סיור שכונות - יד אליהו; על המחירים, היתרונות והחסרונות באזור
סיור שכונות. הפעם אנחנו ביד אליהו. השכונה היתה בעבר שכונת פועלים, אך בעשור האחרון היא מושכת צעירים רבים שרוצים לגור בשקט, אך גם קרוב למרכז תל אביב. בשכונה קיימים שיכוני רכבות, אך יש בה תנופה של התחדשות עירונית, לצד בנייה והרחבה של צמודי קרקע, ומגדלי יוקרה. האופי של השכונה ישתנה בשנים הבאות, כשבתב"ע מתוכננים מרכזי בילוי ומסחר.
קצת על המחירים - מחיר מטר רבוע מגיע בשכונה ל-42-44 אלף שקל. המחירים ביד אליהו עלו פי שלושה בעשר השנים האחרונות,, לעומת עלייה של פי 2 בממוצע ארצי. בשנתיים האחרונות המחירים ביד אליהו עלו מעל 30% כשהממוצע הארצי עלה ב-25%.
יד אליהו פחות טובה למשקיעים מאשר אזורים מרוחקים מהמרכז, כאשר שכר הדירה מבטא תשואה של 2%-2.5% בלבד. צפו בסיור בשכונה:
- 5.אילן 28/02/2023 08:02הגב לתגובה זוסטלה אבידן אכן גרמה נזק כבד לתושבי השכונה בהתנגדויות שהיא הגישה נגד הפינוי בינוי.
- 4.רבקה 27/02/2023 21:46הגב לתגובה זוחוץ מנזקים ושקרים אין מסטלה אבידן כלום
- 3.רינת 27/02/2023 21:40הגב לתגובה זוהדירות בלהגארדייה 68 עד 68 יש שם דירות מקסימות ויפות והלוואי וכל השכונה תיראה ככה, סטלה אבידן פלשה לחצר שבכלל לא שייכת לה ועוד יש לה טענות לפרוייקט, מה יש לנו בדירות הישנות דירות מלפני מלחמת השיחרור אין לנו ממ"ד ומיקלטים בביניינים כל הביניינים מתפוררים סטלה אבידן חושבת שהיא בעלת הבית של הדירות שלנו אבל זה לא יעזור לה רוב התושבים מעוניינים בפינוי בינוישתדבר בשם עצמה לא בשם התושבים 90% מהדיירים בשכונה לא סובלים אותה חוץ מנזקים אין ממנה כלום
- 2.up 27/02/2023 13:47הגב לתגובה זוכל מי שעוקב אחר מחירי דירות חדשות יכול להבחין בעליה רצופה. בקיבוץ גלויות בתל אביב בפרוייקט פלורה נמכרות דירות 2 חדרים ב 3 מליון. מי שמפרסם על ירידת מחיר חי בארץ אחרת. או עיר אחרת
- 1.[email protected] 27/02/2023 07:49הגב לתגובה זוגם ביד אליהו, אבל בעיקר בצפון תל אביב.
- יד אליהו (ל"ת)אביטל 27/02/2023 21:41הגב לתגובה זו
- דפנה 28/02/2023 08:04מחירי הדירות שילשו את עצמם ביד אליהו, בגלל הפינוי בינוי.
- עשר שנים אתה גבר כותב את זה (ל"ת)שוקי 27/02/2023 14:43הגב לתגובה זו
- רינת 27/02/2023 21:44ביד אליהו המחירים רק עולים בגלל הפינוי בינוי בלהגארדייה 64 בנו יופי של דירות והלוואי ויד אליהו תתחדש כמה שיותר מהר מי צריך את כל הדירות הישנות האלו למה שלא תהייה שכונה יפה וחדשה שבכל דירה יהייה ממ"ד
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
