מחירי השכירויות עולים בתקופה של האטה כלכלית
בחודשים האחרונים, מחירי השכירות החלו לטפס. אפשר לראות את זה בתרשים 1, שמראה את השינוי במדד מחירי השכירות ובמדד מחירי הדירות. השינויים מחושבים ביחס ל- 12 חודשים אחורה, כך שהנתון בחודש מסוים מראה את השינוי ביחס לאותו חודש שנה אחת קודם.
תרשים 1: השינוי במדד מחירי שכירות בומדד מחירי דירות. מקור: למ"ס
מהתרשים הזה אפשר לראות מספר דברים. ראשית, שמחירי השכירות מטפסים בחודשים האחרונים בקצב המהיר ביותר מאז אמצע 2011. שנית, שעליית מחירי שכירות בקצב הזה היא לא חריגה במיוחד, ב-2002 וב-2009, למשל, מחירי השכירות טיפסו בקצב של כ-17% בשנה, כמעט פי 3 מהקצב הנוכחי. שלישית, שעד סוף 2009, היה מתאם חזק בין מחירי הדירות והשכירות, אבל לאחר מכן, הקשר בין מחירי הדיור והשכירות די התנתק.
אם מסתכלים על התקופה שבין שנת 2000 ל-2009, מדד פירסון לקשר שבין מחירי הדירות ומחירי השכירות היה כמעט 0.8. מכיוון שמדד פירסון מקבל ערכים בין 0 ל-1, מתאם של 0.8 מצביע על מתאם חזק מאוד. בין 2010 ל-2021, לעומת זאת, המתאם הוא רק 0.4, כמחצית מהערך שלו בתקופה שעד 2009. ב-2022 הקשר חוזר, לפחות בינתיים, להתקיים, מכיוון שמחירי הדירות והשכירות נעו באותו כיוון – כלפי מעלה.
הנתונים הללו, מצביעים על כמה מסקנות אפשריות. ראשית, "משבר הדיור" כפי שאוהבים לכנות את עליית מחירי הדירות מאז 2008, הוא לא באמת משבר דיור. הבדל מרכזי אחד בין רכישת דירה לבין שכירת דירה, היא שדירה שכורה משמשת לדבר אחד בלבד: למגורים. דירה בשכירות מספקת לשוכר שירותי דיור, וזהו. דירה בבעלות לעומת זאת, משמשת לשתי מטרות עיקריות. מטרה אחת היא דיור. המטרה השנייה היא השקעה. בתקופות שבהן היה בישראל משבר דיור אמיתי כי מספר הדירות לא הספיקו לאוכלוסייה, אופיינו בכך שמחירי השכירות עלו במהירות – לעתים קרובות, עלו אפילו יותר מהר ממחירי הדירות.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשיא תקופת העלייה מבריה"מ למשל, בשנים 1988-1992, מחירי השכירות עלו בכ-20%–35% בשנה. מחירי הדירות עלו במעט פחות. זה קרה בגלל שכשהעולים הגיעו לארץ, הם לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה, אבל הם היו חייבים לגור באחת. נוצר ביקוש גדול לשירותי דיור, ומחירי השכירות טיפסו.
מאז 2008, לעומת זאת, עליית מחירי הדירות אינה נובעת מכך שאנשים מוכנים לשלם כל מחיר בשביל מקום לגור בו. לו זה היה המצב, היה נוצר גם לחץ חזק על מחירי השכירות, והם היו עולים בקצב דומה למחירי הדירות. מה שקורה מאז 2008 הוא שאנשים רואים בדירה נכס נחשק בגלל שהיא מוצר השקעה שגם מספק שירותי דיור. אז המונח משבר דיור הוא לא מדויק – יותר נכון לומר שמאז 2008 יש משבר השקעה, שמוביל לכך שהמחירים של מוצרי השקעה נחשקים טסים לשמיים.
מסקנה שנייה היא שמאז סוף גל העלייה מבריה"מ, מחירי השכירות נוטים לעלות בצורה מהירה בתקופות של האטה כלכלית. שנת 2002 הייתה באמצע משבר הדוט-קום והאינתיפאדה השנייה. 2009 הייתה שנה של האטה כלכלית בעקבות משבר הסאב-פריים. בשני המקרים, ההאטה הכלכלית הובילה לכך שאנשים העדיפו להמתין עם רכישת דירות, מה שהגדיל את הלחץ על שוק השכירות. מה שקורה בחודשים האחרונים זה כנראה שילוב של ההאטה בהיי-טק ביחד עם עליית הריבית שיוצרת את המעבר של אנשים מרכישת דירות לשכירות. בנוסף, יש גם גל לא קטן של עלייה מרוסיה ומאוקראינה, וגם זה מגדיל את הביקוש לדירות להשכרה. ככל שההאטה הכלכלית המסתמנת תמשך והריביות ימשיכו להיות גבוהות, ייתכן שנחזור למצב שבו מחירי השכירות עולים מהר יותר ממחירי הדירות.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
מסקנה שלישית היא שיכול להיות ש-2022 תהיה השנה שבה שוק הדיור חוזר לשפיות. תקופה של מעל 10 שנים שבה יש נתק בין המחירים בשוק השכירות ובשוק הדיור היא לא מצב נורמלי. במצב הנורמלי, אנשים בוחנים את המחירים בשוק הדירות ובשוק השכירות ומחליטים אם לקנות או לשכור לפי מה שיותר משתלם. מאז 2009, לעומת זאת, אנשים העדיפו לרכוש דירה בלי קשר למה שקרה בשוק השכירות, כך ששני השווקים התנתקו. ב-2022 הם חזרו לנוע ביחד. נשאר לראות אם זאת מגמה שתמשיך גם לשנים הבאות, אבל כל זמן שהריבית תשאר גבוהה יחסית, כנראה שזה אכן יהיה המצב.
ד"ר אביחי שניר
אוניברסיטת בר-אילן
- 11.אורית 13/03/2023 23:13הגב לתגובה זוחריש משתלמת גם כלכלית
- 10.איש חכם 11/03/2023 10:49הגב לתגובה זוזה אומר שהשכירויות יעלו השנה, ומחירי הדיור יקרסו, כי אין מחסור וזה לא השקעה משתלמת כבר
- 9.בקריות עוד זול 2500 שח הכי משתלם לשכור (ל"ת)בתייה 11/03/2023 05:39הגב לתגובה זו
- 8.דירות"א 07/03/2023 12:52הגב לתגובה זורצוי לממש דירה להשכרה לסגור לשנה ולחזור לקנות במחיר חדש נמוך יותר זו דעתי
- כלכלן 08/03/2023 08:18הגב לתגובה זוהאמיתי של עליית ערך, שאת זה לא תקבל באף בנק...
- מקבלים כבר 5 - 5.5% בשיחת טלפון לסניף (ל"ת)דניאל 07/03/2023 16:16הגב לתגובה זו
- 7.ראובן 07/03/2023 12:32הגב לתגובה זוהם מסודרים!!ואתם תשלמו את החשבון ותבכו!!!!!!!!!!!!!!
- 6.כתבה סתם ולא מבוססת מציאות יש מקומות שהמחירים לא עלו (ל"ת)lol 07/03/2023 12:28הגב לתגובה זו
- אולי 08/03/2023 08:20הגב לתגובה זוהבית ולא מבלבלים את המוח לבעל הבית.
- 5.אוהד 07/03/2023 12:25הגב לתגובה זומחירי השכירות יציבים ולא נשחקו ריאלית , כשמלאי הדירות הגדול של הקבלנים ייכנס לשוק השכירות נראה גם ירידה ריאלית.
- תזהר שבסוף לא תשכנע את עצמך בשטויות שלך (ל"ת)בסוף 08/03/2023 08:21הגב לתגובה זו
- 4.אאאאא 07/03/2023 11:59הגב לתגובה זואין הגיון , בזמן האטה בכל שוק בעולם המחירים יורדים , ראו ארהב, אירופה קנדה וכו'.... יש קרטל שמריץ מחירים .... מוכר דירות מעל מכיר הממוצע והשיטה שהלמס בודק מחירים גורמת לעלייה בלתי מסתיימת
- כלכלן 07/03/2023 16:13הגב לתגובה זואצלנו יירדו מחירים. אבל העשירים לא רוצים, שו שו.
- 3.לרון 07/03/2023 11:50הגב לתגובה זוהמשכיר עולה בהוצאותיו הכלכליות ומנסה "להשלים" דרך שכר הדירה,פשוט...וקצר!
- לולן 07/03/2023 15:57הגב לתגובה זווממש לא בטוח שמצאת
- 2.גברי 07/03/2023 11:48הגב לתגובה זותגיד את האמת כמה דירות יש לך להשכרה אני מעריך שלפחות 20 דירות אז לא פלא בניתוח שלך אותו תסריט אנו רואים יום יום גם על ידי חברות הבניה שמוכרות דירות אבל אם באמת אתם מצליחים בזה אז המצב הכלכלי פה הוא נהדר
- 1.ממשלתי שודדת חילונים ונותנת לחרדים (ל"ת)נתניהו 07/03/2023 11:22הגב לתגובה זו
- החרדים לשוח מוזניים לכן סוחתים את אוצרות המדינה. 07/03/2023 12:00הגב לתגובה זוהחרדים לשוח מוזניים לכן סוחתים את אוצרות המדינה. , טפילים שלכם תורמים רק לוקחים
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
