חיים מסילתי 02
צילום: biztv
ראיון

חושבים לקנות דירה? יו"ר לשכת שמאי המקרקעין יודע איפה המחיר יעלה

ההשוואה בין תל אביב למנהטן וקווינס, מחירי הדיור בפורטוגל אבל גם: העיר בישראל שבה תוכלו לעשות כסף. והרבה. חיים מסילתי עם חלק ב' של הראיון: "לא מיתון ולא עצירה - כל עוד לא ישנו את שיטת המכרזים בישראל השוק לא יפסיק לעלות"
איציק יצחקי | (37)

עליית מחירי הדיור בחודשים האחרונים נבלמת, כך מספרים הנתונים הסטטיסטיים. ההלוואה הממוצעת ירדה בחמישה אחוז, מספר התחלות הבניה ירד וגם מספר העסקאות - בהתאם. אבל מה אומרים השמאים, אלה שמגיעים לנכס שלהם כדי לתת לכם הערכת מחיר, בין אם לקרא מכרה ובין אם לקראת אישור המשכנתא? אם תשאלו את האב, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, זה רק עניין של זמן עד שהמשק יעכל את הריבית והמחירים יעלו בחזרה. הדברים שאומר מסילתי בראיון יחממו את הלב של רוכשי הדירות ויטרידו את הזוגות הצעירים, שמחכים לירידת מחירים - אבל היא גם מספקת הצצה למה שקורה בלב המדינה וגם הצהרה מעניינת לגבי רוכשי צמודי הקרקע. את הראיון איתו פתחנו בתל אביב - העיר שלמרות העצירה בה, נמצאת בתוך בועה. עד שיפתחו את שדה דוב, הביקושים ינועו כמו מטוטלת - בין ייאוש לתקווה, בין שמועות על רפורמות לעסקת פנטהאוז בסכומים שלא שמענו עליהם עד היום, כזאת שלאחריה אתם שוב שואלים את עצמכם: אולי עכשיו זה הזמן הטוב ביותר לקנות? והנה מה שחושב חיים מסילתי על מחירי הדירות על הים בהקשר הזה, ראוי לדבר על תל אביב כתופעה מוכרת בעולם, עיר שמרכזת ומושכת את הקהל העשיר ואז המחירים דוהרים למעלה. זאת הסיבה לפערים הלא מוסברים בין דירה ברמת גן וגבעתיים לדירה בתל אביב. שתיהן יקרות, אבל תל אביב יקרה יותר. כן, גם אם מדובר בקו התפר של שתי הערים, ברחוב אבא הלל או בכל אזור ביקוש אחר. כך הופכת תל אביב להיות מעצמת מחירים, כזאת שמחיר דירה ממוצע בה יעלה כמעט פי 1.5 מאשר ברמת גן הסמוכה. "קח את מנהטן וקווינס (אחד מחמשת רובעי ניו יורק, הגדול שבהם מבחינת שטחו) הסמוכה לרובע ברוקלין, בארה"ב ותבין לבד שאלה תופעות מוכרות שקורות גם בעולם", מסביר מסילתי. "גם מסביב ללונדון או פריז, או אפילו שנחאי, יש מובלעות ערים, או כפרים קטנים ששם המחירים זולים משמעותית". והמחירים? "קח את פורטוגל כדוגמא. יש הבדל עצום בין מחירי ליסבון ליישובים הסמוכים. גם ההבדלים בין ליסבון לפורטו משמעותיים, כי זה מרחק של 5 שעות נסיעה, כמו ירושלים ותל אביב אבל בגדול. מצד שני, באזור שקרוב לליסבון, אתה יכול למצוא דירות בחצי מחיר לעומתה. מצאתי לאחרונה דירות 2.5 חדרים בליסבון במחיר של 1.6-1.7 מיליון שקל. זה כבר לא כזה זול. הקווינס בארצות הברית היא לא עיר, אלא אזור. אלה יישובים צמודי דופן לעיר, בהם המחירים יותר זולים משמעותית. ועדיין - לא מכיר הרבה תופעות כמו תל אביב בעולם". ועכשיו יש מיתון. המחירים בתל אביב יתאזנו? "לא מיתון ולא עצירה. כל עוד לא ישנו את שיטת המכרזים בישראל - השוק לא יפסיק לעלות. הכל יעלה. אנחנו בעצירה בגלל הריבית, אבל אחרי שהשוק יעכל אותה זה ימשיך לעלות. תל אביב, כמו כולם, תעלה פחות באחוזים, אבל עדיין תמשיך לעלות. היא לא תרד. זה מוצר מבוקש. גם הפער בין דירות לצמודי קרקע יגדל". כמה באחוזים? "צמודי קרקע הוא מוצר לעשירים בלבד. בקרוב לא יהיה אפשר לקנות. במה זה תלוי? בכמה עשירים יהיה לנו בעוד כמה שנים". איך מתמחרים בשוק של היום פנטהאוזים ודירות יוקרה? איך מגיעים למחירים האלה בפרוייקט כמו מנדרין? "אי אפשר לתמחר, זה קשה מאוד. לפנטהאוז בתל אביב אין שווי. בסוף, שווי הוא אמירה אובייקטיבית של שוק, אבל מחיר נקבע בסוף על ידי הייטקיסט שעשה את הבוכטה. קשה מאוד להבין את זה. אתה יכול לתקוע מספר שנראה לא הגיוני, אבל שבוע אחרי יבוא מישהו ויקנה את זה בפי 2 כי בא לו על הנוף. פנטהאוז הוא מוצר יותר יקר כי יש לו יותר ביקוש. פשוט. כשאני מדבר על פנטהאוז יוקרה, של 50-70 מיליון שקל, ברור לך שאתה ואני לא נוכל לקנות אותו בבוקר. לפעמים אני רואה כותרות על מחיר פנטהאוז שנמכר וחושב שהכתב כנראה טעה באפס. אבל הוא לא טעה. מנדרין? שם המחיר חוצה את המאה אלף שקל למטר". איפה כדאי לקנות היום? "במגדל העמק. יש שם פוטנציאל אדיר לפיני בינוי. אדיר, יותר מכל עיר אחרת. עוד ערים מומלצות: קריית ים. יש שם פרוייקט מאוד מצליח. תגיד לי אתה, איפה תמצא קו ראשון לים ב-900 אלף שקל?". אתה קורא למשקיעים לחזור בראיון הזה? "כדאי למשקיעים להיכנס לשוק, בחוכמה ובזהירות. כדאי בהחלט. פרוייקט קריית ים ובאכזיב - שם הם יחפשו לעשות את הכסף".

תגובות לכתבה(37):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 24.
    יעלה אולי בפורטוגל (ל"ת)
    אנונימי 31/01/2023 12:51
    הגב לתגובה זו
  • 23.
    רעות 25/01/2023 04:54
    הגב לתגובה זו
    ברחוב דגניה בלבד
  • 22.
    מקום שוממם דירות מפורקות אוכלוסיה סציו.. (ל"ת)
    עמי 25/01/2023 04:46
    הגב לתגובה זו
  • 21.
    מירי 29/12/2022 18:13
    הגב לתגובה זו
    ברור שהכל שקרים שהוא רוצה למכור לנו
  • 20.
    עיתון המשקר לגבי שוק הנדל"ן למען בעלי ההון (ל"ת)
    עיתון של טייקונים 29/12/2022 10:39
    הגב לתגובה זו
  • 19.
    עומר 28/12/2022 21:17
    הגב לתגובה זו
    אתה מנותק !!!! עליית מחירי הדירות הקיצונית בשילוב הריבית הגבוהה הביאה לכך שההחזר החודשי הוא בלתי אפשרי והגיע ל 50-60% מההכנסה של משפחה. הבנקים פשוט לא נותנים משכנתא למי שלא יוכל לעמוד בהחזרים. השוק הגיע לנקודת שבר שרק ירידה של 30% לפחות יחזירו חלק מהרוכשים. השוק יגווע לאט ובבטחה. הכיוון הוא חזק למטה !!!!
  • 18.
    קוביה הונגרית 28/12/2022 19:03
    הגב לתגובה זו
    לא שיטה ולא נעלייתס הדרך היחידה שתוריד את המחיר זה מכת היצע קרקעות על השוק המצומצם שיש היום תשחררו 200 אלף יח' דיור בקרקעות בשנה תוך שנה המחירים יורדים
  • ניק 28/12/2022 22:27
    הגב לתגובה זו
    כשהרוכשים הפוטנציאליים יבינו שהמחיר מנותק מהמציאות, מהמשכורות ומיוקר המחייה, המחירים ירדו וירדו חזק. שני פרמטרים קובעים את המחיר, כמה אתה מוכן לשלם וכמה הבנק מוכן להלוות לך.
  • כגן 29/12/2022 09:36
    הו אחר את המשכנתא. הבנת את זה?
  • מיכל 29/12/2022 08:51
    זה לא רכב שאפשר להשאר עם הישן
  • 17.
    ברונו מתיתיהו 28/12/2022 16:18
    הגב לתגובה זו
    "גובה המחיר כגובה טמטום הקונים בישראל" 1.2 מיליון שקל זה יותר מדי
  • 16.
    אנונימי 28/12/2022 16:08
    הגב לתגובה זו
    באיזה פרויקט מדובר בכתבה דירה קו ראשון לים בקריית ים ב- 900,000 ש"ח ?
  • פינוי-בינוי ביוספטל. (ל"ת)
    כגן 29/12/2022 09:36
    הגב לתגובה זו
  • גם מעוניין לדעת כתבי ביזפורטל היקרים.. (ל"ת)
    חיים 29/12/2022 09:28
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    היטל השבחה במכירת דירה חירבה בתל אביב שאין השבחה (ל"ת)
    העירייה נגד התושבים 28/12/2022 15:40
    הגב לתגובה זו
  • nav 29/12/2022 17:27
    הגב לתגובה זו
    חולדאי גנב
  • 14.
    איתמר 28/12/2022 15:00
    הגב לתגובה זו
    מהדירות״
  • שלח פרטים מוכן לקנות (ל"ת)
    חיים 25/01/2023 04:55
    הגב לתגובה זו
  • כגן 29/12/2022 09:38
    הגב לתגובה זו
    וזו עתודת קרקע מצומצמת מאוד בישראל , בטח ובטח במחירים שזה הולך להמכר בהם.
  • 13.
    אני 28/12/2022 14:21
    הגב לתגובה זו
    בכל בירה אחרת פריז ניו יורק שנגחאי לונדון, במרחק חצי שיה בתחבורה ציבורית טובה, ניתן למצוא דירה ב 200 אלף שקל, ובארץ גם שעה וחצי מתל אביב עדיין עולה 2 מליון.
  • רז 29/12/2022 09:38
    הגב לתגובה זו
    ורים שציינת.
  • 12.
    כתבה מהנדסת תודעה (ל"ת)
    אזרח 28/12/2022 13:49
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    עמי 28/12/2022 13:41
    הגב לתגובה זו
    הפרצוץ שלו נראה אמין
  • 10.
    רועי 28/12/2022 13:37
    הגב לתגובה זו
    חזיר , נוכל, לכלא
  • 9.
    גר ברמת אביב החדשה. המוכרים מבקשים פחות ממה שביקשו 28/12/2022 13:33
    הגב לתגובה זו
    גר ברמת אביב החדשה. המוכרים מבקשים פחות ממה שביקשו לפני חודשיים ואין קונים. פעם ראשונה ב20 שנה שהריבית טסה. לכן פעם ראשונה שהמחירים יירדו. אלו הם מחירים מסוכנים לרכישה. בייחוד בתל אביב. תיזהרו!!! לגבי אכזיב וקריית ים הצדק איתו כי זה בתים ליד הים היפה בארץ ובזול. לגבי תל אביב הסיכון עצום. !!!!! לעולם אל תאמינו לאף שמאי,בנקאי,קבלן ומתווך. הם מעוניינים בפימפום הבועה
  • 8.
    דניאל 28/12/2022 13:20
    הגב לתגובה זו
    הוא קם עם חוש הומר היום בטח יש לו אודישן לסטנדאפ
  • 7.
    תושב קריית ים 28/12/2022 13:19
    הגב לתגובה זו
    המון תושבים חדשים הגיעו וגילו עירייה ועיר שתקועות בשנות ה80 ורק חיכו לארנונה הביזיונית שאילצו אותנו לשלם.
  • 6.
    8 28/12/2022 13:09
    הגב לתגובה זו
    המשפט הראשון ״עליית מחירי הדיור בחודשים האחרונים נבלמת, כך מספרים הנתונים הסטטיסטיים.״ - איננו נכון. לפחות עד היום, הנתונים לא מראים על בלימה. הנתונים עד היום הם של עלייה. ייתכן שבחודש הבא הנתונים יהיו נתוני בלימה, אבל נכון להיום אין עדיין נתונים כאלה, לגבי המחירים.
  • 5.
    הוא נשמע אובייקטיבי ללא משוא פנים וללא אינטרסים (ל"ת)
    אביאל 28/12/2022 12:45
    הגב לתגובה זו
  • חיים 28/12/2022 14:13
    הגב לתגובה זו
    מקווה שהקוראים האינטלגנטים יבינו שזה בדיחה.
  • 4.
    איזה פרוייקט בקרית ים מדובר? (ל"ת)
    אבירם 28/12/2022 12:42
    הגב לתגובה זו
  • פינוי-בינוי ביוספטל. (ל"ת)
    כגן 29/12/2022 09:39
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    חחחחחחחחחחחחחחחח (ל"ת)
    יעקב 28/12/2022 12:40
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    הרצה נטו (ל"ת)
    לכלא 28/12/2022 12:39
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    לואי 28/12/2022 12:33
    הגב לתגובה זו
    צודק
  • שלום 29/12/2022 07:06
    הגב לתגובה זו
    בהחלט צודק
  • פשששששש מומחה (ל"ת)
    יעקב 28/12/2022 12:41
    הגב לתגובה זו
משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)משקיע סוחר בקריפטו (רשתות)

העלימו רווחי קריפטו בעשרות מיליונים - כך חוקרי רשות המסים תפסו אותם

תושב חולון, תושב באר שבע ותושב נצרת נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים

רן קידר |
נושאים בכתבה העלמת מס קריפטו

במסגרת מבצע חקירות כלל ארצי: תושב נצרת, תושב באר שבע ותושב חולון נחקרו בחשד להעלמת הכנסות מקריפטו בסך עשרות מיליוני שקלים. לא ברור איך אנשים חושבים שרשות המס לא תעלה עליהם. בסוף יש עקבות דיגיטליות ועקבות בכלל ששמים את כל המעלימים בסיכון גדול. השיטה הבסיסית היא מודיעין מהשטח והלשנות. השיטה השנייה היא מעקב דיגיטלי. רשות המסים מתקדמת טכנולוגית וחוקרים שלה יכולים לעלות על כתובות IP מישראל שמשתתפים ונמצאים בפלטפורמות דיגיטליות. 

החוקרים גם נמצאים בפורומים, ברשתות ומזהים גורמים חשודים ואז מרחיבים את החקירה גם במישורים נוספים. חוץ מזה, בסוף אנשים רוצים להשתמש בכסף שהרוויחו. זה מחלחל לחשבון הבנק, זה נמשך דרך כרטיסי אשראי, יש סימנים. 

יש עוד הרבה דרכי פעולה, כשהיום מדווחת רשות המסים כי במסגרת החקירה התגלה כי לחשוד ששמו איגור שרגורודסקי, תושב חולון, שנחקר על ידי פקיד שומה חקירות מרכז יש דירות ונכסים שלא מוסברים דרך השכר השוטף שלו. מחומר החקירה עולה חשד כי לפיו הוא פעל בזירות מסחר למטבעות וירטואליים בחו"ל בהיקפים גבוהים בשנים 2020 - 2024 ולא דיווח לרשויות המס. כמו כן עולה חשד כי הוא לא דיווח על הכנסות שהיו לו מחברות בחו"ל ובסך הכל התחמק מדיווח על הכנסות בסך עשרות מיליוני שקלים. 

שרגורודסקי שגר בחולון מחזיק מספר דירות בבעלותו, ששוויין עולה פי כמה וכמה על פוטנציאל הנכסים שלו בהינתן הכנסותיו המדוחות. נבדק חשד לעבירות על חוק איסור הלבנת הון, בכך שרשם נכס שבו עשה שימוש בעלים על שם אדם אחר. הוא חשוד שהרוויח עשרות מיליונים בקריפטו בלי לדווח לרשות המס. 

חדוה בר
צילום: גלית סברו
ניתוח

תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים

בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים

מנדי הניג |

לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש. 

 "לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.

וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש. 

פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?

אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).