הוועדה המחוזית של חיפה אישרה את הקמת שכונת המגורים בסטלה מאריס
פינוי בסיסי צה"ל הוועדה המחוזית לתכנון ובניה של עריית חיפה, בראשות איתמר בן דוד, אישרה להפקדה את התוכנית להקמת שכונת מגורים במתחם הצבאי שמתפנה בסטלה מאריס בחיפה.
התוכנית, שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, משתרעת על שטח כולל של 50 דונם, והיא ממוקמת בסמוך לשכונות כרמל צרפתי ורמת שאול, על קו רכס הכרמל המערבי בשטח הבסיס הצבאי המתפנה, מצפון לרחוב טשרניחובסקי וממזרח לרכבל ולכנסיית הכרמליתים.
התוכנית כוללת 460 יחידות דיור במבנים בגובה של 5-15 קומות. מתוך כלל היחידות הדיור, 115 יוקצו עבור דירות קטנות. בנוסף, התוכנית כוללת הקמת טיילת ציבורית בשטח של כ-13 דונם שתשלב מבני ציבור, מסחר ותיירות. הוועדה קבעה הוראות שימור בנוגע ל-4 מבני שימור של בונקרים ועמדות ששימשו את הצבא הבריטי מתקופת המנדט.
מאחר ומדובר בתוכנית הממוקמת על קו הרכס, הושם דגש על בינוי המשתלב בקו הרכס הכרמל, זאת כדי שלשמור על נוף הרכס מכיוון העיר התחתית ומטיילת בת גלים. ברחוב טשרניחובסקי, מתוכננת בנייה גובהה יותר שתשלב חזית מסחרית וכיכר ציבורית. כל המרפסות בפרויקט יפנו לכיוון הרכס והחניות יהיו בתת הקרקע. בהיבט התחבורתי, התוכנית ממוקמת בסמוך לרכבל סטלה מאריס ולקו מטרונית עתידי שיעבור ברחוב טשרניחובסקי.
- 12.גלבהרט 11/01/2023 10:17הגב לתגובה זוהצורך האמיתי של העיר הוא הגדלת היצע השטחים הירוקים, ןלא הבנויים
- 11.וסרמן אבי 17/01/2022 08:03הגב לתגובה זומובלת ע"י מסדר הכרמליטים השטח לבניה הוא שלהם ולא של הצבא נלקח מהם בקום המדינה וחוזר אלהם. בנינים של 15 קומות יראו למחוק לא רק מבת גלים. תמורות הזכות הזאת הכרמליטים יקבלו מרכז צלילות ענק כולל בית מלון בית אבות וטיילת המפארת את הדת הנוצרית כרמליטית. והכי חשוב פקק תחבורה שהיום הוא כבר בלתי נסבל.
- 10.קליש 15/01/2022 16:12הגב לתגובה זוציר דרך צרפת, ציר סטלה מאריס ותיק טשרניחובסקי כבר היום פקוקים בשעות הבוקר. אין שום תכנון תחבורתי. מטרונית לא תקל את העומס. חובבנים.
- הפקקים של חיפה זה בדיחה אולי עוד מעט יתקרבו לפקקי המרכז (ל"ת)הבודק 15/01/2022 22:26הגב לתגובה זו
- 9.משה 14/01/2022 18:37הגב לתגובה זואם כבר פרסמת ידיעה פומפוזית, צרפו את התוכניות ...
- 8.מוחמד 14/01/2022 15:22הגב לתגובה זותתעוררו
- 7.אורן 14/01/2022 05:08הגב לתגובה זותכנון מזעזע
- 6.תקנו קריית חיים מערבית שדרות דגניה היעד הבא השכונה ליד (ל"ת)חיים 13/01/2022 22:35הגב לתגובה זו
- אבי בוחבוט 14/01/2022 08:34הגב לתגובה זולהתראות בעוד 20 שנה קרית חיים תואר החצר האחורית של חיפה
- 5.ירמיהו מענתות 13/01/2022 21:24הגב לתגובה זוהאם יבצעו גזל שלישי של שטח מחצרות הבתים (פעמיים לטובת הרחבת/ הכפלת טשרניחובסקי) או יהפכו נתיב אחד בכל צד לנת"צ. כמוכן, מעניין כמה קווי אוטובוס יפלו קורבן לשגעון זה, כמו 20+ קווים שנעלמו עם ההפעלה המקורית של המפלצות האפורות.
- 4.מוטי 13/01/2022 20:18הגב לתגובה זוגישה קשה גם לכביש 4 וגם לעיר התחתית וצפונה
- 3.גל 13/01/2022 19:47הגב לתגובה זובעוד 10 שנים נשנה את השם גטו חיפה.
- 2.dw 13/01/2022 12:28הגב לתגובה זו450 דירות על 50 דונם זה בסהכ 9 יח"ד לדונם. די דליל. אפשר כפול דירות.
- הקבלנים ירבעו את מספר הדירות (ל"ת)למה קמסאן 13/01/2022 22:24הגב לתגובה זו
- 1.יוני 13/01/2022 10:22הגב לתגובה זוסינגפור .1.פטור ממס על שכירות ורווחי הון מדיור=התעשרות מקורת גג.2שיווק צמודי קרקע לאוכלוסיה מבוססת ומקומבנת 3.בניה לפי חליל הקבלנים.שזועקים שמטרפדים בניה בקנה מידה רחב4.מתן קרקעות לקבלנים כדי שיבנו דירות וישכירו במחירים חלומיים(3 חדרים בחיפה 4000+) 5.חוסר פיקוח על קרקעות ושינויי יעוד ל מעודדים מעודדים דגירה על קרקע 6.מתן סיוע עקיף למשכירי הדירות בדמות סיוע בשכר דירה דרך משרד השיכון7.גביית מאות שקלים דמי ניהול על דירה חדשה לעתים תוך ניגוד ענינים8.מימום כ250-400 משכורות רגילות לפני מסים ומחיה בסיסית=בלתי אפשרי 6.מדד המחירים שנגבה על דירות כמעט מסוימות=תמריץ לעיכוב מסירה. 7דחיקת האוכלוסיה המקומית מהפריפריה מעודדת ועידוד יתר של אוכלוסיות "חזקות" מה שמקפיץ את המחירים ומקשה על נטילת משכנתא 10.שוק פרוץ -ניתן למצוא דירות גן לא חוקיות ומתווכים חוגגים והפראיירים נעקצים11.סיוע והלוואות ללא תנאים לדיור בשווי מאות אלפים לעולים על חשבון האזרחים הקיימים12.משפרי דיור=בדיחה..אני מכיר כאלה שנרשמו למחיר מטרה שבבעלותם פנהאוז או בית פרטי חדש.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
