"אנחנו בוחנים כניסה לתחומים נוספים, פעילות המימון שלנו עבור חברות בינונית הוא תחום רחב, והוא כולל באופן טבעי חברות בתחום התעשייה, מסחר וטכנולוגיה. אנחנו מסתכלים על עסקאות בחו"ל, בתחום הנדל"ן וגם בתחום של יזמים ישראלים שמתעסקים בפינטק. חברות טכנולוגיה רבות הגישו תשקיף לבורסה המקומית, ועצרו בשלב הזה, כי השוק לא נותן להן את הערך שהן מבקשות". (למעשה הסיבה היא התקררות שוק ההנפקות. בשנה האחרונה הונפקו יותר מ-100 חברות, חלקן בשוויים מנותקים מהמציאות - אלא שהמשקיעים הבינו את זה והן איבדו עשרות אחוזים מאז ההנפקה)

"לכן הן מחליטות לקחת חוב מורכב, מגיעות אלינו ולוות בין 2-6 מיליון דולר, עבור חברות טכנולוגיות מעניינות עם פרופיל חזק, זה תחום שיש בו אלמנט שהוא אנטי מחזורי - חברות גם לא ינפיקו אגרות חוב, כי בשביל סכום קטן יחסית כמו 4 מיליון דולר אף חברה לא תלך לכיוון של הנפקת אג"ח" כך אומר אורי פ"ז, מנכ"ל מכלול מימון -1.13% שכיהן בעבר כמנכ"ל בנק ירושלים וכמשנה למנכ"ל בנק הפועלים.

מכלול היא חברה יחסית צעירה, עוד מעט ימלאו לה 4 שנים. ב-2021 היא עברה תהליך מורכב - תוך כדי הנפקה היא גייסה כסף וקנתה בו פעילות נוספת. מימון הונפקה באוגוסט 2021, בעצמה כחלק מגל ההנפקות, לפי שווי של 390 מיליון שקל "אחרי הכסף", ומאז שמרה על יציבות. כיום המניה נסחרת לפי שער של 9.3 שקל, המשקף שווי שוק של 380.9 מיליון שקל. פז מחזיק ב-19.71% ממניות החברה, כלל ביטוח מחזיקה בכ-25%, והציבור מחזיק ב-25% - שאר האחזקות מתחלקות בין בכירים אחרים בחברה, איילת רוסק (13%), ירון בלנק (13%). 

היום ב-19:00 שיעור בקורס ללימודי שוק ההון - כל מה שצריך לדעת על השקעות סולידיות, מרצה: אבישי עובדיה. לכניסה לחצו כאן

• "לפעמים נותנים מימון עם 'כאבי בטן"'
• השרים הציגו תוכנית דיור: תצליח להחזיר את השוק לשפיות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מכלול מימון מחזיקה שתי חברות בת, שדרכן היא פועלת בשני תחומים מרכזיים - "מימון נדל"ן" שפועלת בתחום המימון של יזמים וקבלנים. ו"מימון צמיחה" שפועלת בתחום המימון המשלים, עבור חברות בינוניות.

תחום הפעילות הראשון - "מכלול נדל"ן"

"בתחום הנדל"ן, אנחנו מלווים יזמים בתחומים של התחדשות עירונית ובנייה למגורים. אנחנו גם מעניקים השלמות הון. גם חברות גדולות כמו מניף והראל עוסקים בזה. אנחנו מלווים את היזם או חברת הבנייה באופן מלא, היקף הפעילות שלנו גדול, ועומד כבר על 180 פרויקטים. 

אנחנו מלווים בפרוייקטי תמ"א 38, פינוי ובינוי, עסקאות קומבינציה וגם בנייה למגורים. איפה שיש רכיב קרקע יחסית קצר, אנחנו פחות שם מסיבות של רווחיות ותשואה. התחרות שלנו היא מול הבנקים, ולא מול החברות החוץ בנקאיות האחרות. יש עוד גוף פרטי בשם קרן יסודות שאנחנו מתחרים מולו, שהוא די גדול בתחום אבל הוא לא חברה ציבורית". הוסיף פז.

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

לאן הולך תחום ההתחדשות העירונית?

"מדובר בענף התשתיות הגדול בישראל, ההערכה שבעשור הקרוב הוא יהיה שווה 2 טריליון שקל, פי שמונה מהמטרו, הולכים בעצם לבנות חצי מדינה מחדש פה, חצי מהדירות בישראל ישנות בלי ממדים וצריכות לעבור התחדשות עירונית, שזה אומר גם חיזוק מפני רעידות אדמה, וגם הגנה מפני טילים.

"בשנתיים-שלוש הקרובות ההיקפים מתחילים להיות משמעותיים, ההתחדשות העירונית תהפוך להיות ה-סיפור של הנדל"ן בישראל, 800 אלף דירות שיהפכו ל-1.5 מיליון דירות ב-15 שנה, זה פשוט לבנות חצי מישראל פעם נוספת, נדיר מאוד שדבר כזה קורה במדינה מערבית, וזה הולך לקרות כאן. בשנתיים שלוש הקרובות ההיקפים יתחילו להיות משמעותיים, וזה כעין וכאפס למה שהולך להיות פה בעוד חמש שנים.

"מבחינה השקעה בישראל, שני האפיקים הכי מעניינים זה טכנולוגיה והתחדשות עירונית. אנחנו מאוד פעילים בתחומים  הללו, אנחנו מהווים כתובת עבור 1,800 יזמים וקבלנים בתחום הבניה למגורים, תחום שמיועד לעסקים בינוניים וקטנים. זה שוק מאוד מבוזר".

באיזה קריטריונים יזם צריך לעמוד כדי לקבל מכם מימון?

"כמו הקריטריונים בבנק, אולם אנחנו נחשבים ליותר גמישים. אנחנו מציעים מוצר שהוא מאוד בוטיקי. עד לפני עשר שנים אם רצית לבנות בניין בישראל היית צריך לזכות במכרז של המנהל וקרקע, זה עולה הרבה כסף ובאופן טבעי המועדון היה סגור יחסית, מה שקרה לפני 12 שנים כשהתחילה התחדשות עירונית, היזם מביא את הכסף רק לבניה עצמה, והמוצר המוגמר אם זה מוצר שהדיירים נשארים בנכס, או יוצאים ממנו לתקופת הבנייה - בסוף הקרקע הזו הופכת לבניין חדש. והיזם מתחלק עם הדיירים, וזה יוצא עסקה שמשתלמת לכל מי שלקח חלק בדבר".

"אנחנו גם נותנים מימון לחברות ציבוריות גדולות, כמו רוטשטיין 0.57%  למשל. התחדשות עירונית מהווה בין 25% ל-30% מהתחלות הבנייה בישראל, בגוש דן למשל יש הרבה יותר התחלות בנייה של התחדשות עירונית ביחס לבנייה מאפס".

גם פנינסולה -0.69%   הצהירו לאחרונה שהם נכנסים לתחום מימון הנדל"ן, מה דעתך על זה?

"הם הצהירו שהם נכנסים, בואו נמתין ונראה. הרבה חברות הצהירו, אבל מימון נדל"ן זה מערך מורכב שמצריך מאנשים לבנות צוות ייעודי בנושא, אנחנו בנינו את זה מאוד מהר כי אנחנו בעצם סטארט-אפ בן 30, המנכ"לית של התחום הזה אצלנו זו איילת רוסק, שהיא מומחית בנושאים הללו, עם ניסיון של עשרות שנים. התחום הזה הוא מאוד מבוסס קשרים, זה תחום שיש בו מעט שחקנים וצריך לראות לאורך זמן איך זה עובד, אבל כרגע המתחרים הגדולים שלנו בתחום הזה הם דווקא חברות פרטיות. יש תחרות רצינית בשוק הזה, גם הבנקים וגופים מוסדיים".

תחום הפעילות השני - "מכלול צמיחה"

במכלול צמיחה, אנחנו נותנים מימון לחברות בינונית לטווח ארוך.  אם בתחום הנדל"ן אנחנו מעניקים מוצר שהוא תחליף לבנק, כאן אנחנו מעניקים מוצר משלים לבנק, והבנק לא מתחרה בנו - המתחרות שלנו הן קרנות חוב חוץ בנקאים כמו קרן ארבל למשל. אנחנו מעניקים מימון לחברות, שהוא למעשה תחליף של להון עצמי מהבית. אם ניקח לדוגמא חברה טכנולוגית, שצריכה עוד 15 מיליון שקל כדי לעשות קפיצה, לא בטוח שהבנק יעניק לה את המימון הנוסף הזה, וזה הערך המוסף שלנו. אנחנו לוקחים ריבית עם מנגנון אפסייד מסוים, כי יש לנו יותר סיכון. אנחנו יודעים לתת פתרונות מקצה לקצה, מהנדל"ן ועד כל ענפי הנשק".

החברה דיווחה בתשעת החודשים הראשונים של 2021 על הכנסות פרופורמה של כ-46 מיליון שקל, בהשוואה ל-15 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד ורווח נקי פרופורמה של 19.1 מיליון שקל, בהשוואה ל-6.0 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. החברה נתנה צפי פרופורמה להכנסות של 67 מיליון שקל, ורווח של 33 מיליון שקל לשנת 2021.

בתחילת השנה רכשה החברה את נכסי קרן תמוז, אשר תקופת ההשקעה שלה הסתיימה ברבעון ראשון של 2021 ובמשך  8 חודשים לא ניתן היה לבצע השקעה חדשה עד לאחר הנפקת החברה בבורסה בת"א. במהלך הרבעון השלישי הונפקה החברה בבורסה לניירות ערך וגייסה הון של 110 מיליון שקל. הרבעון הרביעי יהיה בעצם הראשון שמשקף את פעילות החברה. 

מהם מנועי הצמיחה שלכם?

"מנועי הצמיחה זה המנועים הטבעיים - בתחום הנדל"ן ובראשו ההתחדשות העירונית, אנחנו מערכים שנחווה צמיחה מאוד משמעותית בתחום הזה. וביחס למימון צמיחה, אנחנו גם מזהים הרבה הזדמנויות. אנחנו כרגע בונים על גידול אורגני, יש לנו פוטנציאל גידול מאוד משמעותי, לא מדובר באחוזים בודדים בשנה, אלא הרבה מעבר".

הנפקתם לפי שווי של 390 מיליון שקל אחרי הכסף, למרות שכיוונתם לשווי של 600-700 מיליון שקל - אתם מצטערים על זה?

"יש הבדל גדול בין מה שפורסם בעיתונות, לבין השווי האמיתי שכיוונו אליו. כיוונו למשהו הרבה יותר נמוך לעומת הכותרות שפורסמו. בשורה התחתונה, אנחנו מאוד מרוצים, לא חשבנו שנגייס לפי 700 מיליון שקל - אך האם נהיה שם בעוד תקופה? אני מניח שהמשקיעים יעריכו בעצמם מה התשובה". 

המניה כמעט ולא זזה מאז ההנפקה, יכול להיות שהשוק לא מבין את החברה?

"אני חושב שהמשקיעים מבינים אותנו היטב, ויש משקיעים נוספים שמתעניינים בחברה - וכולם כרגע בהמתנה לתוצאות הרבעון הרביעי, שיבטא תוצאות שמשקפות באמת את פעילות החברה מבחינת ההכנסות והרווחיות, מה שנותר הוא רק לחכות ולראות". 

"כלל ביטוח" שותפה להחלטות הניהוליות בחברה?

"הם יכולים להחזיק חבר דירקטוריון, אבל הנהלת כלל לא לוקחת חלק בהחלטות החברה".