האטה בנדל"ן? נתוני מנהל התכנון מציגים שיא באישור יחידות דיור
מדינת ישראל נמצאת בצומת דרכים בכל מה שקשור לנדל"ן. מצד אחד, מנסים לעצור את מחירי הדיור באמצעות העלאת הריבית ומצד שני - הרשויות מעניקות מתן אלפי היתרי בניה לפרוייקטים חדשים ולפיתוח התחדשות עירונית. על פי נתוני מנהל התכנון, שפרסום היום את נתוני שנת 2022 בתכנון, אפשר לתהות כיצד אלה משתלבים עם ההאטה בתחילת הבניות החדשות ובכלל - מה מצפה לנו בשנת 2023. הנתונים של המנהל מציגים את העשייה בתחומי הדיור, התשתיות, התחבורה והשטחים הפתוחים. המספרים העיקריים: בשנת 2022 אושרו 158,000 יחידות דיור (היעד עמד על 125 אלף), שיא בהתחדשות עירונית עם יותר מ-77,000 יחידות דיור. כמו כן, הוותמ"ל הכפיל את היקף יחידות הדיור המאושרות ל-43,000 יחידות דיור - פי שניים משנת 2021. כמו כן, נרשם שיא בהכרזה על גנים לאומיים ושמורות טבע חדשים - 34 הכרזות בהיקף של כ-50 אלף דונם. והנה החלוקה על פני אזורים: במחוז דרום אושרו 23,942 יחידות דיור; במחוז חיפה אושרו 10,271 יחידות דיור; במחוז צפון אושרו 12,266 יחידות דיור; במחוז ירושלים אושרו 12,567 יחידות דיור; במחוז מרכז אושרו 19,914 יחידות דיור; ובמחוז תל אביב אושרו 36,077 יחידות דיור. כאמור, בתחום ההתחדשות העירונית נרשמו מספרים מרשימים. מינהל התכנון הפך לגוף יוזם בהקשר הזה: מוסדות התכנון שעד עתה עסקו בעיקר בבחינה ואישור של תוכניות, יהפכו ליזמים שיקדמו בעצמם תוכניות מפורטות, שלאחר אישורן אפשר יהיה להתחיל לבנות בשטח. מתחמי התכנון שיוצעו יכללו אזורים גם באזורי הביקוש וגם באזורי הפריפריה בדגש על התחדשות עירונית, חידוש מרכזי ערים, אזורים מוטי תחבורה ציבורית ואזורים בהם חשש לסיכון מיידי לרעידות אדמה, ובהתאם למגמות התכנון הארצית ולמדיניות הציפוף. "השנה החולפת היתה שנת שיא, הם במספר יחידות דיור, והן בקידום תשתיות", אמר יו"ר מטה התכנון הלאומי, עו"ד שלומי הייזלר. "אישרנו תחנות כוח, קווי מטרו, מתקני אנרגיה, כבישים ורכבות. בד בבד, קידמנו בשנה החולפת רפורמות חקיקה לטיוב רגולציה ורישוי, ובכלל זה רפורמת הרישוי העצמי ומסלולי תכנון ורישוי מואצים ורפורמת 'תוכנית + היתר'". מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, הוסיף: "158 אלף יחידות דיור – מספר והישג חסר תקדים, שהם פרי עבודה מאומצת של מטה ומינהל התכנון, המחוזות והותמ"ל. שנת 2023 עומדת בסימן תחילתן של רפורמות אלה, כאשר בתחום הרישוי ביטול ההקלות יוביל לעולם תכנוני חדש. מינהל התכנון מוביל בימים אלה תוכנית אסטרטגית לתשתיות, שתיתן מענה לצורכי המדינה עד שנת 2050". לצד תוכניות ליחידות דיור, מינהל התכנון התמקדו השנה בקידום ואישור תוכניות משמעויות בתחום האנרגיה, התחבורה והתשתיות, כמו תוכנית המתאר הארצית למפרץ חיפה (תמ"א 75) - שתאפשר עשרות אלף יחידות דיור בתחומה, הקמת שטחי תעסוקה בהיקף של כ-5 מיליון מ"ר, מבנים ציבוריים בהיקף של כ-3 מיליון מ"ר , 6,000 דונם שטחי פארק מטרופוליני ונחלים, כ-1.5 מיליון מ"ר למסחר וכן בתי מלון. בתחום הרישוי והרגולציה קודמו מספר הליכים מרכזיים. לאור זאת, נמשכת המגמה החיובית בהוצאת היתרי הבנייה והצפי הוא לכ-75,000 היתרי בנייה בשנת 2022. בשנה האחרונה המשיכה תנופת התכנון בתחום האנרגיה תוך שימת דגש מיוחד על אנרגיה מתחדשת ומציאת פתרונות לייצור חשמל בדו שימוש. תחום נוסף שזכה לתנופה השנה הוא מתקני אגירת אנרגיה, כלי משלים ובעל חשיבות רבה בעולם המתפתח, השנה אושר מתקן אגירה שאובה בגלבוע ומקודם מתקן גדול נוסף. בנוסף, קודמה תוכנית מתאר ארצית להסדרת תכנון וקידום מתקני אגירת אנרגיה (תמ"א 19/1) - תוכנית מתאר ארצית להסדרת תכנון וקידום מתקני אגירת אנרגיה, כאשר במקביל החל הליך תכנון של מתחמי אגירה רבים.
- 1.מאור 01/01/2023 14:24הגב לתגובה זוובסוף בשורה התחתונה המחירים עלו ב25 אחוז שנתי. כולם מתרברבים כמה עשו ובסוף מחוסרי הדיור נשארים בלי כלום.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
