חברת חנן מור של חנן מור היא שחקנית משמעותית בשוק הדירות "העממיות". ההצלחה בשנים האחרונות הביאה אותה לפני כשנה ושלושה חודשים להתמודד על מכרז גדול ויוקרתי בשדה דב בתל אביב והיא זכתה. הזכייה הזו היום בעוכריה, אם כי בפעילות הליבה שלה היא ממשיכה להצליח ומדווחת על קצב רווחים של 150 מיליון שקל ושחרור כספים-עודפים בפרויקטים שצפוי להזרים לה מאות מיליונים בטווח של 12-18 חודשים.

השקעה של 1.5 מיליארד שקל בקרקעות בשדה דב כשהמחירים משתוללים וכאשר הריבית אפסית זה אולי עסק טוב. אבל השקעה כזו כאשר עלות המימון מזנקת למעל 5% וכאשר היקף המכירות יורד דרמטית וקיים חשש מירידת מחירים זה עסק מסוכן. קחו גם בחשבון שהדירות האלו הן דירות יוקרה במחיר של 9 מיליון שקל, וגם שמדובר במאות רבות של דירות שייצאו לשוק על ידה והן על ידי הגופים האחרים שזכו בקרקעות (לרבות קנדה ישראל ולווינשטיין נכסים). כלומר צפוי היצע דירות יוקרה ענק, ובהינתן תמונת המצב העדכנית הזו, הסיכון ברור. למעשה, עצם הדחייה התיאורטית בהקמת הפרויקט באם יוחלט על ירידה בקצב ההתקדמות לאור מצב השוק, משמעה נגיסה משמעותית ברווחים בהינתן העלייה בריבית.

השוק לא מתעלם מזה. המניה נחתכה ב-50% מתחילת השנה, הרבה יותר ממניות הקבלניות האחרות שירדו בממוצע ב-30%. אגרות החוב של החברה משקפים תשואה גבוהה שמעידה על הסיכון הגדול ועל הקושי שיהיה למחזר-לגלגל חובות. אחרי הכל 1.5 מיליארד שקל זה יותר מכפול מההון העצמי של החברה, זה כמעט הכפיל את המאזן, זה הפך את החברה למאוד ממונפת. האם פרויקט שדה דב הוא הסתבכות, הימור שחנן מור תשלם עליו מחיר כבד.  "תל אביב היא לא הסתבכות ולא הימור, זו השקעה מצוינת", אומר חנן מור בתגובה. ובכלל, בחודשים האחרונים חנן מור דבק בתוכנית, כשבמקביל לתוצאות הרבעון השני של החברה, הוא סיפק תחזיות  מעודדות על הפרויקט עם העלאת הרווח הגולמי הצפוי בכ-8% לכ-700 מיליון שקל.  אבל רגע לפני התחזית – מה יש בכלל בפרויקט?

החברה מקימה 458 דירות, מהן 77 לשכירות ארוכת טווח ומלון בן 80 חדרים. כמו כן, יוקמו שטחי מסחר בהיקף 1,500 מ"ר. על הקרקע לפרויקט הזה שולמו קרוב ל-1.5 מיליארד שקל כשכל העלויות (קרקע, הקמה, מימון ועוד) צפויות להתקרב ל-3 מיליארד שקל.

• מבצעי 80/20 - למה זה מצוין לחברות הנדל"ן ומדוע הבנקים לא צריכים לדאוג?
• משרד השיכון פנה לחברות בנייה זרות: "בואו לבנות בארץ"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

תחזית ההכנסות מבטאת מחיר למ"ר של 72 אלף שקל. אלו דירות יוקרה של 8-10 מיליון שקל. האם יש מספיק הייטקיסטים ועשירים ומתעשרים מתחומים אחרים שייקנו את הדירות האלו? בפועל, כל בניין יוקרה שנבנה בשנים האחרונות בתל אביב נמכר בקלות ומכניס ליזמים סכומי עתק. המחירים בשנה האחרונה המשיכו לעלות, אבל נראה שהמקום הראשון שיהיו בו עצירות יהיו דירות יוקרה. בחנן מור אמרו לפני מספר חודשים כי המחירים בפועל בדירות יוקרה בת"א כבר 80-85 אלף שקל למ"ר, והם "צנועים" במחיר בתחזית. אלא שיש הבדל גדול בין דירות על הנייר בשדה דב, מול דירות יוקרה בארלוזורוב ורוטשילד. שדה דב זה לא ארלוזורוב.

הבעיה של חנן מור היא הרגישות הגדולה למחיר. אם המחיר הממוצע למ"ר יהיה 65 אלף שקל, הרווח יורד מ-700 ל-400 מיליון. מחיר של 58 אלף שקל ואין רווח. וכל זה בשעה שהריבית תלך ותכרסם מהרווח וזמן הביצועי עשוי לעלות ולהעלות במקביל את העלויות השוטפות.

הבעיה היותר גדולה של חנן מור שהוא הימר בגדול על העסקה הזו. שנים רבות של פעילות צומחת ומרשימה, מגיעה בסופו של יום לשאלה אחת – האם שדה דב יצליח? כן, ההצלחה תהיה פנומנלית; לא – הוא חוזר לאחור. הבורסה בתל אביב מאותת לו שהוא הגזים וגיוסי חוב-גלגולי חוב כבר יהיו קשים בריביות האלו. אז הפרויקטים הקיימים עובדים ובועטים, אך ההאטה בשוק הדירות מחלחלת לכל מקום וגם משם התזרימים עשויים להיות חלשים בהמשך.

• היום בבורסה: על נייס וחברות השבבים
• בחנו את עצמכם - האם אתם בעניינים? טריוויה שבועית
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים

מה עושים? מחכים, מתפללים, או מכניסים שותפים ומקטינים סיכונים. חנן מור הכניסה שותף קטן יחסית בדרך של מניות מועדפות ובתשלום ריבית של 12% על המימון. יכול להיות שיהיו הזרמות נוספות מסוג זה, ובינתיים משקיעים רבים יושבים על הגדר. חנן מור הפכה אופציה על דירות יוקרה ובאופן ספציפי על שדה דב. זה העתיד שלה לטוב ולרע.

חנן מור לא לבד - גם קנדה ישראל ולווינשטיין השקיעו בשדה דב, אצלם זה פחות דרמטי ממנה, אבל זה גם להן יכול להיות משמעותי מאוד.