"המדינה צריכה להפוך את שוק ההון לאטרקטיבי על חשבון שוק הדיור"
״הביקוש להשקעות מתודלק בעיקר לשוק הדיור, הריכוזיות הזו עלולה ליצור פערים חברתיים איומים אם זה ימשיך כך, ולכן המדינה צריכה להפוך את שוק ההון לאטרקטיבי, כך שינקז אליו חלק מהביקושים מה שיוביל לצמיחה רחבה של כל המשק יחד. יש מגוון כלים להשקעות החל מקופות הגמל להשקעה ועד לקרנות נאמנות וניהול תיקים" כך אמר היום נמרוד ספיר, מנכ״ל איגוד בתי השקעות בכנס פורום Dun 100, של דן אנד ברדסטריס. הוא הוסיף כי "המדינה חייבת לאסדר את ההשקעה בקריפטו בישראל, בצורה שתהיה נוחה ונגישה לכולם ותהווה מענה נוסף לביקושים. צריך לחשוב גם בצד הפיננסי איך מנתבים את הביקושים משוק הדיור לעולמות השקעה נוספים״ הוסיף.
עו"ד איתן שמואלי שותף וראש תחום שוק ההון במשרד ליפא מאיר תקף את הנפקת חברתEPM , שהושעתה בינתיים ע"י הרשות לניירות ערך. לדבריו: אמר ״לא ניתן לשווק נייר ערך כמו מכונית או במבה. הרשות לניירות ערך עמדה על הרגליים האחוריות והבחינה שכאשר יש פרסומת שמבוססת על מצגי שווא, שלא מופיעים בתשקיף החברה - היא לא ראויה לבורסה. אני חושב שהרשות לניירות ערך צריכה לתת את הדעת בנושא הזה ולהתוות מדיניות מה הדרך הנכונה מול הציבור לשווק את תוכן תשקיפי חברות״.
האם נראה עוד מאבקי שליטה בחברות ציבוריות בישראל? עו"ד אילן גרזי, שותף וראש מחלקת שוק ההון במשרד פרל כהן דווקא ממש בעד. לדבריו " מאבקי השליטה בחברות הציבוריות, כמו מאבקי השליטה בנורסטאר , הן לטובת כלל הציבור. במאבקי השליטה, יש לא מעט יזמים צעירים שמקבלים את המימון מגופים מוסדיים כאלה ואחרים, מאפשרים השאת תשואה על המניה, ומביאים את החברות למצב טוב יותר. לכן אנחנו צפויים לראות בשנה הנוכחית הרבה עסקאות רכישות שליטה ומאבקי שליטה בחברות ללא גרעין שליטה, אם זה מנכסים ספציפיים שיש לחברות הללו או במקרה של חברות ביטוח שנהנות מיכולות פיננסיות ניכרות".
גרזי הוסיף כי מדובר בתופעה עולמית: "התופעה הזו מתרחשת גם בארץ וגם בארה"ב ואנחנו צפויים לראות אותה גם בחברות הייטק רבות שנחתכו בשווי, ובגלל פיזור המניות ניתן להשתלט על חברות מסוג זה".
- "שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל
- לראשונה בישראל: תערוכה ביטחונית בהשתתפות חברות ומשלחות מהעולם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ביחס לבעיית הניהול בחברות ללא גרעין שליטה הוסיף שמואלי: "אנחנו נמצאים כעת במצב ביניים שבו חוק החברות אינו נותן מענה ראוי לבעייתיות הכרוכה בחברות ללא גרעין שליטה. מצב זה עלול להיות מנוצל על ידי דירקטורים. ראינו מה קרה בשופרסל כאשר הפניקס וקרן ספרה התערבו ומנעו את המיזוג עם דלק ישראל, וכיצד יקי ודמני מצא את עצמו מחוץ לשופרסל, כאשר היה ברור שהמהלכים שהציע אינם עולים בקנה אחד עם טובת בעלי המניות כפי שהפניקס ראתה אותה. עד אשר תזכיר הצעת החוק של משרד המשפטים שאמור לטפל בבעיה יעבור את הליכי החקיקה, יכולים הרגולטורים לאפשר לגופים המוסדיים להיות יותר מעורבים בפיקוח על החברות הציבוריות בהן אין בעלי שליטה. שיתוף פעולה בין הגופים המוסדיים יאפשר להם לחלוק ביניהם את עלויות הפיקוח, תוך חסכון במשאבים וניצול היתרונות שיש למוסדיים".
עו"ד דני מרקוביץ, שותף וראש מחלקת שוק ההון במשרד עמית, פולק, מטלון הוסיף כי "בשנים האחרונות הולך וגדל מספרן של החברות הציבוריות ללא גרעין שליטה. זו מציאות שמחייבת שינויים רגולטוריים כמו ריכוך הכוח המצוי בידי המנהלים הבכירים, הגברת עצמאות הדירקטוריון ויצירת מעורבות בעלי מניות בקבלת החלטות מסוימות בחברה - בעיקר עסקאות חריגות עם מנהלים בכירים. מאידך, יש לבטל את הצורך במינוי דירקטורים חיצוניים ולהסתפק במינוי של דירקטורים בלתי תלויים, אפשר גם לשקול את ביטולן של וועדות הביקורת והתגמול".
על פי הנתונים, בשוק המניות גויסו כ-26 מיליארד שקל בשנת 2021, כמעט כמחצית ע"י חברות חדשות בלבד. ברבעון הראשון לשנת 2022 לבדו גויסו בשוק המניות כ-7.5 מיליארד שקל, שיעור של כ-30% מסך הגיוס ב-2021 רובן ע"י החברות הוותיקות. לדברי אפרת שגב, סמנכל"ית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריס, ״ "לצד הצמיחה המתמדת של שוק ההון בישראל אנו צופים בלימת האינפלציה מחד אל מול ההשלכות של העלאות הריבית, מתיחות ביטחונית מחודשת אשר ובמידה ותועמק עלולה להאט את הצמיחה במשק, התמודדות עם המשך פגיעה בהיצע ובשרשרת האספקה העולמית, שהוחרפה תחת הפלישה של רוסיה לאוקראינה ובענף ההייטק- חיזוק מגמת הצמיחה אל מול תיקוני שווי צפויים, מגמה שכבר החלה".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
ומה לגבי האפשרות שחברות ישראליות ירכשו חברות זרות ולאו דווקא יירכשו על ידן? עו"ד ניר דאש, מנהל משותף של מחלקת חברות וניירות ערך במשרד הרצוג סבור כי ״החברות הישראליות יושבות עם קופת מזומנים גדולה, מה שיכול לאפשר להן לעבור לצד הרוכש. יחד עם זאת, בצד השני יושבות בארה"ב קרנות עם הרבה כסף, שבשנים האחרונות לא עשו בו שימוש מספיק, הן יכולות לעשות שימוש בכסף כדי להשתלט על חברות ללא גרעין שליטה. לכן אנו נראה להערכתי בשנתיים הקרובות גם תהליך הופכי, שחברות ישראליות שיעברו לשליטה של גופים אמריקאיים שיעשו שימוש ביתרון הגודל״.
- 7.אבי 30/04/2022 12:58הגב לתגובה זוהמדינה לא באמת רוצה להוריד את מחירי הדירות היא רק משמיעה קולות וצלילים של "כאילו" כאשר המדינה מרוויחה הון עתק ממס רכישה, מש שבח, מע"מ, ומחירי קרקע איזה אינטרס יש לה להוריד מחירים ? המדינה נמצאת בניגוד עיניינים ולכן לא באמת רוצה/יכולה להוריד את מחירי הדירות. אם המדינה באמת היתה רוצה אז אין שום בעייה, הגיע הזמן שהמדינה תעבור לשיטת הגזר ולא שיטת המקל כלומר לתת הטבות לאלו שמוכרים את דירתם השנייה והשלישית אבל המדינה רוצה לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה...
- 6.מנכל בתי השקעות? 30/04/2022 11:06הגב לתגובה זוולעזאזל טובת המדינה ואזרחיה.
- 5.כפי שרואים 28/04/2022 10:44הגב לתגובה זועל הבורסה מ15% ל25%. הדרך הטובה ביותר להוריד את מחירי הנדלן היא להפחית את מס הבורסה.
- 4.חמדנים פה כולם 27/04/2022 10:46הגב לתגובה זובנדלן הרווח של המדינה גדול יותר גם מכל סוגי המיסוי בנוסף קבלנים ממנים את כל המפלגות שבשלטון ככה שהנדלן ישאר יקר
- 3.מושון 26/04/2022 18:07הגב לתגובה זואינטרס של בתי ההשקעות לפגוע ברווחי שוק הדיור
- 2.דגן 25/04/2022 20:46הגב לתגובה זונאלצים לשלם את אותו מס רווחי הון על השקעות בשוק ההון? אם יורידו את המס או יפעילו מערך ביג דאטה שידע לאתר מה ההון העצמי של כל משקיע ומשקיע זה ינווט הרבה כספים מהנדלן ישר לשוק ההון....
- ישראל NO 1 26/04/2022 10:18הגב לתגובה זוהממשלה מתפנקת וגובה אותם מסי נדל"ן וכו בניגוד לדיפרנציאציה בנושא שכר. המיסוי הקיים נוח לי מאוד מאוד ברמה האישית. אבל צורם שאין במיסוי שכ"ד התחשבות בהכנסות הכוללות . שוב נוח לי מאוד מאוד אבל צורם. שיהיה, אני שורד.
- 1.משקיע חכם 25/04/2022 20:37הגב לתגובה זומניות דיסקונט מזרחי ופועלים. אל תגידו שלא ידעתם...

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
