מגוריט
צילום: מגוריט
דוחות

מגוריט: FFO שלילי, דמי ניהול של 20.5 מ' שקל ורווחי שיערוך

דמי הניהול של מגוריט מגיעים ל-0.712% משווי הנכסים (מלבד אופציות) על 2 מיליארד השקל הראשונים ולאחר מכן 0.6%, כך שעליית השווי מועילה בעיקר למנהלים ופחות לבעלי המניות, שבקרן ריט אמורים ליהנות מתשלומי השכירות השוטפים. הרווח מדמי השכירות בשיעור שנתי היה 29.1 מיליון שקל בלבד, מעט יותר מדמי הניהול שגבו המנהלים
גיא טל | (5)

חברת הריט מגוריט 0.78% המתמחה בדיור למגורים מדווחות ברבעון הרביעי של 2021 על הכנסות מדמי שכירות של 9.74 מיליון שקל לעומת 9.247 מילון ברבעון הקודם ו-5.3 מיליון ברבעון המקביל. הרווח מהשכרת נכסים היה 8.9 מיליון שקל לעומת 8.53 ברבעון הקודם ו-4.5 מיליון ברבעון המקביל. 

רווחי השיערוך ברבעון הגיעו ל-57.5 מיליון שקל לעומת רווחי שיערוך של 142.5 מיליון ברבעון הקודם ורווחי שיערוך של 38 מיליון ברבעון המקביל. הרווח הנקי לתקופה הסתכם ב-45 מיליון שקל בהשוואה ל-122 מיליון שקל ברבעון הקודם, ו-36.2 מיליון ברבעון המקביל.

ההכנסות השנתיות משכירות היו 32 מיליון שקל וה-NOI הגיע ל-29 מיליון שקל. הרווח מהשכרת נכסים הסתכם ב-29.1 מיליון שקל וההכנסות משערוך היו 245 מיליון שקל. הרווח הנקי היה 170.3 מיליון שקל. שווי הנדל"ן להשקעה בסוף שנת 2021 היה 1.43 מיליארד שקל. דמי הניהול השנתיים אותם גבתה חברת הניהול הגיעו ל-20.5 מיליון שקל. 

החברה לא מפרסמת את ה-FFO הרבעוני, אך השנתי היה שלילי ברמה של 67 מיליון שקל. 

קרן ריט נועדה לאפשר למשקיעים השקעה בנדל"ן שתניב זרמי מזומנים לאורך זמן עם הקלות בתשלום המס שמבצעת החברה. בפועל, למנהלי החברה יש אינטרס להעלות את ערך הנכסים, שכן התשלום שהם מקבלים תלוי בערך הנכסים ולא בתזרים המזומנים. כך יוצא שעל רווח מהשכרת נכסים של 29.1 מיליון שקל גבתה חברת הניהול של מגוריט 20.5 מילון שקל, ובכך הקרן מפספסת את ייעודה. יחד עם הדוחות הודיעה חברת הניהול על הארכת ההסכם ב-7 שנים נוספות.

בנוסף, תוחלת הרווח מהשכרה למגורים בארץ היא מראש נמוכה מאד. דמי השכירות הממוצעים שפרסמה החברה, על פי נתוני הלמ"ס הולכים ויורדים. כך לדוגמה דירה הגדולה מ-4.5 חדרים הניבה בשנת 2019 3.2%, בשנת 2020 3.12% ובשנת 2021 2.74% בלבד. בדירות קטנות יותר התשואה מעט גבוהה יותר, אך  גם היא במגמת ירידה. צפי החברה הוא לחלוקת דיבידנד של 12 מיליון שקל בשנת 2022 ושל 15 מיליון בשנת 2025. החברה נסחרת בשווי של כמיליארד שקל, כך שמדובר על דיבידנד של 1.2% בשנה הקרובה, במידה ואכן הוא יחולק. החברה הודיעה על חלוקת דיבדידנד של כ-12 מיליון שקל בדוחות הנוכחיים.

העולה מכל זה הוא שחברת מגוריט מציעה למשקיעים חבילה מפוקפקת למדי עם תוחלת רווח מצומצמת מאד, בזמן שמנהליה מתעשרים. במגוריט מנגד הסבירו בראיון לביזפורטל כי השקעה במניה שלנו היא כמו להשקיע במדד מחירי הדירות ולקבל גם תשואה משכר דירה. הבעיה היא כאמור שהתשואה הזו די נמוכה.

המתחרה של מגוריט - גובה אפילו יותר

יש לציין שמגוריט איננה ריט המגורים היחיד שגובה דמי ניהול גבוהים במיוחד. ישנה חברת ריט למגורים נוספת בשוק, אזורים ריט ריט אזורים ליוי 0.24% , שנסחרת בשווי שוק דומה, שבדוחותיה האחרונים דיווחה על דמי ניהול של 0.75% בנוסף לדמי יזום של 3%. בתקופת הייזום תגבה בנוסף אזורים דמי ניהול של של 0.25% מהנכסים. כך הגיעו דמי הניהול של אזורים ל-.21.7 מיליון שקל בשנה, כשהרווח מהשכרת נכסים עמד על 13.8 מיליון שקל בלבד.מותר כמובן למנהלים להרוויח כסף, אך נראה שכדאי למשקיעים לבחור היטב למי ראוי לתת לנהל את כספם.  

קיראו עוד ב"שוק ההון"

ומה התחזית של מגוריט להמשך?

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    משקיע 12/04/2022 05:41
    הגב לתגובה זו
    אשמח לראות השוואה לדמי הניהול שם
  • 4.
    שמוליק 16/03/2022 18:26
    הגב לתגובה זו
    זה לא מקום לקבל תשואות של סטארטאפים בהייטק. זה הצמדה ל5% שנתי אבל בטוח, שנה אחרי שנה ועד לפנסיה.
  • 3.
    אבגד 16/03/2022 17:01
    הגב לתגובה זו
    איפה הפיקוח של המוסדיים?
  • 2.
    אחד העם11 16/03/2022 14:26
    הגב לתגובה זו
    המטרה בהשקעה במגוריט היא להצמד לעליית מחירי הדיור בישראל. מי שמצפה לתשואת דיבידנד גבוהה , משלה את עצמו. מצדיק את הכותב בביקורת על דמי הניהול.
  • 1.
    סתם אחד 16/03/2022 13:02
    הגב לתגובה זו
    יש ניתוק מוחלט בין דמי הניהול שמשלמים לבין התשואה שם.
טבע תרופות
צילום: סיון פרג'

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע

בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע אופנהיימר

אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91%   בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר. 

כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.


צמיחה בכל החטיבות

בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.

בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.

בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

ג'י סיטי ירדה 6.8%, נקסט ויז'ן עלתה 7.1%, סגירה יציבה במדדים

ת"א 35 סגר סביב ה-0 אחרי יום בו המדד נע בין עליות וירידות; תדיראן ירדה 6.2%, סולרום איבדה 5.4%

מערכת ביזפורטל |

המסחר בת"א נסגר ביציבות. מדד ת"א 35 סגה ללא שינוי משמעותי ומדד ת"א 90 עלה ב-0.4%. 

במבט על הסקטורים, מדד הבנקים עלה ב-0.2%, מדד הביטוח עלה 1%, מדד הנדל"ן ירד0.1% ומדד הנפט וגז איבד 0.4%.

רוצים לדעת איזה מניות בולטות היום ומה הסיפור מאחוריהן? הכל כאן העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א

בשוק האג"ח נרשמת יציבות לקראת החלטת הריבית בסוף החודש. אג"ח עם מח"מ של כ-10.5 שנים נסחר עם תשואה ברוטו של כ-4.06%. נזכיר כי בסוף השבוע מדד המחירים לצרכן צפוי להתפרסם, במה שיכריע את הכף האם הריבית תרד או לא בסוף החודש. נכון לבוקר זה השוק מתמחר הורדת ריבית באזור 70%.


אחת המניות שבולטת לשלילה בימים האחרונים היא ג'י סיטי. החברה הפתיעה את המשקיעים אחרי שהגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה. לניתוח המלא על מה עשתה החברה, ומה ההשלכות האפשריות - ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%


השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 2.17%   ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 7.09%  , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0.35%    ואנרג׳יאן אנרג'יאן -3.37%   הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0.11%   ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.