופחים. בשכונה יש עדיין כמה בתים ישנים, זכר לימים עברו, אבל רובה מכילה בניה חדשה ומודרנית.

משהו קרה בצהלה בשנות התשעים. תושבים חדשים הגיעו, הרסו את הבתים הישנים ובנו חדשים, המון מפורסמים נכנסו לכאן והמחירים עלו בשנים האחרונות בשיעור גבוה. במקום חיילים בכירים - זאת הפכה לשכונה של בכירי המשק. במהלך השנים עברו כאן משה דיין, יצחק רבין, יקותיאל אדם, חיים הרצוג, יצחק הרצוג, אסתר חיות, הרב דוד כהנא, שלמה ארצי ואביב גפן ועוד ועוד. ב-2020 עוד נלחמו תושבי השכונה נגד הקמת מגדלים (3,250 יחידות דיור) באזור רצועת הנופש המזרחית והסמוכה ברמת השרון. 

• "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
• המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בין העותרים היו מנכ"ל טבע היוצא ארז ויגודמן, בעלי מכבי ת"א בכדורגל לשעבר לוני הרציקוביץ', בעלי הפועל באר שבע אלונה ברקת, אנשי העסקים ליאון רקנאטי ומאיר שמיר ועוד. באפקה, אגב, עברו במהלך השנים מוטה גור, רפי איתן, אפרים קישון, בתיה עוזיאל ועוד.

אז מה יש בצהלה היום? יותר מ-500 צמודי קרקע, רובם חד משפחתיים, פחות מ-2,000 איש שכולם עוברים ברחוב צה"ל - שמוביל מקצה אחד של השכונה - לקצה השני שלה. תושבי השכונה נחשבים לחברי אגודה - הם בוחרים ועד אחת לשנתיים והוא מייצג את התושבים מול העירייה. אפילו רב השכונה נבחר כאן. בטח לא תופתעו לשמוע כמה עולה מטר עבור התענוג הזה.

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

כמה הייתם משלמים על וילה עם בריכה בשכונת יוקרה?

כמה עולה בית בצהלה ואפקה?

מחירי צמודי קרקע ברשות המסים יכולים להטעות מעט. הסיבה: לפעמים מדווחים על שטח הקרקע ולא על שטח מ"ר בנוי. זה מוריד משמעותית את המחיר הממוצע. חוץ מזה, החלטנו לבחון בתים בשטח ממוצע ולא גדולים מדי, משום שאז יש שוליות לגודל והמחיר הממוצע למ"ר קטן.

חשוב להדגיש: בתחשיב שלנו ניסינו להתעלם מהשכונות הבנות, גני צהלה ורמות צהלה. שם יש גם דירות גן ודירות בבנינים. יש שם מעל 5,000 תושבים וזאת כמות לא מבוטלת.

נתחיל עם מחירי המגרשים. מצאנו כמה כאלה בשכונה, סביב 400 מ"ר, והמחיר המבוקש  הוא סביב 12-14 מיליון שקל, תלוי במיקום. מצאנו שטח של 800 מ"ר במחיר הזה. ממחיר הקרקע אתם יכולים להבין לבד כמה עולה כאן בית. יש גם בתים ישנים, קטנים יותר, כנראה מהתקופה שבה היה נהוג לבנות כך. בית קטן הוא לא תמיד יתרון. לפעמים עדיף לרכוש רק קרקע, משום שעלויות ההריסה והפינוי של הבית הישן הן גבוהות ולמעשה מעלות את המחיר של הנכס.

קשה מאוד לומר כמה עולה כאן מטר, משום שהנכסים האמיתיים של צהלה, ולא בשכונות של תל אביב שעוטפות אותה, לא נמכרים כאן בסיטונות. אנשים שומרים על הנכס. מצאנו עסקאות של 60 אלף שקל למטר. עסקאות נמוכות, כך מתברר, הן של שכונות קרובות, ולא של צהלה עצמה. בגדול, אם אתם רוצים לגדול בצהלה, תצטרכו לייעד לכך תקציב של כ-15 מיליון שקל לקרקע, לא כולל עלות בניה (. תוכלו לקבל שטח ולבנות עליו בית או לקנות בית מוכן, בהנחה שהוא לא קטן מדי ואז לשלם עלויות הריסה. בית ברמה גבוה יעלה לכם 25 מיליון שקל ויותר.

באפקה, לעומת זאת, נעשו רק 2 עסקאות בשנה האחרונה, המשקפות מחיר של 40-44 אלף שקל למטר. מדובר בדירות ולא בצמודי קרקע. כלל אצבע לגבי אפקה: אם אתם יכולים לשלם 5.5 מיליון שקל על דירה בבניין ישן, תעשו זאת. אם אתם יכולים לשלם 18-20 מיליון שקל על וילה, זה מצוין. אם לא, סעו לרמת אביב ג'. מי שלא קונה כאן, נוסע לשם.

עסקאות אחרונות, שכונת צהלה ואפקה

אהוד 10 (נבנה בשנת 2000), 411 מ"ר, 5 חדרים - 25 מיליון שקל.

שמגר 27 (נבנה בשנת 1992), 160 מ"ר, 5 חדרים - 7.4 מיליון שקל.

יואב 3 (נבנה בשנת 1997), 676 מ"ר, 7 חדרים - 27.62 מיליון שקל.

שינדלר אוסקר 30 (דירה בבניין), 112 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 5.4 מיליון שקל.

המצביאים 11 (נבנה ב-1996), 250 מ"ר, 6 חדרים - 15.2 מיליון שקל.

לבנון חיים 92 (אפקה), 116 מ"ר, 4.5 חדרים, קומה 3 - 4.6 מיליון שקל.

פרוייקט afeka boutique (אפקה), 101 מ"ר, 4 חדרים, קומה 1 - 4.5 מיליון שקל.