המדינה רוצה להגדיל מלאי הקרקעות, אבל תוקעת אלפי יחידות בגלל המטרו
בזמן שמדינת ישראל רוצה להגדיל את היצע הדירות באמצעות פרוייקטים של התחדשות עירונית, יש מה שתוקע את זה. במהלך השנה החליטה ולנט"ע להקפיא את ההיתרים לתכניות התחדשות עירונית קרובות לתוואי המטרו, אולם אז הושגה פשרה להקפיא רק חלק מהם.
המשמעות של הקפאת פרוייקטים להתחדשות עירונית היא פשוטה - כשאלה נתקעים, היצע הדירות קטן, וכשזה קורה - מחירי הדירות לא יכולים לרדת בקצב מהיר. מה שתוקע פרוייקטים כאלה הוא לא רק היעדר קרקעות, אלא גם ביורוקרטיה מסורבלת שמקשה על קבלת היתרים.
בינתיים, מדובר על כך שייעצרו כל ההיתרים של הפרוייקטים ברדיוס של 100 מטר מהתחנות. בשלב השני, יצטרכו הפרוייקטים שממוקמים עד 300 מטר משם, אישור של וועדה מחוזית. אתם יכולים לתאר לעצמכם כמה זמן זה ייקח. לפי עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כיום קיימות כ-12 אלף בקשות להיתר באזורים האמורים.
- 2.שגית 22/03/2023 06:52הגב לתגובה זוקבלנים ממונפים חייבים למכור דירות - אבל אין קונים. ההייטק במשבר, הריבית על המשכנתאות בשמיים ומחירי הדירות יירדו בשלושים אחוז בשנתיים הקרובות. ניתו היום לקבל ארבעה אחוז ריבית בהפקדות שקליות במקום להחזיק בנדלנ שיירד חמישים אחוז בחמש שנים הקרובות.
- קדימה, נתוני דירות שנמכרו בירידת מיחירים. פרטים! (ל"ת)נתונים 22/03/2023 08:53הגב לתגובה זו
- יעלי 22/03/2023 19:03זו לא ירידת מחירים, זו קריסת מחירים של ממש. קבלנים מורידים במשא ומתן עשרים אחוז ממחיר המחירון. הקבלנים בהיסטריה מוחלטת, רובם לא ישרדו בשנתיים הקרובות ויפשטו רגל בגלל המינוף. מי שקנה קרקעות לאלפי יחדות דיור בשדה דב יפשוט רגל.
- 1.מנש 21/03/2023 15:17הגב לתגובה זו1 להוציא מכרזים דחוף.לאלפי בתים צמודי קרקע במרכז ובמקביל מכרזי בניה רוויה ולא במתחמים אלה לקבותות רכישה עם התניה לבניה תוך 3 שנים וזה בטוח יעורר את הכלכלה אגב בהנחה של 30 אחוז. 2. תכניות בניין עיר שתקועות להכין צוות מיידי שיגיש תוכניות חלופיות במקביל כך שם הרדות לא סיימה אז תכנס לתוקף התוכנית המזורזת של הממשלה.
- ירח 22/03/2023 11:29הגב לתגובה זומדינת ישראל צפופה, יש מעט שטח והרבה אנשים (עם גידול הזוי במקום הראשון במדינות המערב) אסור לעודד בניית ביניינים נמוכים, חייבים מערכות תחבורה מסילתיות שיוכלו להתמודד עם מגדלים של 50 קומות.
- בתים צמודי קרקע במרכז? איפה? (ל"ת)אביאל 22/03/2023 10:19הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
