ברבעון האחרון של 2021 רווחי חברת הנדל"ן המניב ביג הושפעו באופן משמעותי משערוכים חיוביים. מתוך רווח של 580 מיליון שקל, כ-456 מיליון יוחסו לרווחי השערוך. לצד גידול ריאלי בפעילות והרחבת הנכסים עם איחוד תוצאות אפי נכסים -1.44% , פתיחת מרכז ביג ביהוד ורכישת נכסים בסרביה, ביג הציגה קפיצה של פי 11 ברווח הנקי לעומת הרבעון המקביל ב-2020. יצוין כי כפי שהראו חברות הנדל"ן האחרות, גם אלה הממוקדות במגורים, הגידול בשורה התחתונה היה קל הודות לרווחי השיערוך, אבל בסיכום שנתי של 2022, איך יראו הרווחים והאם המשקיעים מבינים כי הפקטור הזה כבר לא בתמונה?

"אני נותן קרדיט למשקיעי שוק ההון שהם יודעים לעשות את החשיבה והבדיקה הזו בעצמם", משיב חי גאליס, מנכ"ל ביג -2.95% , בשיחה עם ביזפורטל. "אף אחד לא צופה רווחי שערוך. השערוכים בישראל בהשוואה לעולם הם סולידיים. ביג עצמה היא חברה סולידית מטבעה והשוק עושה את שלו. המכפיל שלנו על ההון הוא 1.6 ושאר חברות הנדל"ן המניב גם כן בסביבה הזו, כך שכנראה שהשוק חושב דברים חיוביים על הסקטור".

אנחנו שואלים אותו, בהינתן היעדר רווחי השערוך, איך עשויים להיראות הרווחים השנתיים הפעם. "לכאורה אנחנו בתוצאות שיא", הוא אומר, "אבל אנחנו הרבה לפני השיא. יש לנו פיתוח מטורף ואנחנו עובדים קשה לדוג עסקאות חדשות לפיתוח ורכישת נכסים. אין אף חברה עם פייפליין של פיתוח במיליארדי שקלים - רק בארץ, לא כולל חו"ל. מדובר על פיתוח בהיקף 5 מיליארד שקל ב-3-4 השנים הקרובות שמשמעו תוספת של NOI ו-FFO. חוץ מזה ישנה זרוע האנרגיה שהיעד שלנו הוא להפוך אותה למשמעותית בתחומה ובינתיים דיווחנו על פרויקט ראשון ברומניה.

לביג פרויקטים בפיתוח בגלילות, כרמי גת, גדרה, אור עקיבא, הוד השרון, אשדוד, באר שבע, כפר החורש ויהוד ועוד קרקעות בפתח תקווה, כפר סבא, נס ציונה, אשקלון, טירת הכרמל, דימונה, נצרת ואילת. ה-NOI השנתי הצפוי בתרחיש של הרחבה מתוכננת בנכסים קיימים וכן השלמה של אלה בשלבי פיתוח (המאוחר שבהם יושלם בשנה הבאה בחלקו המסחרי, שימושי המשרדים יושלמו ברבעון האחרון של 2024) עומד על 1.43 מיליארד שקל בשנה, או 790 מיליון בנטרול נכסי ביג. מדובר בצמיחה של 115% על פני הנתון של 2021 (NOI של 664 מיליון שקל). כך, ה-FFO אמור לגדול ב-128% עד אז, ל-888 מיליון שקל בשנה, או 485 מיליון שקל בנטרול ביג, לעומת 389 מיליון שקל ב-2021.

• עזריאלי רוכשת את צמח המרמן - לפי שווי של 855 מיליון שקל
• עזריאלי רוכשת 50% מפרויקט רמת בקע של שו"ב אנרגיה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השיא הבא של ביג אמור להגיע בהמשך עם השלמת הפיתוח, בינתיים אמורה להיות ירידה. הישראלים מתנפלים על טיסות לחו"ל בפסח וזה ישפיע על דוחות הרבעון השני – ורוב הנכסים שלכם הרי בארץ. זה לא שהפיצוי יגיע מגל של תיירים יהודים שיפקדו דווקא את הנכסים שלכם במזרח אירופה.

"מה שהיה ב-2021 הוא נדיר ויוצא דופן. שאף אחד לא יצפה שהפדיונות של החנויות בארץ יחזרו על 2021. ברגע שהקורונה עברה לגמרי והישראלים יחזרו לחו"ל הפדיונות יחזרו לגודלם הסביר של הטרום קורונה בתחילת 2020. מה שהיה ב-2021 הוא שנת הצריכה הכי מטורפת בארץ אי פעם - זה לא יחזור. אנחנו מצפים לשגרה ומחכים לה, חיינו בה מצוין".

והשגרה החדשה תחזיר אתכם ממש לרמות ההן של תחילת 2020? הפוטרפוליו שלכם גדול יותר מאז. למה אנחנו אמורים לצפות?

"סביר שברגע שה'שגעת' תיגמר נחזור לשגרה שבה השוכרים מרוויחים כסף, העומסים עליהם וה-NOI שלנו סבירים. ה-NOI לא יפגע".

ב-2021 ההכנסות מדמי שכירות בנכסים הזהים בארץ, ללא אפי נכסים, עלו בכ-30%. בינתיים אצל השוכרים שם הפדיונות עלו פחות, ב-17%, להוציא תקופות הסגר. מה תוכל לספר על היכולת של השוכרים לעמוד בדמי השכירות?

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

"המצב של השוכרים ב-2021 היה הכי טוב אי פעם. המדד החשוב שצריך להסתכל עליו הוא העומס, שהזכרתי קודם. משמעו שכר הדירה מול הפדיון. אצלנו השוכרים שלנו הוא נמוך דרמטית מזה של עזריאלי ו מליסרון – כלומר השוכרים אצלנו מרוויחים יותר".

ואגב השגרה החדשה, עסקים חיוניים הם תמיד השוכרים הבטוחים יותר, אבל מהן התחזיות שלכם לגבי מגמות הצריכה של מותרות בצל האינפלציה שכבר משפיעה עלינו והעלאות הריבית שבדרך?

"היתרון של ביג הוא שרוב מוחלט של המרכזים מורכב משוכרים שמוכרים 'בייסיק', לא מותרות אלא צורך. ביג באר שבע כדוגמה מייצגת: אחוז האפנה הוא בקושי 35%-40%, וגם בתוך שוכרי האפנה אלה רשתות בייסיק - לא פקטורי 54. או זארה אלא יותר פוקס, קסטרו ו-H&O. הודות לעומס הנמוך על השוכרים אצלנו, גם אם תהיה האטה בפדיונות, ל-NOI שלנו לא יקרה כלום כי השוכרים יכולים לספוג. עברנו ימים יותר קשים וגם בהם הוכחנו עמידות גבוהה מאד".

מה לגבי עלויות המימון שלכם? בינואר הספקתם להרחיב סדרת אג"ח, לכמה זמן אתם "מסודרים" והאם תנפיקו עוד חוב בין העלאת הריבית הקרובה לזו השניה לכשתגיע?