"הביקוש לנכסים שלנו בתל אביב גבוה - מחירי שכירויות המשרדים בתל אביב ימשיכו לעלות"
"אני מחלק את מחירי השכרת המשרדים לשניים, חוץ תל אביב ופנים תל אביב. מחירי השכרת המשרדים מחוץ לגבולות תל אביב וגוש דן לא השתנו כמעט במשך השנים האחרונות ונמצאים באותו מנעד מחירים יחסית סביר.
"בפנים תל אביב ואזור גוש דן הסיפור הוא שונה ראינו שינוי משמעותי בשנה וחצי האחרונות עוד טרום קורונה, שינוי שנבע בעיקר מביקוש גבוה למשרדים סמוכים לצירי הרכבת, חברות היי-טק חדשות שהציפו את הביקוש, אנו צפויים לראות המשך עלייה במחירי השכירויות באזור תל אביב וגוש דן. הביקוש לנכסים שלנו בתל אביב גבוה - מחירי שכירויות המשרדים בתל אביב ימשיכו לעלות" כך אומר מנכ"ל החברה דודו זבידה בנוגע למגמת העליה במחירי השכרת המשרדים בשנתיים האחרונות.
חברת הנדל"ן המניב מבנה -0.67% דיווחה על תוצאות הרבעון הראשון של שנת 2022. ה-NOI בנכסים בישראל ברבעון הראשון של 2022 הסתכם ב-159 מיליון שקל, עלייה של 9.7% מ-145 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2021. ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון הראשון של השנה עלה בכ-6.6% ל-178 מיליון שקל, בהשוואה ל-167 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נבעה מהגידול האמור ב-NOI מנכסים זהים בישראל ומההנבה לראשונה של נכסים שנרכשו בסך של כ-4.5 מיליון שקל, מנכסים בחו"ל כתוצאה ממימוש נכסים בקנדה, צרפת, הולנד וסרביה.
ה-FFO מנכסים מניבים ברבעון הראשון עלה ב-16% ל-121 מיליון שקל, בהשוואה ל-104 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. החברה הציגה עלייה בשיעור התפוסה של הנכסים בישראל ל-93.7%, בהשוואה ל-93% בסוף שנת 2021 ובהשוואה לכ-90.9% בסוף הרבעון המקביל אשתקד.
- צילו-בלו נכנסת ללוינסקי-עופר: תשקיע 47 מיליון שקל
- צילו-בלו עוברת להון חיובי של 231 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ש. משבר ההיי-טק יתגלגל כנראה גם למשרדים, זה קרה גם בעבר, איך אתם נערכים לזה ?
ת. "אחד היתרונות שלנו שלקוחותינו והנכסים שלנו לא כוללים ענף תעסוקה אחד, אנו מאוד מגוונים בשוכרים שלנו, כלל החברות העסקיות בישראל שוכרים את הנכסים שלנו ולא רק היי-טק, כך שאנחנו פחות חשופים לשינויים. גם בתקופת הקורונה לא נפגענו, למרות שרבות דובר על נטישת משרדים, וזאת בגלל הורסליות של השוכרים שלנו, כך שמשבר ההיי-טק לא מטריד אותנו גם אם יתגלגל לתחום השכרת המשרדים"
ש. מהי השפעת עליית הריבית על החברה, לטוב ולרע?
ת. "לעליית הריבית כמעט ואין השפעה רעה על החברה מכיוון שמח"מ החוב של החברה כולו ארוך וצמוד מדד, סגור, ולא ניתנים לשינויים. אנו מכירים בכך שהאינפלציה גבוהה לכן כל חוזי השכירות שלנו צמודים למדד כך שאנו מכוסים משני הצדדים. בתקופה הבינונית של עד 5 שנים שינויים בשיעורי הריבית פחות משמיעים עלינו, מה שכן יכול לעבוד לטובתנו במידה ונצטרך לגייס חוב זהו הדירוג הגבוה שקיבלנו היום ממדרוג שיאפשר לנו עלויות מימון זולות יותר, בנוסף לחברה מיליארד שקל בקופה ומיליארד נוספים בקווים אחרים כך שהרכישות וההוצאות בשנתיים הקרובות יתבצעו באמצעות כספים אלו"
ש. ברבעון הראשון אתם ממשיכים עם מדיניות חלוקת הדיבידנד, שונה מעט מיתר חברות הנדל"ן המניב, מה המניע?
ת. "חשוב לנו בתור חברה רווחית לייצר מנגנון סדור בו ציבור המשקיעים ובעלי המניות שמאמין בנו יהיה שותף ברווחי החברה ולייצר להם ודאות לטווח הארוך. אנו פורסים את החלוקה לארבעה רבעונים 60 מיליון שקלים בכל רבעון ו-240 מיליון שקלים בשנה כולה, תשואת הדיבנד שלנו היא בין 3%-3.5% בשנה מה שמייצר יתרון וודאות למשקיע במניות החברה לטווח הארוך"
- סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
- לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...
ש. ובכן מהם מנועי הצמיחה להמשך?
- 18.אלכס 19/08/2022 15:52הגב לתגובה זודומה לספורטאי שמנופח "מסטרואידים" , זה חד פעמי ולא עושה טוב לבריאות
- 17.ליאורה 08/06/2022 18:50הגב לתגובה זובכל הראיונות מנסה לצייר תמונה של "חשיבה" ו ""אסטרטגיה" סדורה, תכלס הוא להטוטן שרוכש מכל הבא ליד : משרדים,מסחר, מגורים ,מתקנים סוללרים מה שייתן הכנסה הוא קונה ..."
- לילי 24/09/2022 23:19הגב לתגובה זוהמטרה שלו לחסל את הר המזומנים שצבר ממכירת נכסים טובים בקרוב שהריבית והמדד יעלו , הוא יזדקק נואשות למזומנים האלו להחזר הלוואות ואג"ח , אבל הם לא יהיו !
- רוכש בלתי נלאה ! , שעלול לגרום נזק בלתי הפיך ! (ל"ת)הילה 10/06/2022 20:22הגב לתגובה זו
- פריארים לא מתים ... 09/06/2022 09:09הגב לתגובה זומזרחי , אאורה , ירושלים , יד חנה , ראשון ,הרצליה, שדה דב איפה לא ? היכן הדירקטוריון לבלום אותו ? בסופו של דבר הפיזור והמגוון העצום של סוגי נדל"ן יעשה את שלו , אי הסדר וחוסר הארגון יעלה , יהיה צריך בעוד כ"א , זה יעלה כסף וזמן ! במקום להתמחות בנישות כמו עזריאלי מליסרון וביג , זבידה בחר להתפזר וללכת לאיבוד ....
- חושב שהוא יודע הכל 08/06/2022 21:06הגב לתגובה זואצל עזריאלי,מליסרון,אמות,ביג וגב ים מעדיםים מעט נכסים אבל איכותיים, מרוכזים ולא מפוזרים נכסים עם התמחות אבל זבידה חושב שהוא יודע הכי טוב מכולם ומתפזר ולא מתמחה וזאת טעות שעולה למבנה הרבה מאוד כסף וחוסר שליטה והתמחות בנכסים
- 16.Za-in 03/06/2022 11:21הגב לתגובה זואת המדינה,וכך כל הנדלן עולה , כל יום מודיעים שיש ביקוש שיא,סבבה הכל טוב... בוא נתראה עוד כמה חודשים,כשהבועה תתפוצץ: נדלן,תחבורה,משק העבודה.... ואל תגידו לא ידענו
- 15.עידן 02/06/2022 10:02הגב לתגובה זומבנה זקוקה לאיש ניהול שיוכל להפיק ולמצות את המקסימום מהנכסים הקיימים מבלי להכנס להרפתקאות רכישה נוספות !
- 14.רונית 31/05/2022 23:12הגב לתגובה זוכגון : ירידת ערך הנכס באוקרינה , וירידה בהכנסות 23% מנכסי חו"ל, זה לא חוכמה לכתוב רק על הדברים "הטובים" !
- 13.דבורית 31/05/2022 10:20הגב לתגובה זומבנה דיווחה שהיא מבצעת הנפקה בימים אלו לצורך מימון כל ההשקעות הבניה וההוצאות שהולכות וטופחות , זבידה מתגעגע לימי פישמן שהחברה הייתה ממונפת בטירוף, מתברר ש "הר המזומנים" של מבנה לא מספיק ונדרש עוד הרבה כסף...
- 12.ליליאן 24/05/2022 20:59הגב לתגובה זודיבדנדים,רכש עצום , השקעות בבינוי, מימון יקר וכו' יעשו את שלהם ומבנה תתחיל למכור נכסים הכסף ייגמר בקרוב
- 11.דני 24/05/2022 20:54הגב לתגובה זואם התפוסה עולה בקצב משמעותי ? היינו צריכים לראות שינוי משמעותי בהכנסות שכירות אבל בפועל רואים גידול זעום ב noi בין הרבעונים בישראל גידול של 1% בין סוף השנה שהסתיימה לסוף הרבעון הראשון של 2022 מסקנה מבנה משכירה בזול מאוד או בחינם או בהנחות מפליגות , אחרת אין הסבר לתופעה
- 10.ציפי 24/05/2022 16:42הגב לתגובה זוהניהול חלש מאוד במבנה , שימור עובדים על הפנים , עבודת מטה חלשה בא לידי ביטוי בכשלון של רכש סלע !
- 9.ניסים 24/05/2022 16:42הגב לתגובה זופער מיזערי בגידול ב noi בנכסים בישראל בין רבעון 4 2021 ל רבעון 1 2022 גידול של 1% , דוח חלש בלי בשורה !
- 8.שירלי 24/05/2022 16:13הגב לתגובה זוברבעון 4 2021 ה noi היה 157 וברבעון הנוכחי 159 , כלומר גידול ריאלי של 1% , במצב שהאנפלציה בישראל היא 4% מדובר על מצב של סטיגנציה במקרה הטוב
- 7.מוטי 24/05/2022 00:36הגב לתגובה זוזבידה מנכל נהדר
- אמנון 24/05/2022 15:02הגב לתגובה זואחרי הכישלון שלו בסלע והתוצאות הירודות של החברה , בטוח שיש הרבה שממתינים להודעת "סיום" שלו !
- 6.מדבר מפוזיציה. אין ביקוש למשרדים (ל"ת)מהתחום 23/05/2022 23:40הגב לתגובה זו
- 5.תש 23/05/2022 18:58הגב לתגובה זואזרחי העולם התרגלו של כסף זול בעשור האחרון כי לא הייתה ברירה לאחר משבר הנכסים ב-2008 אז רבותי עכשיו תבינו איך הכסף מתייקר וזה רק הפרומו ...
- 4.הריבית עולה מה אני צריך נכס כאב ראש יש אג״ח מדינה 23/05/2022 18:36הגב לתגובה זוהריבית עולה מה אני צריך נכס כאב ראש יש אג״ח מדינה תשואה יותר טוב מדירה, בלי דוד שמש הלך, מזגן התקלקל, ויכוחים אם דיירים, די לסתלבט על העם דיי ריבית עלתה ותעלה עוד אז מחירי דירות יורדים טבעי נכוןןןןן
- 3.וקריסת ההייטק. פאטתי….. 23/05/2022 18:27הגב לתגובה זווקריסת ההייטק. פאטתי…..
- 2.לרון 23/05/2022 18:05הגב לתגובה זולזבידה,אני הייתי נזהר מבעלי אינטרסים בתחום המתואר
- 1.הריבית העולה ומדד המחירים פגע ופוגע בגל משקיעי הנד 23/05/2022 17:57הגב לתגובה זוהריבית העולה ומדד המחירים פגע ופוגע בגל משקיעי הנדל״ן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%
הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה?
הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.
דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס. ארן ארן 15.25% מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל. בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).
סאמיט סאמיט -4.78% הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.
טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25% זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ג'ין טכנולוגיות 6.41% דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
