האטה בנדל"ן? נתוני מנהל התכנון מציגים שיא באישור יחידות דיור
מדינת ישראל נמצאת בצומת דרכים בכל מה שקשור לנדל"ן. מצד אחד, מנסים לעצור את מחירי הדיור באמצעות העלאת הריבית ומצד שני - הרשויות מעניקות מתן אלפי היתרי בניה לפרוייקטים חדשים ולפיתוח התחדשות עירונית. על פי נתוני מנהל התכנון, שפרסום היום את נתוני שנת 2022 בתכנון, אפשר לתהות כיצד אלה משתלבים עם ההאטה בתחילת הבניות החדשות ובכלל - מה מצפה לנו בשנת 2023. הנתונים של המנהל מציגים את העשייה בתחומי הדיור, התשתיות, התחבורה והשטחים הפתוחים. המספרים העיקריים: בשנת 2022 אושרו 158,000 יחידות דיור (היעד עמד על 125 אלף), שיא בהתחדשות עירונית עם יותר מ-77,000 יחידות דיור. כמו כן, הוותמ"ל הכפיל את היקף יחידות הדיור המאושרות ל-43,000 יחידות דיור - פי שניים משנת 2021. כמו כן, נרשם שיא בהכרזה על גנים לאומיים ושמורות טבע חדשים - 34 הכרזות בהיקף של כ-50 אלף דונם. והנה החלוקה על פני אזורים: במחוז דרום אושרו 23,942 יחידות דיור; במחוז חיפה אושרו 10,271 יחידות דיור; במחוז צפון אושרו 12,266 יחידות דיור; במחוז ירושלים אושרו 12,567 יחידות דיור; במחוז מרכז אושרו 19,914 יחידות דיור; ובמחוז תל אביב אושרו 36,077 יחידות דיור. כאמור, בתחום ההתחדשות העירונית נרשמו מספרים מרשימים. מינהל התכנון הפך לגוף יוזם בהקשר הזה: מוסדות התכנון שעד עתה עסקו בעיקר בבחינה ואישור של תוכניות, יהפכו ליזמים שיקדמו בעצמם תוכניות מפורטות, שלאחר אישורן אפשר יהיה להתחיל לבנות בשטח. מתחמי התכנון שיוצעו יכללו אזורים גם באזורי הביקוש וגם באזורי הפריפריה בדגש על התחדשות עירונית, חידוש מרכזי ערים, אזורים מוטי תחבורה ציבורית ואזורים בהם חשש לסיכון מיידי לרעידות אדמה, ובהתאם למגמות התכנון הארצית ולמדיניות הציפוף. "השנה החולפת היתה שנת שיא, הם במספר יחידות דיור, והן בקידום תשתיות", אמר יו"ר מטה התכנון הלאומי, עו"ד שלומי הייזלר. "אישרנו תחנות כוח, קווי מטרו, מתקני אנרגיה, כבישים ורכבות. בד בבד, קידמנו בשנה החולפת רפורמות חקיקה לטיוב רגולציה ורישוי, ובכלל זה רפורמת הרישוי העצמי ומסלולי תכנון ורישוי מואצים ורפורמת 'תוכנית + היתר'". מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, הוסיף: "158 אלף יחידות דיור – מספר והישג חסר תקדים, שהם פרי עבודה מאומצת של מטה ומינהל התכנון, המחוזות והותמ"ל. שנת 2023 עומדת בסימן תחילתן של רפורמות אלה, כאשר בתחום הרישוי ביטול ההקלות יוביל לעולם תכנוני חדש. מינהל התכנון מוביל בימים אלה תוכנית אסטרטגית לתשתיות, שתיתן מענה לצורכי המדינה עד שנת 2050". לצד תוכניות ליחידות דיור, מינהל התכנון התמקדו השנה בקידום ואישור תוכניות משמעויות בתחום האנרגיה, התחבורה והתשתיות, כמו תוכנית המתאר הארצית למפרץ חיפה (תמ"א 75) - שתאפשר עשרות אלף יחידות דיור בתחומה, הקמת שטחי תעסוקה בהיקף של כ-5 מיליון מ"ר, מבנים ציבוריים בהיקף של כ-3 מיליון מ"ר , 6,000 דונם שטחי פארק מטרופוליני ונחלים, כ-1.5 מיליון מ"ר למסחר וכן בתי מלון. בתחום הרישוי והרגולציה קודמו מספר הליכים מרכזיים. לאור זאת, נמשכת המגמה החיובית בהוצאת היתרי הבנייה והצפי הוא לכ-75,000 היתרי בנייה בשנת 2022. בשנה האחרונה המשיכה תנופת התכנון בתחום האנרגיה תוך שימת דגש מיוחד על אנרגיה מתחדשת ומציאת פתרונות לייצור חשמל בדו שימוש. תחום נוסף שזכה לתנופה השנה הוא מתקני אגירת אנרגיה, כלי משלים ובעל חשיבות רבה בעולם המתפתח, השנה אושר מתקן אגירה שאובה בגלבוע ומקודם מתקן גדול נוסף. בנוסף, קודמה תוכנית מתאר ארצית להסדרת תכנון וקידום מתקני אגירת אנרגיה (תמ"א 19/1) - תוכנית מתאר ארצית להסדרת תכנון וקידום מתקני אגירת אנרגיה, כאשר במקביל החל הליך תכנון של מתחמי אגירה רבים.
- 1.מאור 01/01/2023 14:24הגב לתגובה זוובסוף בשורה התחתונה המחירים עלו ב25 אחוז שנתי. כולם מתרברבים כמה עשו ובסוף מחוסרי הדיור נשארים בלי כלום.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי
יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון.
מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.
החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.
שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.
- לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
- מנורה צפויה להשקיע ביוסי אברהמי - המטרה להמשך: הנפקה בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?
