המדינה רוצה להגדיל מלאי הקרקעות, אבל תוקעת אלפי יחידות בגלל המטרו
בזמן שמדינת ישראל רוצה להגדיל את היצע הדירות באמצעות פרוייקטים של התחדשות עירונית, יש מה שתוקע את זה. במהלך השנה החליטה ולנט"ע להקפיא את ההיתרים לתכניות התחדשות עירונית קרובות לתוואי המטרו, אולם אז הושגה פשרה להקפיא רק חלק מהם.
המשמעות של הקפאת פרוייקטים להתחדשות עירונית היא פשוטה - כשאלה נתקעים, היצע הדירות קטן, וכשזה קורה - מחירי הדירות לא יכולים לרדת בקצב מהיר. מה שתוקע פרוייקטים כאלה הוא לא רק היעדר קרקעות, אלא גם ביורוקרטיה מסורבלת שמקשה על קבלת היתרים.
בינתיים, מדובר על כך שייעצרו כל ההיתרים של הפרוייקטים ברדיוס של 100 מטר מהתחנות. בשלב השני, יצטרכו הפרוייקטים שממוקמים עד 300 מטר משם, אישור של וועדה מחוזית. אתם יכולים לתאר לעצמכם כמה זמן זה ייקח. לפי עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כיום קיימות כ-12 אלף בקשות להיתר באזורים האמורים.
- 2.שגית 22/03/2023 06:52הגב לתגובה זוקבלנים ממונפים חייבים למכור דירות - אבל אין קונים. ההייטק במשבר, הריבית על המשכנתאות בשמיים ומחירי הדירות יירדו בשלושים אחוז בשנתיים הקרובות. ניתו היום לקבל ארבעה אחוז ריבית בהפקדות שקליות במקום להחזיק בנדלנ שיירד חמישים אחוז בחמש שנים הקרובות.
- קדימה, נתוני דירות שנמכרו בירידת מיחירים. פרטים! (ל"ת)נתונים 22/03/2023 08:53הגב לתגובה זו
- יעלי 22/03/2023 19:03זו לא ירידת מחירים, זו קריסת מחירים של ממש. קבלנים מורידים במשא ומתן עשרים אחוז ממחיר המחירון. הקבלנים בהיסטריה מוחלטת, רובם לא ישרדו בשנתיים הקרובות ויפשטו רגל בגלל המינוף. מי שקנה קרקעות לאלפי יחדות דיור בשדה דב יפשוט רגל.
- 1.מנש 21/03/2023 15:17הגב לתגובה זו1 להוציא מכרזים דחוף.לאלפי בתים צמודי קרקע במרכז ובמקביל מכרזי בניה רוויה ולא במתחמים אלה לקבותות רכישה עם התניה לבניה תוך 3 שנים וזה בטוח יעורר את הכלכלה אגב בהנחה של 30 אחוז. 2. תכניות בניין עיר שתקועות להכין צוות מיידי שיגיש תוכניות חלופיות במקביל כך שם הרדות לא סיימה אז תכנס לתוקף התוכנית המזורזת של הממשלה.
- ירח 22/03/2023 11:29הגב לתגובה זומדינת ישראל צפופה, יש מעט שטח והרבה אנשים (עם גידול הזוי במקום הראשון במדינות המערב) אסור לעודד בניית ביניינים נמוכים, חייבים מערכות תחבורה מסילתיות שיוכלו להתמודד עם מגדלים של 50 קומות.
- בתים צמודי קרקע במרכז? איפה? (ל"ת)אביאל 22/03/2023 10:19הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
